2020年最后一天，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建設(shè)銀行金融房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，規(guī)定了金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款和個(gè)人房貸的占比上限。 對(duì)2021年樓市而言，可謂開(kāi)局重磅。
01多地房貸收縮
最近，很多地方都在“叫慘”—— 因?yàn)榉抠J收縮了。
銀行停貸的消息最先從廣州傳來(lái)。從目前的情況來(lái)看，深圳、上海、廣州受到的影響最大。 有業(yè)內(nèi)人士透露：“目前全廣州個(gè)人住房按揭0新增，且此0新增并非指余額不新增，而是暫停按揭狀態(tài)，一筆都不讓投。” 自2020年7月以來(lái)，廣州樓市便正式接棒深圳，成為樓市新的增長(zhǎng)點(diǎn)。而今廣州樓市“停貸”，無(wú)疑是強(qiáng)行給樓市降了一波溫。
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年12月，廣州二手房房?jī)r(jià)繼續(xù)領(lǐng)漲一線(xiàn)城市，環(huán)比上漲達(dá)到0.7%——如此看來(lái)，廣州停貸也就不怎么稀奇了。 畢竟這些年來(lái)的樓市調(diào)控，大多是緊跟當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)大漲、成交量大增之后而來(lái)。 另一個(gè)被重點(diǎn)關(guān)注的重點(diǎn)城市上海，最近也火急火燎地出臺(tái)了新政，調(diào)控涉及到樓市的諸多方面。
相較于針對(duì)“假離婚”獲取房票的調(diào)控，站長(zhǎng)覺(jué)得，還是滿(mǎn)5年才能免除增值稅（此前上海滿(mǎn)2年免除增值稅）的舉措，打擊面更廣。
前兩天，上海也傳出“停貸”消息，多家銀行1月額度吃緊，并且有大行已經(jīng)出現(xiàn)1月額度用完、導(dǎo)致本月停貸的現(xiàn)象。 往年1月可以說(shuō)是房貸批復(fù)最快的月份，因?yàn)槟瓿蹂X(qián)到位了，各大行的份額都是足足的，面對(duì)房貸申請(qǐng)自然是一批一個(gè)準(zhǔn)。有業(yè)內(nèi)人士表示，一年當(dāng)中，三四成的房貸都是在1月批下來(lái)的。 如今的“反常”，也讓大眾開(kāi)始焦慮起自己是否還能正常貸款。
02廣州上調(diào)利率
如今多地出現(xiàn)停貸，跟此前央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于建設(shè)銀行金融房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》關(guān)聯(lián)頗大。 最直接的，就是各類(lèi)銀行的房地產(chǎn)貸款額度都被劃上了一道紅線(xiàn)——央行、銀保監(jiān)會(huì)明確對(duì)7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行，共5檔機(jī)構(gòu)分類(lèi)分檔設(shè)置了房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限。 這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，是非常巨大的。 畢竟我們都明白，房地產(chǎn)本質(zhì)上就是個(gè)金融游戲。
如今從金融層面進(jìn)行限制，等同于卡住了房地產(chǎn)的源頭。 反過(guò)來(lái)看，流入房地產(chǎn)的資金變少，也就意味著銀行在放貸規(guī)模上縮小，銀行要想“不吃虧”，大概率會(huì)加點(diǎn)LPR利率——目前，廣州已經(jīng)有所行動(dòng)，1月27日，四大行在廣州的房貸開(kāi)始全線(xiàn)漲價(jià)。工農(nóng)中建四大行的首套房貸利率調(diào)整為L(zhǎng)PR+55BP，二套房貸LPR+75BP。 變更后，首套房貸的利率為5.2%，而二套房則為5.4%。
在2020年，廣州曾多次下調(diào)房貸利率，甚至有銀行卡在了最低限額，即首套房貸LPR+0BP，為4.65%；二套房貸最低LPR+45BP，為5.1%。下圖是2020年5月時(shí)，廣州各銀行的房貸利率情況。
站長(zhǎng)要提醒一下，此前將既有房貸轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR的站友不用擔(dān)心受到影響，因?yàn)槔识▋r(jià)方式轉(zhuǎn)換的結(jié)果是“以L(fǎng)PR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值）”，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)是固定不變的。
也就是說(shuō)，這個(gè)“加點(diǎn)”的變化，針對(duì)的是當(dāng)年新增貸款。 四大行在廣州調(diào)整LPR加點(diǎn)，再結(jié)合之前停貸的新聞，指向其實(shí)很明顯，就是全方位收縮信貸規(guī)模。 對(duì)于此刻的樓市而言，廣州的種種舉措，無(wú)疑給其他3個(gè)一線(xiàn)城市樹(shù)起了“風(fēng)向標(biāo)”。
于是，除了剛才提到的上海樓市以外，深圳樓市最近也放緩了腳步——據(jù)媒體報(bào)道，招商銀行、光大銀行、廣發(fā)銀行在深圳地區(qū)處于暫停放款狀態(tài)。 此前，深圳曾出臺(tái)了相關(guān)樓市調(diào)控政策，對(duì)購(gòu)房人的首付資金來(lái)源、債務(wù)收入比加大審查力度，嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
而對(duì)“房住不炒”政策貫徹得最嚴(yán)格的北京，最近也在嚴(yán)查信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。 可以說(shuō)，這一回的樓市調(diào)控，4個(gè)一線(xiàn)城市抓的點(diǎn)都很明確—— 金融層面。
03結(jié)語(yǔ)
最近的樓市，其實(shí)還出現(xiàn)了一種聲音—— 不要誤傷剛需。
無(wú)論上海還是深圳，亦或是最近這幾天跟進(jìn)的成都、杭州樓市調(diào)控，所采取的調(diào)控都是全方位的——從房票到房貸一律調(diào)整。 在這個(gè)過(guò)程中，肯定有真正想要購(gòu)房的剛需群體被誤傷。但是想要繞過(guò)剛需群體進(jìn)行精準(zhǔn)打擊，這個(gè)界定尺度確實(shí)也很難拿捏。
只能說(shuō)，在樓市調(diào)控的過(guò)程中，總有一些人會(huì)被波及。畢竟，從本質(zhì)上看，樓市調(diào)控就是一場(chǎng)博弈。 而對(duì)那些投機(jī)者而言，銀行放緩房貸、房貸利率上漲，顯然已經(jīng)不是入場(chǎng)的最佳時(shí)機(jī)。頂著風(fēng)頭，還要想著強(qiáng)行入場(chǎng)，就真有可能買(mǎi)在“山頂”了。 除非，你對(duì)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲仍然保持極端樂(lè)觀態(tài)度，覺(jué)得房?jī)r(jià)漲幅永遠(yuǎn)能跑得過(guò)房貸利率。
來(lái)源：地產(chǎn)情報(bào)站
