大家對房地產(chǎn)還是有很多認知差、誤解。索性盤點一下當下房地產(chǎn)一些認知誤區(qū)！
真相1：別罵這兩年開發(fā)商產(chǎn)品品質(zhì)差，其實最核心還是限價政策加上競地價的游戲規(guī)則在那里擺著。
規(guī)則決定玩法！
眼下，土地和房價剪刀差后開發(fā)商基本沒利潤，如果不減配，不偷工減料，開發(fā)商保持目標利潤是很難的。企業(yè)不是慈善，總不能虧損的為老百姓造房子吧。
當然，好一點開發(fā)商會做成本結構優(yōu)化，開發(fā)效率優(yōu)化，但品質(zhì)還是及格的，但差一點的開發(fā)商就懶得動腦筋，直接減配，偷工減料，這是最簡單的盈利。
真相2: 社會各界罵開發(fā)商暴利，身份歧視嚴重，但事實上中國房地產(chǎn)每年18萬億的總盤子，土地收入，增值稅、所得稅、各種稅費，其實政府拿走了房地產(chǎn)利益鏈65%到75%。
當然政府拿走70%也正常。房企的壓力大，政府壓力更大。況且土地本就是政府的。
開發(fā)商在整個房地產(chǎn)利益鏈中其實只吃了小頭，但高房價的罵名、暴利的罵名，得開發(fā)商來背！
但事實上，誠然房地產(chǎn)吸納了很多社會資金，但其他行業(yè)做不好，做不強，可不單單是資金的問題。常識是，一個企業(yè)做大做強還是“好賽道+強能力（競爭優(yōu)勢）”，資金只是錦上添花。
真相3： 房地產(chǎn)沒那么玄乎，復雜，在中國做地產(chǎn)，通俗的門道其實就是四個搞定，即“搞定政府，搞定銀行，搞定供應商，搞定員工。”
真相4： 房地產(chǎn)核心是個To G的行業(yè)，而不是To C的行業(yè)！雖然客戶很重要，但客戶不是決定一家房企做大做強的關鍵。
房地產(chǎn)做大做強，兩手都要硬，左手投資力，右手產(chǎn)品力，兩者都強才能贏！
真相5： 中國房地產(chǎn)有一個大多人無法理解的怪相——凡是產(chǎn)品力口碑極好的企業(yè)，大多過不了千億規(guī)模。比如仁恒、星河灣、朗詩、永威、深圳灣一號、阿那亞、中鷹黑森林。所以房地產(chǎn)企業(yè)做大，并非靠產(chǎn)品力定勝負。
真相6：其實產(chǎn)品口碑好的，未必就是真正的產(chǎn)品力，而可能是各類“資源”投入換來的。當然產(chǎn)品情懷、用心、專業(yè)也很重要。
真正的產(chǎn)品力，是在較短時間內(nèi)、較少資源投入下、去老板投入化去實現(xiàn)高價值的產(chǎn)品力。很多一些作品級現(xiàn)象級的產(chǎn)品，都是時間足夠長，資源足夠多，老板足夠關注下獲得的。
在單位時間，單位資金，單位老板資源投入情況下的產(chǎn)品品質(zhì)與客戶適配的高滿意度產(chǎn)品實現(xiàn)，才是厲害，才是真正產(chǎn)品力。
真相7： 當下幾乎所有開發(fā)商都在房地產(chǎn)制造業(yè)話，其實是騙人的話。核心理由有三點。
其一，杭州濱江1%到2%只是個案，是少數(shù)，大部分項目拿地稍微做好一些都有5%到8%凈利率，這還不算勾地，多元化拿地，綜合下來凈利率7%到15%很正常，而很多實體制造業(yè)凈利率都是2%到3%。
其二、制造業(yè)是微利，一張紙必須兩面打印，決策單位都是幾元幾毛，現(xiàn)在開發(fā)商決策基本單位都是幾萬，幾十萬起步價。
顆粒度完全不再一個量級上。開發(fā)商真的要扣其實空間很大，成本浪費依舊巨大。
其三，開發(fā)商最關注的不是項目凈利率，而是股東資金回報率ROE。雖然現(xiàn)在項目凈利率可能3%到8%，但開發(fā)商ROE可以到10%到25%。
如果股東資金每年有20%回報率，你說房地產(chǎn)行業(yè)苦逼嗎？還“很制造業(yè)”么？NO。
真相8：今天的開發(fā)商有兩個不甘，或者背負兩座大山！
在自身項目利潤率很低比如3%到8%的情況下，結果錢都被兩個人掙跑了。一個人是銀行，一個人是貝殼等渠道。所以今天開發(fā)商都說給銀行打工，給貝殼打工。
其實這話有怨氣，但事實上，這也正常。
其一，資金是稀缺資源，金融機構有稀缺資源，別人收費6%甚至15%更高，都是有底氣的。
其二，客戶是稀缺資源，貝殼擁有巨大客戶資源池，能夠幫你快速賣出房子賣出業(yè)績，別人也是憑稀缺能力吃飯，所以收費5%~8%甚至更高，也符合商業(yè)世界規(guī)則。
真相9： 這2年房地產(chǎn)非常焦慮，難受，其實根本原因不是房地產(chǎn)這個行業(yè)不好，最大的原因用古語最能解釋。就是由奢入儉難。
開發(fā)商過去20年過得都是好日子，行情大于天，躺平掙錢，那個時候雞犬升天，所有房企都日子活得好。
但如今忽然調(diào)控后進入苦日子，利潤下滑，必須要有點內(nèi)功和精細管理了，這個時候好比一個富家公子哥忽然說要過靠能力過好日子。
可以想象的是，這位富家少爺內(nèi)心有多不爽，但又必須修煉，這個苦修過程中，富家少爺自然是一副“焦慮”表情了。
事實上，國人不怕吃苦，一直吃苦反而不會叫苦，真正最苦的是從奢侈進入節(jié)儉的轉(zhuǎn)變，過去的多個習慣要改了。
一句話，這個世界最難的不是奮斗，而是改變過去多年的習慣！
真相10， 直到現(xiàn)在，房地產(chǎn)還是100%好行業(yè)，筆者中短期堅定看多。
其一、18萬億的盤子，2021年超18萬億是大概率，未來預計20萬億的總盤子，這么大的海，還不夠你千億房企施展拳腳嗎？
其二，房地產(chǎn)ROE稍微做得好點都有10%到25%，股東收益那么高，賺錢豐厚，你還嫌棄沒錢賺？
事實上，巴菲特說一家企業(yè)ROE20%保持很多年，這就是最牛逼的企業(yè)了，今天房地產(chǎn)凈利率很難20%，但ROE20%還是可行的。
其三，大行業(yè)，利潤厚，關鍵是房地產(chǎn)這個行業(yè)集中度不高，還遠遠沒有寡頭壟斷競爭，比如龍頭萬科、碧桂園市占率才4%。
真相11， 很多人認為房地產(chǎn)是夕陽行業(yè)了？這是假象，是開發(fā)商受了點點苦后的過度反應。
總結三點：
第一，房地產(chǎn)未來20年還是好的、大的行業(yè)。
第二，下個10年房地產(chǎn)會在20萬億左右徘徊，畢竟城市化第二波，中國經(jīng)濟中速增長還在，改善需求還大，這一點現(xiàn)在頭部房企已經(jīng)形成共識。10年還是超級行業(yè)。
第三，很多人都以為未來10年到20年會夕陽化，其實也還好，預估會從20萬億慢慢掉到10萬億，但即使到了2040年，中國房地產(chǎn)名義上還是10萬億行業(yè)，依然是個巨無霸體量。
真相12：提醒一句，即使在今天美國等房地產(chǎn)高度成熟的國家，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤依舊排名第三，房地產(chǎn)依舊是大行業(yè)。
更關鍵的問題是，那個時候，作為企業(yè)，你還在不在的問題。
比如郁亮也提醒過一句，沒有夕陽行業(yè)，只有夕陽企業(yè)。
真相13：頭部房地產(chǎn)多元化是真的，比如大多第一梯隊，第二梯隊房企，當然有些先天就是多元化的，當然也是真的。其他的大多都是為了勾地和服務主業(yè)而已。
比如在深圳高地價，一地難求的背景下，深圳政府給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的用地的土地成本是正常土地價格的三分之一。
深圳土地價的三分之一，意味著什么？——最大的土地成本政府給了慷慨的扶持！
真相14： 警告那些盲目多元化的房企，你房地產(chǎn)做了10年、20年都沒有進入第一梯隊、第二梯隊，都是二流三流，憑什么你進入一個新的行業(yè)，你能轉(zhuǎn)型做得很好？
尤其是與地產(chǎn)非相關的產(chǎn)業(yè)。
當然這話不能絕對，一個干了20年的行業(yè)都沒做出色，沒準換個行業(yè)有可能做得很好，但這是小概率事件。憑什么幸運者是你？
來源：樓市黃大大
