超級萬人搖紅盤，二手房連本都保不住了？
近期，有網(wǎng)友在爆料中提問，城北萬象城幸福里單價已經(jīng)跌破了“3字頭”，不算車位，單價只要約2.78萬/㎡，能否出手撿漏。
雖說萬人搖紅盤跌下神壇的例子已經(jīng)屢見不鮮，但是幸福里作為勾莊標桿次新，難不成也要破發(fā)？
項目新房精裝均價為26500元/㎡，如果單價不到3萬/㎡賣出，房東能保本嗎？
萬人搖光環(huán)熄火
二手房價一降再降
身披“雙地鐵TOD、杭州第二座萬象城”等多重光環(huán)的臻珹幸福里，自新房開盤到交付，始終是樓市上的熱議話題。
新房時期4次開盤，次次萬人搖，最低一次中簽率更是只有約1.9%。
如此“豪橫”的數(shù)據(jù)，加上彼時火熱的行情之下，大家對于幸福里都抱有非常大的期待。
大部分購房者認為“起碼能賣4.5萬元/㎡以上”，胃口更大的認為單價能突破5、6萬。
2022年底，項目迎來交付，交付效果還是比較驚喜的，證還沒辦出的時候，中介平臺后臺的意向掛牌已經(jīng)涌出了100+套的房源，“拋售率”超高。
項目交付實拍圖
據(jù)了解，當時首批搶跑的房源中，成交單價最低的約3.6-3.8萬/㎡，而大部分主流房源價格在4.1-4.5萬元/㎡左右。
雖說沒有達到5、6萬“搖到就翻倍”的水平，但是相比2.65萬/㎡的新房價格基本上有約1萬/㎡獲利，確實也是不錯的成績。
2023年3、4月份是幸福里二手房成交的高峰期，累計成交二手房超50套，房源均價穩(wěn)定在3.5萬/㎡左右。
去年底萬象城開業(yè)，幸福里的房價波動也并不大。此后幸福里的二手房價雖然還在微微下探，不過總是維持在單價3萬/㎡以上。
圖源杭房數(shù)據(jù)
那么網(wǎng)友所說的這套單價約2.78萬/㎡的房源是怎么回事呢？
房源單價不到3萬
房東能保本嗎？
據(jù)了解，該套房源位于15號樓的一樓，是貝殼平臺中，整個小區(qū)里掛牌單價最低的一套。
建面約115㎡掛牌總價350萬，單價約3萬/㎡，和房東初步溝通：總價345萬帶車位可面談。
幸福里的車位價格是25萬/個左右，如果除去車位，單單房源總價就是320萬，換算成單價約2.78萬/㎡，或許還可以在這個基礎(chǔ)上微降。
這個價格確實已經(jīng)逼近新房均價了，而且已經(jīng)遠遠低于目前勾莊板塊的新房限價31200元/㎡。
從房源時間軸上看，該房源在小區(qū)交付后不久就掛牌了，最初掛牌總價高達460萬，一年多時間直降了110萬！
雖然降價兇猛，但是從帶看等數(shù)據(jù)來看，并沒有多大效果，這或許與其樓層位置較差有關(guān)。
由于幸福里容積率高，樓層高，15號樓沿街并且前方有樓幢遮擋，因此一樓的采光效果確實一般，從自住角度考慮，舒適性不高。
那么320萬這個價位出手，房東會血虧嗎？其實并不一定！
翻看一房一價可以發(fā)現(xiàn)，由于該套房源位于底樓，新房買入價格并不高，總價260萬，單價僅約2.26萬/㎡，差額約60萬。
如果除去這幾年的利息成本，大概率是“保底”出手，基本不會虧本，只是“賺的不多”。
觀察發(fā)現(xiàn)，幸福里目前誠心且急賣的房源，相比2022年底或2023年初剛掛牌期間，均有100萬左右的下調(diào)幅度，直降百萬在這個萬人搖小區(qū)中幾乎已成“常態(tài)”。
而就算相比以往，降價兇猛，大部分房東還是不會“虧本”。
如網(wǎng)友爆料的這套單價超低房源，也不過是每個二手房小區(qū)中都會出現(xiàn)的特例，幸福里大部分房東掛牌的心態(tài)還是想“賺一筆”的，同時也告訴我們樓層是未來二手房價的重要決定因素之一。
至于與新房的價格對比，由于勾莊板塊近年新房限價不斷跳漲，所以幸福里出手的部分房源，單價確實低于新房限價，板塊內(nèi)新房與二手房的博弈正在加劇。
那么買幸福里一定比搖新房好嗎？也不一定，理由如下：
1、新房賽道產(chǎn)品更卷。
比如即將登記的錦海棠錦海棠已經(jīng)超越了幸福里。
不少網(wǎng)友甚至表示，錦海棠未來有可能代替幸福里成為勾莊標桿。因此從產(chǎn)品上看，新房或許比二手房更有亮點。
2、撿漏機會有限，部分房源樓層位置較差。
只有樓層位置較差才有低價買入的機會，大部分好樓層的價格還是在3.4-3.5萬/㎡左右，高于新房限價，錦海棠好樓層也只需3.2萬/㎡左右，所以如果自住追求生活質(zhì)量的話，可以好好考慮新房。
3、新房投資客占比減少，未來踩踏概率減少。
前幾年市場火熱，投資客集中，隨著市場回歸冷靜，板塊投資客占比減少，自住占比提高，未來不管是居住氛圍還是房價堅挺度或許都會更好。
天量庫存壓頂
勾莊還能買嗎？
事實上，在新房不斷供應(yīng)和二手房天量庫存的沖擊之下，勾莊板塊目前大部分小區(qū)房價都是暴跌的狀態(tài)。
比如房價一直比較穩(wěn)，并且2021.8.5新政后賣到4.93萬/㎡高價的萬科杭宸，近期也流出了急賣房源，建面約89㎡喊價290萬帶車位，即將跌破“3字頭”。
朋友圈截圖
勾莊板塊接下來的挑戰(zhàn)還不小。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2024-2026年間，勾莊板塊或?qū)⒂瓉?1個樓盤交付，新房累計交付超萬套，如此龐大的庫存，“價格戰(zhàn)”在所難免。
但是拋開投資因素，從自住角度出發(fā)，勾莊仍不失為一個優(yōu)質(zhì)選擇。
萬象城+4/10號線雙地鐵，而且近年來隨著住宅項目個個落地成型，城市界面也越來越好，3萬出頭的置業(yè)“天花板”，可以是不少購房者的選擇。
關(guān)于勾莊，你有什么看法？
來源：杭州房小團
