備受期待的共有產(chǎn)權(quán)房，居然賣不動？
自去年11月沁香公寓首開以來，共有產(chǎn)權(quán)房便在杭州樓市刮起了一陣熱風(fēng)。
杭州共有產(chǎn)權(quán)房共推出2082套（人才）房源，包括沁香公寓、才泊嘉院、河翠云筑等四個共有產(chǎn)權(quán)房售賣。
如果單從中簽率來看，共有產(chǎn)權(quán)房成績似乎還“不錯”。
沁香公寓首開407套，搖號人數(shù)達(dá)845組，整體中簽率48.17%；二開加推300套，搖號人數(shù)1029，中簽率29.15%。
2月17日首開的才泊嘉院，房源套數(shù)476套，搖號人數(shù)達(dá)754組，中簽率63.13%。
但去化結(jié)果并不是很盡人意。
近期首開的清正源府，共540套房源，僅售賣210套，還剩余約330套；河翠云筑也還剩余約五六十套房源；2月17日加推的才泊嘉院剩余約70套49方房源等。
很明顯，杭州目前在售的幾個共有產(chǎn)權(quán)房項目，棄選率都很高。
那么，究竟是什么原因，讓這個備受期待的共有產(chǎn)權(quán)房碰壁如此嚴(yán)重？
當(dāng)下共有產(chǎn)權(quán)房賣不動，背后到底有哪幾點(diǎn)原因？
首先，是戶型與需求上的錯配。
近期推出的人才共有產(chǎn)權(quán)房，適配的對象都是杭州市級和區(qū)級的人才。也就是說收入水平一定程度上并不低。
但共有產(chǎn)權(quán)房戶型設(shè)計上并不能匹配到這批客群。例如才泊嘉院、沁香公寓等共有產(chǎn)權(quán)房主力戶型都偏小。
拿沁香公寓來講，建面約86-90方房源占總房源量的70%，且戶型設(shè)計上都是一些久遠(yuǎn)的兩室一廳格局。
才泊嘉院建面約49方戶型，一室一衛(wèi)，得房率約82%，進(jìn)深僅約11.2米，南北通透性也一般。
其次，搖號條件比較苛刻。
戶型設(shè)計略有缺陷的前提下，搖號條件的限制，使得在部分大戶型被選完后，后面大批購房者面對小戶型很難下手。
以沁香公寓為例，C類及以上人才可選購各類戶型，DEF類人才可選購144方及以下戶型，其他人才可選購100方及以下中小戶型。
3月9日才泊嘉院選房環(huán)節(jié)中，剩余的房源就是建面約49方戶型。僧多肉少的局面，讓沁香公寓、才泊嘉院等這類小戶型居多的項目，賣完需要一定的時間。
最后，產(chǎn)品質(zhì)量創(chuàng)新力度不足。
一方面，開發(fā)主體的差異。不難發(fā)現(xiàn)，除了沁香公寓，其余三個共有產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)都是地方國企。
才泊嘉院是杭州農(nóng)副物流管理有限公司開發(fā)；河翠云筑是杭州地鐵開發(fā)有限公司開發(fā)等等。
開發(fā)主體不同帶來的差異，不管是園林、戶型上等相比商品房而言，自然要遜色一籌。
另一方面，當(dāng)前在售的幾個共有產(chǎn)權(quán)房，有一部分是人才專項租賃用房變更而來，產(chǎn)品質(zhì)量上勢必比不上商品房。
2022年2月中旬，杭州市人民政府網(wǎng)發(fā)布《杭州市住房保障和房地產(chǎn)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，提出2021-2025年，新建共有產(chǎn)權(quán)住房3萬套。
那么，有一點(diǎn)值得思考的是，供應(yīng)持續(xù)不斷的共有產(chǎn)權(quán)房，會對新房市場產(chǎn)生沖擊嗎？
不會。
當(dāng)下共有產(chǎn)權(quán)房量對于整個市場而言，依舊是杯水車薪。假設(shè)接下來一段時間杭州剩余的2萬+套共有產(chǎn)權(quán)房入市，供應(yīng)量上和商品房相比，完全不夠看。
況且，剛需作為市場的大頭，商品房是其主要的供應(yīng)對象，以保障為主的共有產(chǎn)權(quán)房只是滿足一部分群體的需求。
所以，共有產(chǎn)權(quán)房的入市對市場不會產(chǎn)生較大的沖擊。
反而我覺得共有產(chǎn)權(quán)房更像是對市場結(jié)構(gòu)的一種補(bǔ)充。
共有產(chǎn)權(quán)房對于市場而言，是走在除商品房之外的另一條道路上。
正如前些日子提出的帶押過戶政策一樣，表面上是優(yōu)化二手房交易流程，實(shí)則降低交易成本；
共有產(chǎn)權(quán)房同樣如此。提供房源的同時，在一定程度上降低無房房票門檻，同時通過低價格來形成一個購買慣性。
正是如此，定位清晰的共有產(chǎn)權(quán)房，我認(rèn)為增加了市場的豐富性。
回到共有產(chǎn)權(quán)房難賣的問題上，針對這些是否有一些可行性的建議？
從小的方面思考，戶型設(shè)計上，能否讓房企代替？
先不考慮整體項目由房企代替，光戶型設(shè)計這一痛點(diǎn)上，如果讓房企來開發(fā)，如今共有產(chǎn)權(quán)房難賣的局面一定程度上可以緩解。
畢竟，此前商品房建面約70多方做三房的格局也是有的。相比于目前市面上的一室一廳，還是要優(yōu)秀很多的。
當(dāng)然，至于開發(fā)商是否有動力做，也就不得而知了。
此外，在地段的選址上，政府是否能稍微優(yōu)越一點(diǎn)？
地段對于哪種產(chǎn)品而言，我想都是比較重要的。對于共有產(chǎn)權(quán)房同樣適用。
其實(shí)，沁香公寓杭州首個共有產(chǎn)權(quán)房項目，總體而言并不差。學(xué)區(qū)、地段等，還是比較優(yōu)秀的。
可能正是以前古早的戶型，很大程度上勸退了購房者。
當(dāng)然，目前杭州共有產(chǎn)權(quán)房僅四個，接下來還會有一大批共有產(chǎn)權(quán)房入市，或許會有別的驚喜等待著我們。
來源：杭州樓市動態(tài)
