7、8月份，主城各大小區(qū)的掛牌價(jià)整體沒有明顯波動。
可見為了紅盤潮騰挪房票的家庭只是極少數(shù)，個(gè)別房源或有降價(jià)，但整體觀望情緒較濃。
畢竟新房社保入圍機(jī)制大家都是第一次經(jīng)歷，來的有些突然。況且社保年限長只是能增加入圍幾率，并不代表一定能買到，≤10%的中簽率代表搖中依舊是小概率事件。
緊急拋售最后沒搖到，多少有點(diǎn)得不償失。
再看實(shí)際成交，從好找房統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，7月份主城區(qū)流量擔(dān)當(dāng)依然是低總價(jià)的老破小。
復(fù)興南苑此前我們也做過實(shí)探，數(shù)月來的成交熱與勝利小區(qū)托管傳聞有關(guān)。不可否認(rèn)，無論什么時(shí)候，家長們都還是愿意為了學(xué)區(qū)房買單。
它們的成交均價(jià)集中在35000-40000元/㎡之間，看似不便宜，但得益于60方上下的小戶型，總價(jià)大部分能控制在200萬以內(nèi)。
這類房源的購買主力往往就是扎根杭州不久的新杭州人，但在這次新政中，他們中的大部分人都已喪失購買資格。
此外，同時(shí)上榜的還有位于西湖三墩板塊的中興墩蒔家園、景溪北苑，兩個(gè)經(jīng)適房小區(qū)同樣也是以價(jià)格取勝。
三墩板塊的新房已經(jīng)有6年多沒有供應(yīng)，就連新房限價(jià)也剛出不久：36000元/㎡。
買新房只能往一旁的三墩北扎堆，新房限價(jià)28100元/㎡，比這兩個(gè)經(jīng)適房還便宜，但是搖號難度堪比中彩票，8.5新政前有房戶連參搖資格都沒有，因此也只能看看二手房。
當(dāng)“熱點(diǎn)區(qū)域”開始對普通家庭開放后，這里的二手房或多或少也會受到?jīng)_擊，28100元/㎡的商品房怎么看都比經(jīng)適房要強(qiáng)，搖完一波再看也不虧。
最后再來看看“降價(jià)急售”的河濱之城究竟值不值，小區(qū)掛牌價(jià)維持在9萬/㎡著實(shí)有點(diǎn)嚇人，但小區(qū)成交價(jià)已經(jīng)有下降趨勢，近一個(gè)月的成交均價(jià)為72300元/㎡。
500萬急售的房源已被中介證實(shí)是假房源，商貸650萬、全款630萬急售的雨瀾軒倒是不假，按照商貸650萬計(jì)算73000元/㎡。
無論是小區(qū)整體的成交均價(jià)，還是查看最近的成交記錄，650萬著實(shí)沒便宜到哪去。
大家別真被降價(jià)急售這個(gè)詞給忽悠了，二手房接下來的機(jī)會有很多。
這次新政對二手房沖擊最狠的一個(gè)區(qū)域便是未來科技城。
未來科技城的二手房小區(qū)此前掛牌價(jià)一直高居不下，底氣之一便是這里被鎖定為高層次人才和無房家庭專屬搖號區(qū)，有房家庭基本沒幾乎參與。
但8.5新政后，除了早前被認(rèn)定為熱點(diǎn)盤的地鐵萬科天空之城、中梁沐宸院外，其他新盤如杭州富力中心、金成汀云上府以及蒲荷蕓邸......均對有房家庭開放。
當(dāng)二手房不是唯一選擇，未科的二手房表現(xiàn)也不再堅(jiān)挺。從近期成交情況來看，區(qū)域二手房呈現(xiàn)兩極分化。
掛牌價(jià)本就相對親民的歐美金融城、西溪北苑、北大資源未名府、萬通時(shí)尚公館成交價(jià)穩(wěn)中有漲；而此前鬧的火熱的陽光城未來悅MAX、富力西溪悅居成交價(jià)開始回落，其中陽光城未來悅MAX的降幅高達(dá)44%。
7月余杭成交量較大的板塊依舊集中在閑林商圈，但它這次不再走剛需路線。
躋身杭州市區(qū)簽約套數(shù)TOP 10的兩盤分別為綠城桃源小鎮(zhèn)、翡翠城，單月成交量分別為26、18套。
區(qū)域新房供應(yīng)已進(jìn)入斷供狀態(tài)，因此這兩個(gè)盤盡管不便宜，但勝在品質(zhì)都比較好，對于區(qū)域改善來說是個(gè)不錯的選擇。
至于區(qū)域品質(zhì)稍差或年代較早的一些剛需盤，價(jià)格開始呈下降趨勢，如眾安學(xué)君里、竹海水韻、爵士風(fēng)情等盤，近期成交價(jià)都有些許下降。
良渚商圈的次新小區(qū)表現(xiàn)則比較堅(jiān)挺，像萬科未來城的二三期、融信瀾天均在新房銷售期創(chuàng)下過“萬人搖”紀(jì)錄，如今成交均價(jià)都在40000元/㎡上下，還保持有上漲趨勢。
隨著區(qū)域新房供應(yīng)緊缺，二手房接下來還會有一定的需求。
至于勾莊，目前成交仍集中在老小區(qū)。很大原因是此前的搖號熱門還未到交付期，稍新一點(diǎn)的小區(qū)價(jià)格偏高，因此相對親民的老小區(qū)成為購房首選。
與未來科技城類似，勾莊后續(xù)新房也都對有房家庭開發(fā)，因此二手房的關(guān)注度也會跟著變?nèi)酢?/div>
臨平區(qū)的二手房與新房一樣，熱度主要集中在東湖新城。
7月躋身簽約榜單的金都夏宮與景瑞陽光城法蘭公園均位于東湖新城，從成交價(jià)格來看，幾乎與新房限價(jià)持平。
此前區(qū)域新房熱度直線上升，不少新盤如上坤華景川·云棲宸園、中天汀州印月紛紛踏入5年限售區(qū)。
相較之下，即買即住的二手房，不用搖號也不用擔(dān)心限售風(fēng)險(xiǎn)，自然是不錯的選擇。
同樣踏入新房限售圈的崇賢，二手房售價(jià)比新房要略高一些，次新小區(qū)的表現(xiàn)不太理想。
榮安翡翠半島、西房·拱宸外灘兩個(gè)次新小區(qū)掛牌價(jià)可以說是區(qū)域標(biāo)桿，均突破了30000元/㎡。但實(shí)際成交價(jià)與橄欖樹花園、恒基旭輝府等老小區(qū)相比，只能打個(gè)平手。
次新小區(qū)加上交付不滿五年的劣勢，成交價(jià)還有明顯的下降趨勢。
同樣是供應(yīng)大戶的星橋商圈，表現(xiàn)也十分平常。目前在售的二手房沒有品質(zhì)十分突出的小區(qū)，因此在價(jià)格上沒有形成太大的差異，價(jià)格波動也比較小。
不過近期地鐵3號線頻頻傳出潮王路站（含）——星橋站要提起通車的消息，快的話8月20日前完成“熱滑”，可是試運(yùn)行，年前期建成通車。
若是地鐵真能提前通車，對于區(qū)域來說無疑是個(gè)大利好。
7月市區(qū)TOP10榜單中，蕭山僅一個(gè)陽光城翡麗公園一盤入圍，整區(qū)成交量僅排在錢塘區(qū)之前。
蕭山二手房的成交熱度變化十明顯，上半年主打流量，下半年開始看中性價(jià)比。
此前錢江世紀(jì)城交付了大量的網(wǎng)紅流量盤，盡管總價(jià)門檻高，但卻吸引了不少關(guān)注，成交量也不少。
比如融信保利·創(chuàng)世紀(jì)上半年就時(shí)常上榜，僅3月份單月就有26套的成交量，但到了下半年，成交開始疲軟，在成交TOP榜單上逐漸消失。
近期像新街、南部新城、寧圍、義橋等板塊，性價(jià)比較高的房源開始備受關(guān)注。如寧圍的眾安景海灣、義橋的綠都御景藍(lán)灣、新街的陽光城翡麗公園、得力名望府等小區(qū)，近月成交都比較活躍。
但受限于整體市場的表現(xiàn)，單個(gè)小區(qū)成交量都不算高。
另一方面則是源于蕭山的庫存充足，無論是新房還是二手房。
新房市場中，蕭山一直是樓市供銷主力，僅次于主城區(qū)。這一次紅盤潮，蕭山亞運(yùn)村、錢江世紀(jì)城、南部新城、市北等板塊全部上新，總供應(yīng)加起來足足有400多套。
得益于限價(jià)優(yōu)勢，目前大家購房選擇更多還是偏向于新房，尤其是本地改善，十分熱衷于搖那些高品質(zhì)高總價(jià)的新房。
近期就有傳聞表示蕭山某村的拆遷戶，全部是無房家庭+社保定格，打算集體去搖杭州壹號院。
無論真假，總歸反映了一個(gè)事實(shí)：蕭山不缺購買力。
錢塘區(qū)的價(jià)格標(biāo)桿和成交活躍度最高的商圈還是金沙湖。
金沙湖新房供應(yīng)不多，僅剩湖上春風(fēng)一盤，這次560套房源一次放出，搖不中就只能轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房了。
作為龍湖在杭州最成功的天街，連帶其周圍的一圈住宅都十分好賣。7月龍湖滟瀾山便以16套成交量排進(jìn)杭州主城簽約TOP榜第八，成交價(jià)格也十分堅(jiān)挺。
同區(qū)域的德信早城近月成交價(jià)更是突破40000元/㎡，漲幅超過10%。
成交活躍度第二的便是下沙沿江商圈，主要是價(jià)格優(yōu)勢明顯。
金隅觀瀾時(shí)代、世茂江濱花園碧景灣/瑞景灣/峻景灣、多藍(lán)水岸、東海檸檬郡、夢琴灣佳苑，近一個(gè)月都有4-6套的成交量。
且大部分盤還有明顯的降價(jià)趨勢，像保利玫瑰灣近月降幅最大，環(huán)比降了31%。
下沙高教園區(qū)有文海學(xué)區(qū)優(yōu)勢的二手房，如景冉佳園、保利江語海是另一個(gè)價(jià)格標(biāo)桿，基本在40000元/㎡以上，且成交活躍度也在錢塘區(qū)前列。
再就是大江東，由于板塊之前商品房市場并不成熟，成交主力還是靠次新小區(qū)。
7月旭輝寶龍·東湖城一共簽約14套，躋身主城住宅簽約TOP榜第三。
該小區(qū)偶有成交價(jià)破30000元/㎡的房源，在成交紀(jì)錄上可以看到，今年6月底小區(qū)又有一套139大戶型成交均價(jià)32223元/㎡，此類消息經(jīng)常引起購房者的恐慌。
這種高成交的案例其實(shí)每個(gè)小區(qū)都會有，從小區(qū)成交均價(jià)來看，依然維持在2萬出頭，還算是一個(gè)比較合理的值，且還有下降趨勢。
所以買二手房要盡量避開高價(jià)房源，耐心篩選，別被個(gè)例影響情緒，總會買到合適的房子。
來源：杭州樓市動態(tài)
