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正如足球世界里的曼徹斯特、米蘭，或者馬德里一樣，在杭州，西湖邊的房子和錢(qián)塘江邊的房子，也上演著誰(shuí)是王者的德比之爭(zhēng)。
故事的最新一集，將會(huì)發(fā)生在下個(gè)月的法拍市場(chǎng)。前后僅隔三天，西湖代表湖濱閣和錢(qián)塘江代表
陽(yáng)光海岸將進(jìn)行一場(chǎng)正面PK。
先看看房源的基本情況。
湖濱閣位于孝豐路的西首，正對(duì)省人民大會(huì)堂，直線距離西湖約500米。這條路的東面，就是人氣頗旺的武林路女裝街。
房子只有一幢，14層高，100多套房源。據(jù)說(shuō)，8層以上的，可看到西湖景觀。
湖濱閣外觀（照片來(lái)源法拍網(wǎng)站）
法拍的這套，位于7層，從法拍網(wǎng)站提供的圖片看，窗外未見(jiàn)湖景。建筑面積約145㎡，起拍價(jià)1030萬(wàn)。
陽(yáng)光海岸拍賣(mài)的，是套大宅。建筑面積約486㎡，6躍7的布局，包括5個(gè)房間（不含保姆房）、4個(gè)衛(wèi)生間。
房子的起拍價(jià)為5227.2萬(wàn)，折合單價(jià)約10.7萬(wàn)/㎡。
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時(shí)鐘倒回至13年前，這場(chǎng)德比之爭(zhēng)的起點(diǎn)，幾乎在同一起跑線上。
2008年6月，湖濱閣率先開(kāi)盤(pán)，均價(jià)約4萬(wàn)/㎡。
這個(gè)價(jià)格，在當(dāng)時(shí)的杭州城內(nèi)，屬于毫無(wú)爭(zhēng)議的第一集團(tuán)。
對(duì)比一下，當(dāng)時(shí)濱江區(qū)的
錢(qián)塘山水，起價(jià)11000/㎡；錢(qián)江新城的
金基曉廬，賣(mài)24000/㎡；臨平的桂花城，只要8000/㎡。
約5個(gè)月后，陽(yáng)光海岸開(kāi)盤(pán)，價(jià)格在36000元/平方米左右。
據(jù)當(dāng)時(shí)的報(bào)道，首開(kāi)的99套房源，迅速被登記一空。要是放在現(xiàn)在，即便不限售，也妥妥地要拼社保。
不過(guò)，雖然均價(jià)差不多，但兩個(gè)樓盤(pán)的總價(jià)不在一個(gè)級(jí)別上。
湖濱閣的主力面積，在130-175㎡，而陽(yáng)光海岸，最小戶型是380㎡，邊套達(dá)到480㎡。
也就是說(shuō)，后者的總價(jià)，是前者的2-3倍。
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隨后的13年間，無(wú)論是在二手房市場(chǎng)，還是法拍市場(chǎng)，湖濱閣在與陽(yáng)光海岸的競(jìng)爭(zhēng)中，全面處于下風(fēng)。
由于僅100多套房源，湖濱閣在二手市場(chǎng)上不算活躍。2018年后，只成交過(guò)一套房子。
約219㎡，成交價(jià)2200萬(wàn)，折合單價(jià)剛過(guò)10萬(wàn)/㎡。
陽(yáng)光海岸當(dāng)年的買(mǎi)家，多是城中身家最殷實(shí)之人，所以整體換手率也不高。
根據(jù)手邊買(mǎi)房數(shù)據(jù)，最新一套成交發(fā)生在今年3月，約380㎡，成交價(jià)5000萬(wàn)。
折合單價(jià)達(dá)到13萬(wàn)/㎡。
陽(yáng)光海岸實(shí)景
在法拍市場(chǎng)上，湖濱閣更是被陽(yáng)光海岸狂錘。
阿里法拍數(shù)據(jù)顯示，歷史上湖濱閣一共拍賣(mài)過(guò)3套房源（不含這次）。
結(jié)果，這3套房源首拍全部無(wú)人問(wèn)津。同時(shí)，二拍或者三拍成功后，成交價(jià)也全部低于評(píng)估價(jià)。
平均溢價(jià)率為-23%。也就是說(shuō)，湖濱閣的房子只要進(jìn)入法拍，基本就是8折成交。
不過(guò)，湖濱閣最后一次法拍距今也已經(jīng)有5年多了，那個(gè)時(shí)候的法拍市場(chǎng)熱度與最近幾年不可同日而語(yǔ)。
而陽(yáng)光海岸，歷史上一共法拍過(guò)7套房源（不含這次）。
其中，5套房源最終成交價(jià)高于評(píng)估價(jià)。自2016年以來(lái)，只要是陽(yáng)光海岸的房子，法拍必定有正溢價(jià)。
尤其是18年8月，一套約1200㎡的超級(jí)大宅，經(jīng)過(guò)216輪競(jìng)價(jià)，最終以1.13億元的天價(jià)成交。
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具體到這次PK，市場(chǎng)對(duì)兩者給出的實(shí)力評(píng)估，也差距頗大。
湖濱閣這套，評(píng)估價(jià)1201.26萬(wàn)，折合單價(jià)8.2萬(wàn)；而陽(yáng)光海岸這套，評(píng)估價(jià)高達(dá)6534萬(wàn)（含兩個(gè)車(chē)位），即便按100萬(wàn)/個(gè)去除車(chē)位價(jià)格，單價(jià)也有13萬(wàn)。
想象一下，如果13年前分別以同樣單價(jià)購(gòu)入這兩套房子，如今一個(gè)翻了一倍，另一個(gè)則翻了近3倍（以評(píng)估價(jià)為基準(zhǔn)）。
西湖邊的房子，真的完敗于江邊的？這里要分不同維度討論。
首先，論單盤(pán)，這兩個(gè)小區(qū)，因?yàn)榉吭雌鸩矫娣e差距較大，并不在一個(gè)可以直接比較的范疇內(nèi)。
畢竟，真正的有錢(qián)人，會(huì)去追逐400㎡的江景大宅，但去買(mǎi)個(gè)離西湖還有500米的三房，意義不大。
其次，從基礎(chǔ)邏輯看，西湖周?chē)驗(yàn)橐恢眹?yán)控開(kāi)發(fā)，樓盤(pán)體量都很小，而且未能形成成片的大型豪宅集中區(qū)。
錢(qián)塘江邊就不同了，經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，北岸在一橋至四橋、四橋至三橋間都誕生了“杭州首席豪宅區(qū)”。
同時(shí)，隨著南岸的崛起，以及錢(qián)江新城、錢(qián)新二期的開(kāi)發(fā)，整個(gè)錢(qián)塘江邊一線豪宅的價(jià)格體系已經(jīng)塑造完成。
如今，無(wú)論是小區(qū)環(huán)境、周邊界面，還是二手市場(chǎng)的流通活躍度，“湖邊屋”全部處于下風(fēng)。
也就是在這場(chǎng)德比戰(zhàn)中，綜合實(shí)力更強(qiáng)的，是錢(qián)塘江邊的房子。
不過(guò)，單就稀缺程度而言，西湖邊的房子更勝一籌。時(shí)不時(shí)，就會(huì)有一些“超級(jí)巨星”出來(lái)閃現(xiàn)光芒。
尤其是當(dāng)大家都是大宅的時(shí)候，就不好說(shuō)了。
像那套1.13億元成交的陽(yáng)光海岸，很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)保持著杭州最貴法拍房的紀(jì)錄（拍賣(mài)成功的）。直到不久前，才將光環(huán)易主。
打敗它的，正是“西湖邊”的蔡元培女兒故居。
來(lái)源：層樓
