01
如果可以重來一次的話，阿暉一定不會做出那樣的選擇。
他是一個二胎家庭，住在杭州城西一個小區(qū)里。小區(qū)還不錯，二手房價也算是這個城市里的中上部。但就是因為買得早，房子面積不大，不到120㎡。
前兩年添了二胎后，阿暉就一直覺得不夠住。
這兩年，杭州二手房持續(xù)低迷，阿暉覺得對他這樣的家庭來講，倒是一個換房的時機。
今年，這個想法終于付諸行動了。
他的算盤是：在附近一個小區(qū)進行置換，那個小區(qū)的房價比他現(xiàn)在住的這個要低。這樣總價平移過去，可以換一套180㎡以上的大戶型，貸款壓力也不會太大。
為了事情順利進行，阿暉雙管齊下。一方面在那個小區(qū)看二手房，一方面把自己的房子掛出去賣。
過了一陣，他看中了一套房源，價格戶型都合適。惟一的問題是，他自己的房子還沒有客戶出價。
經(jīng)過家庭討論后，阿暉決定：先買。
02
但之后的事情完全出乎阿暉的預料。
他和房東簽了一份協(xié)議，交了一筆定金�？紤]到自己的房子也許不好賣，阿暉還特地和房東約定簽正式合同的時間靠后一點，房東也同意了。
中間正好趕上杭州樓市新政，二手房短暫反彈，阿暉覺得這步棋走對了。
沒想到，自己這套房子就像早上的電影院一樣，無人問津。不光如此，價格還一路下滑。
去年同戶型成交過一套，按那時候的價格，阿暉的房子本來就要少賣大幾十萬。
這還只是理論上的，實際中，和杭州很多小區(qū)一樣，這個價格只是市場價，卻沒有客戶，也就是常說的“有價無市”。
自己的房子賣不掉，阿暉是沒有錢買看中的那套二手房的。終于，約定的時間到了。
在借錢無果后，阿暉最終只能被迫選擇：違約。
03
按照合同約定，除了沒收定金之外，阿暉還要賠房東一筆錢。
他算了一筆賬，如果把自己的房子按到地板價出手，那離當時自己想好的價格太遠了，還不如違約。
而且，即便不考慮這些，那么低價出手后，到手的錢少了，買新房子的壓力就更大了。
反正，這筆賬怎么也算不過來。
所以，阿暉想和房東協(xié)商一下，希望對方能放一馬。
但原房東也覺得很委屈，他說，原來他那套房子如果阿暉不買，當時還有別的客戶要�，F(xiàn)在怎么一搞，他又要重新賣。
如今的行情，他的房子也跌價了，也有損失。
雙方?jīng)]達成一致。
04
整件事中，阿暉當然要付最大的責任。
他犯的第一個錯誤是想當然，總覺得自己的房子稍微便宜一點就一定能賣掉。
事實上，根據(jù)手邊買房數(shù)據(jù)，像阿暉這樣的戶型，上一套成交還是去年上半年的事。
也就是說，在這個小區(qū)里，阿暉的房子肯定不是買家的首選，本來賣掉的難度就要大于其他戶型。
第二個錯誤是沒有認清形勢。
去年10月新政出臺后，杭州的二手房有過一陣井噴行情。就在那個時候，阿暉的房子有人來看，還出了價。
當然，這個價格也比較低，離阿暉的預期也遠，但比現(xiàn)在的地板價還是要高。
但當時阿暉覺得二手房的反彈可能沒那么快結束，就沒有繼續(xù)深談下去，而是樂觀的估計還會有新客戶。
05
但說到底，阿暉最大的錯誤在于，在如此低迷的行情之下，還在加杠桿。
這種杠桿的名字叫做：先買后賣。
或許這和我們平時常理解的杠桿不同，但仔細想想，先買意味著支出已成定局，而后買則意味著收入存在變數(shù)。
在市場活躍的情況下，這種杠桿的風險確實不大，因為買和賣之間的時間差或許很短，賬也很容易算。
自己的房子能賣多少錢，和買的房子之間的差距，就是結余或者要多支出的錢。
但現(xiàn)在這個行情，買容易，賣太難，一旦像阿暉這樣，就等于硬加了一倍杠桿。
從整個家庭的資產看，或許這樣做損失并不大。但問題是，影響家庭財務狀況的并不是資產總量，而是現(xiàn)金流。
房子賣不掉，加了杠桿，現(xiàn)金流就會棘手。
如果可以重來一次，相信阿暉一定不會做出那樣的選擇。
只是能用一個“如果”的話，整個巴黎都能裝進瓶子里。
來源：層樓
