你是否有過或正在這樣的經歷：
兩三年前，為解決資金問題，將房產抵押給銀行，換取一筆經營貸。
可隨著樓市行情不斷調整，到期轉貸時赫然發(fā)現(xiàn)，要拿出一筆現(xiàn)金或資產補足差價（評估價縮水），才能續(xù)貸（或降額）。
簡單的說，你的房產已不足以支撐原來的貸款額度。若再遇到用經營貸投資的錢虧損、被套，那就只能賤賣房產或等著被法拍。
這讓那些“貸款連環(huán)套”的投資客進退兩難：不賣房也不是，賣房也不是（加劇資金鏈緊張）。
01
最近，就有一位投資客L先生遭遇了類似困境。
過去這一年，他和不少人一樣，因為行業(yè)不景氣，收入縮水了近一半，以至于日常消費都捉襟見肘。
不過相比房產，這點壓力“小巫見大巫”。
作為民間頗有名氣的“買房專家”，過去這幾年，L先生轉戰(zhàn)多個城市，拿下了多套房產，坐等起飛。
可沒等來上漲，卻等來了下滑，疊加收入降低，還貸壓力與日劇增。
據悉，外地城市買的房子幾乎沒漲，但好在沒跌破買入價。杭州大本營的幾套房子，較高點估值跌了500萬+，但所幸仍在成本線上方。
讓他壓力最大的，是經營貸到期轉貸。
原來到處買房的首付資金，主力來源正是名下房產的經營貸。而就在近期，到期轉貸日就要到了。
因房價下滑導致評估價大跌，銀行要求補齊評估價折損的七成本金，才能續(xù)貸。
打個比方，原先評估價500萬（全款），貸了350萬�，F(xiàn)在評估價300萬，需一次性補足140萬。
這對早已精打細算的L先生，無異于雪上加霜。
02
這不是個例，而是正變得常見。
2020年至2022年，因為利率之間的不小價差，相當比例的人選擇了抵押經營貸。
經營貸本是國家照顧中小企業(yè)設置的，所以利率較低。但“聰明”的貸款中介開發(fā)了新業(yè)務，更有甚者直接違規(guī)使用經營貸投資房產，買一套貸一套……欲小雪球滾大雪球。
彼時恰逢樓市高點，房子都能獲得較高的銀行評估價，按慣例再以約7折（甚至8折）抵押貸出。
但沒想到，過去兩三年樓市低迷，房產評估價隨之縮水。
多名銀行人士向媒體透露，由于房價持續(xù)下調，現(xiàn)在銀行貸款評估價大概是2019年水平。
好巧不巧，不少人的抵押貸又陸續(xù)到期，問題開始凸顯。
經營貸不同于房貸，年限一般在1到10年之間。但不少前幾年辦理的經營貸期限只有2、3年，且到期后需還清所有本金。
這時將面臨兩個選擇：一是找過橋資金還上，再重新申請，但額度大概率下降不少；二是直接賣房（也要先還清貸款），但同樣會抽緊你的資金鏈。
舉個例子，2021年初，小趙以一套銀行評估價1000萬的房子，抵押貸出700萬；現(xiàn)在3年快到期了，要還銀行700萬，可目前市場價已跌至680萬。
也就說，想賣掉這套房子，還要“借20萬”（還不算貸款期間利息）。
所以有句玩笑話：某投資客資金緊張，有人說賣1套不就有錢了。但實際上，賣了反而更缺錢。
03
可能有人會說，現(xiàn)在市場低迷，經營貸辦理條件很寬松啊！
這的確是事實，現(xiàn)在個別銀行利率可以低至2.8%，而且一簽就是10年，3年一轉且無需還本，銀行也很愿意放貸。
銀行有錢是不假，但銀行也要控制風險的。
已經放貸的房產抵押款，在還款期間通常不受影響，正常還利息即可。銀行每隔一段時間都會查評估價，除非房價跌得太厲害，才會出手干預。
至于跌多少會干預，每家銀行的評估線不一樣。有的到了30%警戒線，會要求還部分本金，以控制風險。
但到了節(jié)點再續(xù)貸時，肯定會根據當前的市場價進行評估重新給額度。
房價前高后低，一旦差距過大，不少抵押貸款先息后本還款的客戶，到期后轉貸根本轉不動，重新再貸額度又少很多。
目前市場上，已出現(xiàn)不少實例。
“前兩年一些按600萬貸的房子，現(xiàn)在市場價只有400萬。”杭州某銀行信貸工作人員表示，已通知客戶還本金，壓縮額度。
實在還不起怎么辦？如果征信良好，可能會妥協(xié)正常還息即可。但若征信太差，可能會起訴法拍。
不過不到萬不得已，銀行也不想走這條路。一來流程長，二來眼下市場還在調整階段，房子不僅不好賣，也很難賣出價格。
04
杭州這兩年房價波動不小，但跌幅較大的主要集中外圍遠郊。
從中介了解到的情況是，雖然也出現(xiàn)了不少賣房還抵押貸的情況，但實質性“資不抵債”的案例暫時還不太多。
不過，深圳投資客的日子，可能就沒那么好過了。
相關數據顯示，2021-2023年，深圳二手房成交均價從8字頭跌到7字頭，再到6字頭。
2023年四季度，深圳二手房成交均價6.5萬元/㎡，比2021年歷史最高點8.3萬元/㎡跌22%，比2022年跌12%。
房價下降的背后，正是許多人抵押貸轉貸的無奈。
有銀行經理表示，他們近期辦理的一個客戶業(yè)務，三年前用2套商鋪一起打包抵押，貸款600萬元，如今只給200多萬元，跌了快三分之二。
還有人三年前做的經營貸，最近到期，續(xù)貸金額和首貸差距很大，各種找辦法補救，但幾方均表示沒辦法。
無獨有偶，近年樓市不太景氣的香港，銀主盤（銀行收走的法拍房）數量也出現(xiàn)了增加。
單去年11月上半月，就增加了10%至275套。
05
近幾年來，房子漸漸成為了全民逐利的“修羅場”。
高杠桿買房更成為普遍現(xiàn)象。相關數據顯示，我國住戶部門杠桿率超過60%，個別城市超100%。這意味著家庭負債占年收入的比例非常高。
尤其一些激進者，幾乎將全部身家壓上了。
房價漲，賺得盆滿缽滿；房價跌，可能“一夜返貧”！
一生安危全系于房子，然樓市具有極強的不確定性，預期的扭轉也非一朝一夕。
過去的高杠桿，遇上了樓市調整期，又恰逢收入就業(yè)不穩(wěn)，更增添了未來的不確定性。何況經營貸流入樓市，本就是違規(guī)操作。
謹慎投資，勿拉滿杠桿，留出余地，方為上策。
來源：層樓
