地段決定價值。
這話可以說是地產(chǎn)界的至理名言，也是很多人買房投資的判斷基準。
但杭州卻有不少房子視“地段論”為無物，在絕佳的地段愣是上演了一出價值的滑鐵盧，
中山花園就是其中最典型的代表之一。
中山花園，位于拱墅武林商圈，一路之隔的西側(cè)即是西湖文化廣場，南側(cè)則直面京杭大運河。單從地段上來看，它絕對是老杭州人心目中的市中心。
然而，坐落于這樣寸土寸金的地段，它的二手房價卻出乎意料的低。
透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，近6月來，中山花園成交了一套房源，118.23㎡的13樓房源，總價350萬，折合單價僅2.96萬/㎡。
這樣的價格，只能與郊區(qū)的二手剛需盤比肩，甚至比部分房源還要低了。像良渚去年交付的和光塵樾，近6個月來，成交價最高的就達到3.74萬/㎡，超越了中山花園。
明明是市中心的地段，卻賣不過郊區(qū)的剛需盤。
中山花園的心酸背后，究竟隱藏著怎樣的原因呢？我們一起去實探一下。
從地鐵1/3/19的換乘站西湖文化廣場站D口下，步行約950米即可到達中山花園小區(qū)。
一眼望去，外立面為藍白相間的3幢高樓即為中山花園，3幢高樓分別為風荷苑、秋月苑和春曉苑。
項目坐落于杭州第一個出讓的地塊之上，1993年由香港的開發(fā)商進行開發(fā)，建筑整體采用的也是當時香港豪宅的高密度的品字型塔樓。
當年，它的售價接近5000元/㎡，也是妥妥的豪宅設(shè)定，畢竟當時杭州一個月的工資也就350元。
然而從1996年前后交付，到現(xiàn)在過了約26年，白色的瓷磚上清晰可見黑灰的印記，底商部分更是油煙斑駁黑成了一片，還有密密麻麻的空調(diào)外機、各色的雨棚......
單從老舊的外立面來看，已經(jīng)全然看不出當年豪宅的模樣了。
這種落差從運河一側(cè)看得尤為明顯，中山花園東側(cè)緊鄰著的是綠城·
深藍廣場，西側(cè)遠眺可見白馬公寓和武林壹號等一眾豪宅，立面高級與否一目了然。
當然，外立面的破舊過時只是一個原因。
作為杭州早期的電梯房，中山花園的定位本身就是商住混合性質(zhì)的，而這樣一來，小區(qū)內(nèi)的人員往來就會非�；祀s。
再加上3梯8戶的設(shè)計，上下班高峰期的時候電梯根本不夠用，要等很久。
同時，這種商住兩用導致的人員混雜，使得老小區(qū)車位配比少的問題更加突出了。從現(xiàn)場可以看到，樓幢外圍�？康能囎訃藘扇Γ涣舫隽艘粭l略顯狹小的小道用于行走。
還有房子的戶型。
因為中山花園整體的建筑是品字型塔樓式的，而非直線型的，所以一層八戶的朝向，東西南北都有，而且戶型也不那么方正，不太符合現(xiàn)在的取向，同時不少房源采光也并不那么好。
入戶門所在的過道也比較狹小，朝著入戶門站的話，只能一次進一個人，幾乎無法兩人同排行走。
此外，物業(yè)管理雖然相較此前有提高，但依然有一些細節(jié)并未做到位，像一樓的電梯外間未做吊頂，電線鋼筋框架等裸露在外，觀感不佳，也不是特別安全。
這些問題看似不算特別大，但疊加起來卻實實在在地拉開了中山花園與同地段其他房子的價格。
像其東側(cè)毗鄰的綠城·深藍廣場，同樣的地段，同樣的配套和一線江景，成交單價卻高達6.39萬/㎡，甚至比中山花園的成交價翻個倍都要高。
還有位于其北側(cè)的
中山北園，年代差不多，也沒有一線江景，是再普通不過的房子了，但近3個月的成交均價也達了3.91萬/㎡，超過了中山花園這個當年還被譽為杭州第一高樓的豪宅。
成交量少，價又不高。
有很多房東干脆也就不賣了，靠著出租慢慢也能回本，畢竟地段還是不錯的，配套也很齊全。
在透明售房網(wǎng)上，中山花園出租的房源不少，1室的價格在1530-2830元/月不等。算下來，一套房子四室均出租，一個月收到的租金就是6120-11320元。
長期出租，也是一筆不菲的收入，甚至比賣房可能還要來得好，也算是另一條出路吧。
來源：杭州房評
