前幾年的杭州樓市，在主城區(qū)搖新房被很多人形容為“打新”，意思是打新必賺，次新房在二手房市場的掛牌價也居高不下。但當(dāng)這些房子真正成交，有些房東仔細算算賬，發(fā)現(xiàn)實際上并沒有賺到錢。
記者發(fā)現(xiàn)了多個案例，有的是因為樓盤交付前出現(xiàn)過資金問題，有的是因為樓盤認可度或者板塊認可度不高，再加上市場下滑，二手房和新房的倒掛價差縮小，這些次新房轉(zhuǎn)手的結(jié)果沒能跑贏通脹，甚至虧了錢。
棠玥灣成交首套二手房
兩年半時間沒跑贏通脹
位于杭州艮北新城板塊的中南棠玥灣，去年一度因為監(jiān)管賬戶資金不足而停工。為了項目能復(fù)工，開發(fā)商一方面在集團內(nèi)部進行資金調(diào)撥，一方面降價賣車位，最后籌集到5000多萬元，解決了監(jiān)管賬戶資金缺口問題，項目才終于在去年7月底得以交付。盡管交付時間比原定延遲了1個月，但對忐忑不安大半年的業(yè)主來說，總算是心里的石頭落了地。
如今，業(yè)主們陸續(xù)辦出了不動產(chǎn)證，棠玥灣的二手房最近也成交了首套房源。這是一套位于7樓的房子，建筑面積138.61㎡，1月30日以610萬元成交，折合單價約44008元。
根據(jù)透明售房網(wǎng)的一房一價信息，符合“7樓”以及“建筑面積138.61㎡”這兩個條件的，只有23幢的兩套房源。根據(jù)備案信息，23幢于2020年7月開盤，這兩套房源備案價分別在573萬元和559萬元左右。
從房子買入到賣出大約是兩年半時間。假設(shè)當(dāng)初業(yè)主是全款購買的，如果這500多萬元不拿來買這套房子，而用于銀行理財，大額存款年利率約3.5%，兩年半時間可以獲得約50萬元左右的利息收入。即便業(yè)主是按揭買房，兩年半的貸款利息支出也不低，算上時間成本，并沒有跑贏通脹。
買房三年
法拍后虧了近百萬
前兩年，次新房一直是法拍市場的香餑餑，往往競拍者甚多，超過評估價成交概率極大。但近半年不少次新法拍房以低于大眾預(yù)期的價格成交，甚至有業(yè)主買房3年血虧近百萬元。
上周五（2月2日），一套位于蕭山南臥板塊的國宸府法拍房（帶一個地下車位）在阿里資產(chǎn)平臺上拍賣。這套建筑面積120.87㎡的法拍房最終以335萬元成交，剔除車位價格約15萬元左右，實際成交單價約2.65萬元。從透明售房網(wǎng)可以查到，這套房源于2019年6月開盤，當(dāng)時的備案價約303.69萬元，折合單價約2.51萬元。加上車位，總價約320萬元。如今的成交價相比買入價，再加上3年資金成本，大概率是虧本了。
而去年11月下旬，一套位于濱江的云宸法拍房，業(yè)主虧得更慘。
當(dāng)時，這套建筑面積138.87㎡的法拍房以726萬元成交，成交單價約5.23萬元。從透明售房網(wǎng)一房一價數(shù)據(jù)可以查到，該房源于2019年領(lǐng)出預(yù)售證，當(dāng)時新房備案價約681萬元，折合單價4.9萬元。
根據(jù)法拍信息，房主是在2019年12月購入房子并辦理了按揭貸款，當(dāng)時貸款了476萬元，貸款期限為17年。2019年12月，杭州各大銀行執(zhí)行的首套房貸利率差不多在5.4%左右，476萬元貸款17年，選擇等額本息還款的話，每月要還35700元左右。以司法裁定書發(fā)布于去年6月來算，房主大約還了30個月的貸款。那么，這30個月的還貸額度高達107萬元左右，其中利息支出約62萬元。
而拍賣價只比當(dāng)初買入價高出45萬元左右。如果再算上首付款的3年理財收益，房主已經(jīng)虧了將近40萬元左右。
此外，這套房子的稅費成本也不低。以房主當(dāng)初買入時是首套房來算，需繳納1.5%的契稅，契稅款約10萬元。此次拍賣，房主還要承擔(dān)這套房子的增值稅和個稅。云宸是在2021年交付的，因此很可能這套房子未滿兩年，那房主需繳納此次成交的增值稅以及個稅，共約46萬元。
這么算下來，這套房子從買入到賣出，房主可能虧本將近百萬元。
來源：錢報杭州房產(chǎn)
