存量房貸利率是該下調(diào)了

2023年以來，存量與新增房貸利差大，居民收入就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻，居民提前還貸現(xiàn)象增加，調(diào)降存量房貸利率呼聲高漲。

下調(diào)存量房貸利率必要性上升，有助于幫助居民減輕還貸壓力，度過暫時(shí)的困難，對(duì)銀行而言可減少提前還貸造成的利息損失，同時(shí)有助于銀行留存優(yōu)質(zhì)客戶。由于利率持續(xù)下行，幾年前的存量房貸利率和當(dāng)前的利率差距在20%以上。

存量房貸利率可能如何降？1）直接方式是變更合同條款，間接方式是“以新?lián)Q舊”。存量利率調(diào)整幅度、是否可跨行“轉(zhuǎn)按揭”等仍待具體方案出臺(tái)。2）根據(jù)2008年經(jīng)驗(yàn)，從政策提出到銀行落地仍需一段時(shí)間。3）個(gè)人房貸占比小、凈息差較大的銀行受影響小，更可能先試先行。

1、LPR下降、加點(diǎn)部分下降造成存量房貸利率與新增房貸利率差距較大。個(gè)人房貸利率定價(jià)方式主要有兩種，一是固定利率模式，二是“LPR+加點(diǎn)”浮動(dòng)利率。如果購(gòu)房者選擇浮動(dòng)利率，一般貸款利率會(huì)在合同約定的“重定價(jià)日”調(diào)整，調(diào)整內(nèi)容是LPR，加點(diǎn)部分在合同期限內(nèi)一般不變。

一方面，LPR不斷下降導(dǎo)致此前購(gòu)房者利率與當(dāng)前購(gòu)房者利率差異。2019年10月-2023年7月，LPR從4.85%降低65個(gè)基點(diǎn)至4.20%。另一方面，存量房貸加點(diǎn)多，新增房貸不加反減。存量與新增房貸加點(diǎn)部分差距也擴(kuò)大了存量房貸與新增房貸利差。

2、國(guó)內(nèi)外宏觀環(huán)境復(fù)雜多變，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇放緩、動(dòng)能減弱，居民就業(yè)收入預(yù)期不穩(wěn)，傾向降低負(fù)債、減少利息支出。受美聯(lián)儲(chǔ)加息、俄烏沖突等影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，二季度兩年平均增速僅3.3%，居民對(duì)未來就業(yè)、收入預(yù)期存在不確定性。

根據(jù)央行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查，2023年第二季度，居民對(duì)未來的收入感受指數(shù)、收入信心指數(shù)環(huán)比分別下降1.0、1.4個(gè)百分點(diǎn)。就業(yè)預(yù)期指數(shù)較一季度下降3.6個(gè)百分點(diǎn)，43.7%的居民認(rèn)為“形勢(shì)嚴(yán)峻、就業(yè)難”或“看不準(zhǔn)”。因就業(yè)、收入預(yù)期下降，居民傾向減少投資、消費(fèi)，增加存款、降低負(fù)債，從而選擇提前償還存量貸款。

從股市看，2023年以來，股市主要指數(shù)表現(xiàn)低迷。上證指數(shù)、中證500指數(shù)、滬深300指數(shù)、深證成指、中國(guó)香港恒生科技指數(shù)、創(chuàng)業(yè)板指數(shù)漲幅分別為+1.7%、-0.5%、-1.7%、-2.7%、-4.0%、-8.5%。

從樓市看，2023年，行業(yè)出清仍在繼續(xù)，一季度積壓需求釋放后，二季度樓市銷售明顯下滑，居民信心不足、觀望情緒濃厚。

從居民角度看，存量房貸利率下調(diào)有助于緩解存量房貸持有者償債壓力，減少提前償還存量貸款現(xiàn)象，增加居民端可支配收入，提振消費(fèi)信心，拉動(dòng)社會(huì)總需求增長(zhǎng)。

從銀行角度看，銀行目前亟待解決因提前還貸增長(zhǎng)導(dǎo)致的利息損失擴(kuò)大問題，調(diào)降存量房貸利率或是合理解決方案，利潤(rùn)變薄好于利潤(rùn)損失，合理的調(diào)降存量房貸利率方案有助于銀行留存優(yōu)質(zhì)客戶。

1、下調(diào)存量房貸利率早有先例。2008年10月，央行將個(gè)人住房貸款利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，而此前房貸利率普遍為0.85倍。因此，各大銀行調(diào)降存量房貸利率由85折降至7折。

2、下調(diào)存量房貸利率方式有二，直接方式是變更合同條款，間接方式是“以新?lián)Q舊”。變更合同條款，即銀行與購(gòu)房者自主協(xié)商、更改合同內(nèi)容調(diào)降。通過下調(diào)加點(diǎn)部分或者加點(diǎn)變更為減點(diǎn)，將較高的存量房貸利率作廢，變更為新增房貸利率。“以新?lián)Q舊”，即貸款置換、“轉(zhuǎn)按揭”，購(gòu)房者重新申請(qǐng)住房貸款，同時(shí)償還此前高利率房貸。目前，存量利率調(diào)整幅度、是否可跨行“轉(zhuǎn)按揭”等仍存不確定性、亟待具體方案出臺(tái)。

3、調(diào)降范圍：全面調(diào)降存量房貸利率可能性較低，預(yù)計(jì)階梯式、差異化調(diào)降。根據(jù)2008年調(diào)降存量房貸利率先例，商業(yè)銀行在推出下調(diào)存量房貸利率細(xì)則時(shí)，一般配套相關(guān)辦理?xiàng)l件及限制。本輪針對(duì)所有貸款人全面下調(diào)可能性較小，調(diào)降政策可能向優(yōu)質(zhì)客戶傾斜。

4、調(diào)降時(shí)間：預(yù)計(jì)各大銀行需要一段時(shí)間做出調(diào)整。根據(jù)2008年的經(jīng)驗(yàn)，2008年10月央行宣布新政后，部分銀行2009年初才做出調(diào)整，在部分地區(qū)實(shí)行存量房貸優(yōu)惠利率。從政策提出到落地仍需一段時(shí)間。

5、調(diào)降機(jī)構(gòu)：個(gè)人房貸占比小、凈息差較大的銀行可能先試先行。房貸占比、凈息差水平是影響銀行降低存量房貸利率動(dòng)力的兩大因素。房貸占比越高，下調(diào)存量房貸利率對(duì)銀行負(fù)面影響越大。凈息差越小，調(diào)降存量房貸利率將進(jìn)一步壓縮凈息差空間。

銀行可階梯式、差異化調(diào)降存量房貸利率。應(yīng)對(duì)提前還貸潮，下調(diào)存量房貸利率是大勢(shì)所趨。銀行應(yīng)盡快出臺(tái)具體方案及配套細(xì)則，明確兩種調(diào)降方式的要求、流程等，如規(guī)定客戶資產(chǎn)規(guī)模、限制貸款人提前還款等�？呻A梯式差異化降低存量房貸利率，如對(duì)2023年6月30日利率仍高于5%的存量房貸，劃分不同階梯，給予差異化優(yōu)惠政策。

對(duì)調(diào)降存量房貸利率的銀行給予政策激勵(lì)。下調(diào)存量房貸利率會(huì)導(dǎo)致銀行利息損失，銀行尤其是房貸占比高的銀行缺乏動(dòng)力。建議對(duì)房貸占比較高的銀行予以支持提高銀行極性。如對(duì)房貸規(guī)模較大的國(guó)有行、股份制銀行給予窗口指導(dǎo)，鼓勵(lì)國(guó)有行發(fā)揮領(lǐng)頭羊作用。對(duì)積極調(diào)降存量房貸利率的銀行，可給予定向降準(zhǔn)支持。真金白銀托底補(bǔ)貼，設(shè)立結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，因調(diào)降存量房貸利率造成的利息損失，給予銀行等額或部分補(bǔ)貼。