臨安有樓盤“維權(quán)”，卻無意牽出這個板塊最大的危機(jī)！
青山湖如今面臨巨量交付，二手房掛牌承壓，“投資客們”只得虧本出逃。
“炒房心態(tài)不平衡，既然投資就要接受漲跌！”近日，臨安青山湖某品質(zhì)樓盤交付，有業(yè)主吐槽小區(qū)當(dāng)天交付就遭遇了“維權(quán)”。
而對于這樣的“維權(quán)”，多數(shù)網(wǎng)友卻出其不意站在了開發(fā)商那一邊，這是怎么回事？
其實(shí)在同小區(qū)的不少業(yè)主看來，這些“鬧事者”也有些無理取鬧。
維權(quán)理由千千萬，但歸根結(jié)底還是市場不景氣惹的禍。據(jù)周邊的二手房經(jīng)紀(jì)人透露，這個小區(qū)其實(shí)并不差，房鬧的多為投資客，是因?yàn)楝F(xiàn)在在售的兄弟樓盤精裝修的價格比他們當(dāng)時的毛坯價格還低，于是不可避免地觸及到了他們的利益。
這次交付的a盤在新房售賣時可是青山湖的“當(dāng)紅炸子雞”，在樓市火熱的2020年，該樓盤搖號中簽率低至13.31%，幾次開盤中簽率均保持在20-30%，也就是比現(xiàn)在主城區(qū)的幾個盤還難搖。而當(dāng)時該紅盤毛坯均價23380元/㎡。
如今，縱觀臨安眾多新盤，大多數(shù)都已經(jīng)逃不脫降價、折扣的命運(yùn)了。當(dāng)該紅盤售罄后，其兄弟盤b盤接力開售，精裝均價25000元/㎡。但是杭州樓市急轉(zhuǎn)直下，青山湖更是跌破了“發(fā)行價”，值此a盤交付之際，b盤還有99㎡戶型在售，據(jù)銷售中介告知：“項(xiàng)目帶車位可以打9折，不帶車位92折，折算下來精裝房的單價比a盤還低。”
在某XHS社交平臺，還有銷售發(fā)帖表示a盤99方精裝房源總價200萬起，這價格可比想象中的還低。
而除此之外，如今在臨安購買新房還有額外的補(bǔ)貼，這對于二手房市場更是一種打擊。
“二手房跌破發(fā)行價”“投資客被套”的戲碼早在去年就已經(jīng)在臨安青山湖上演了，用一名中介人的話說，“現(xiàn)在的二手房但凡成交都是虧本的。”
“這幾年的次新小區(qū)二手房價格肯定沒有買進(jìn)的高。”中介小張的話雖然實(shí)誠，但是確確實(shí)實(shí)是當(dāng)下臨安二手房的真實(shí)行情。
拿青山湖來說，區(qū)域內(nèi)二手房“第一梯隊(duì)”的小區(qū)當(dāng)屬天陽蔚藍(lán)、朗
香郡，所以這兩個小區(qū)的二手房價格基本就是區(qū)域同類型房源的天花板。
天陽蔚藍(lán)
但中介小張說：“現(xiàn)在天陽蔚藍(lán)和朗香郡的二手房成交單價都在1.8萬/㎡左右，當(dāng)時天陽蔚藍(lán)新房售價約1.9萬/㎡，朗香郡1.8萬-2萬/㎡。雖然小區(qū)品相不錯，但是業(yè)主也只能虧本賣。”
而寶龍旭輝城因商業(yè)、地鐵的優(yōu)勢，在青山湖也比較熱門，據(jù)小張說，目前小區(qū)也在虧本買房，97方的戶型前排單價1.7-1.8萬/㎡，總價160多萬，后排貴點(diǎn)，180多萬。
“寶龍后排一套97㎡的房源，當(dāng)時房東新房195萬買進(jìn)，裝修還花了10萬，最后182萬賣掉的，還不算兩年的利息，純虧。”這是他手上的一個客戶，因?yàn)橄胍脫Q到市區(qū)，所以才虧本賣了，“雖然虧本賣了，但此時置換，買入價格也更低。”
寶龍旭輝城
在青山湖，成交量最大的小區(qū)當(dāng)屬越秀星匯花園和星悅城，該小區(qū)體量龐大，分多個區(qū)開發(fā)，因此交付時間不同、產(chǎn)品質(zhì)量有差異，價格也比較參差，總體均價在1.7萬/㎡。據(jù)中介說，這個小區(qū)產(chǎn)品較好的是星悅城的洋房，現(xiàn)在95㎡戶型售價160-170萬，折合單價1.7-1.8萬/㎡。但是這批房源當(dāng)時新房的均價可是達(dá)到了2.1萬/㎡，毫無疑問現(xiàn)在的價格也是血虧。
虧本賣房并不稀奇，早在去年，青山湖板塊早已深陷囫圇。
購房者虧本出貨是臨安樓市殘酷而真實(shí)的寫照，但是更可怕的是，在臨安前有“新房的狙擊”，后有“巨量交付的圍堵”。
今年的臨安又是交付大年。據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)統(tǒng)計，2023年臨安有近20個樓盤約1.8萬套房源交付，其中僅青山湖科技城就有8000+的房源。
然而，除了天量交付，青山湖的二手房“出貨量”足以秒殺杭城各大板塊。據(jù)當(dāng)?shù)囟址拷?jīng)紀(jì)人表示，臨安的二手房庫存已經(jīng)“小兩萬”，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)查詢了某一個品牌中介的平臺，發(fā)現(xiàn)在該平臺上臨安的掛牌量雖然沒有“小兩萬”那么夸張，但是也有近1.4萬套，若是加上其他平臺，或許真能沖刺一下“2萬套”。而青山湖這不大的地方在LJ平臺上的掛牌量已經(jīng)到了驚人的4035套。
LJ截圖
可以說，臨安穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)庫存“重災(zāi)區(qū)”的寶座。
臨安還有一個致命的因素是投資客。尤其是青山湖，作為臨安融杭的第一站，青山湖被視作臨安樓市的價值高地，而且作為杭州唯一不限購的區(qū)域，青山湖一度迎來大批投資客。
在青山湖幾個小區(qū)，比如中天郡府，僅一個小區(qū)的掛牌量就達(dá)到了591套，而LJ平臺顯示整個小區(qū)房源量在5000戶左右，也就是說有近10%的業(yè)主在出售。還例如朗香郡在LJ平臺顯示共有1300多戶，但是掛牌房源有近250套，也就意味著有18%左右的業(yè)主在出售。
而投資客比例過高，在市場下行期，一旦投資客集中拋售出逃也不可避免發(fā)生踩踏。
另一方面新房大批交付，二手房不斷囤積，購房者對后期樓市的預(yù)期也在下滑，這也會加速踩踏的風(fēng)險。
天陽蔚藍(lán)（后排藍(lán)色玻璃+干掛鋁板建筑群）
對比巨量的庫存，臨安的二手房去化量卻少得可憐，據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，臨安區(qū)4月二手房成交259套，環(huán)比下跌44%，而對比近一年的交易量，最高的時候也不過465套。
在青山湖這樣一個投資客主導(dǎo)的市場，大部分都有一個共性，就是市場容易波動，面對巨量的交付，發(fā)生踩踏也將是大概率事件。
來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站
