01
今天文章要給大家掃盲。
原來(lái)每年房?jī)r(jià)只要漲2%不到，基本就能抵御通脹了。
大部分人都低估了房產(chǎn)的收益。
很多人覺(jué)得如果房?jī)r(jià)一年漲5%，自己手中的錢(qián)每年放著理財(cái)也能有5%，這樣一算，感覺(jué)買(mǎi)房子完全沒(méi)有收益，還不如錢(qián)在手里更靈活。
一算利息，甚至覺(jué)得自己要虧�，F(xiàn)在房貸利率6%，比假設(shè)房?jī)r(jià)每年漲5%還要多付1%，那不是倒虧了嗎？
而且，若是一旦房?jī)r(jià)漲得還不到5%，那更是要虧到姥姥家了。
這樣算賬對(duì)嗎？
錯(cuò)了，完全算錯(cuò)了！
02
首先，房貸利率比你想象的要低。
根據(jù)房貸計(jì)算器，100萬(wàn)銀行按揭，利息年化6%，如果按30年計(jì)算，你每月還款5996元。
30年合計(jì)還款2158382元。其中歸還本金100萬(wàn)元，30年總共支付利息1158382元，折算下來(lái)，年化利率只有3.86%。
這是為什么呢？
因?yàn)槟忝總�(gè)月除了還利息以外，還要?dú)w還一部分本金。而當(dāng)你把本金歸還后，相應(yīng)的利息也就減少了。
所以，你買(mǎi)的房子，不需要每年漲6%，只需要每年漲3.86%，就能夠追平你付出的利息，保本了。
03
其次，通貨膨脹引起的物價(jià)上漲，或者說(shuō)貨幣貶值是有復(fù)利的，而你的房貸沒(méi)有。
如果不算復(fù)利，加上每年房?jī)r(jià)漲5%，理論上30年后，漲了150%，原本100元價(jià)格的東西，應(yīng)該要價(jià)值250元。
但實(shí)際上，物價(jià)從來(lái)都是在前一年的基礎(chǔ)上上漲的。因此，就必須計(jì)算復(fù)利。
根據(jù)復(fù)利計(jì)算器，依舊按每年物價(jià)漲5%計(jì)算，原本100元價(jià)格的東西，30年后應(yīng)該價(jià)格為432.19元。
看出門(mén)道了嗎？
你以為房?jī)r(jià)每年的漲幅還不夠你支付的利息嗎？錯(cuò)了，哪怕每年房子只漲5%，與你按揭6%利息相比，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)。
上一節(jié)，我們算了100萬(wàn)貸款30年，總共歸還利息是115.8萬(wàn)元。如果按復(fù)利計(jì)算器倒推算回去，房?jī)r(jià)每年只需要漲2.6%左右，就能夠覆蓋你的全部利息。
這也就是為什么很多人十多年前，每個(gè)月占用自己一般以上工資收入的房貸，放到現(xiàn)在看，變成了當(dāng)下自己工資的一個(gè)零頭。
04
還沒(méi)完，我們還有第三點(diǎn)。
實(shí)際上，很少有人全款買(mǎi)房，大部分人都是使用杠桿，貸款買(mǎi)房的。
那么我們來(lái)算一下剛需首套房的情況。
假設(shè)一套500萬(wàn)的房子，我們?nèi)墒赘�，就�?50萬(wàn)，貸款7成為350萬(wàn)。
這時(shí)，我們計(jì)算房貸的成本，是問(wèn)銀行借來(lái)的350萬(wàn)，按年化6%支付利息，而不是房?jī)r(jià)總額500萬(wàn)的利息。
但房?jī)r(jià)的上漲卻是按總價(jià)來(lái)的。是500萬(wàn)的房子，漲5%。
三成首付的情況，兩者之間剛好是7折的關(guān)系，2.6%*70%=1.82%
根據(jù)上兩節(jié)的計(jì)算結(jié)果看，實(shí)際上只要房?jī)r(jià)上漲1.82%，就能追平你年化6%的房貸利息。
05
那么，如果房?jī)r(jià)一年漲1.82%，大概是個(gè)什么概念呢？
500萬(wàn)的房子，差不多是一年漲9.1萬(wàn)。
我們?cè)俅斡脧?fù)利計(jì)算器給大家算一下。
假設(shè)一套100方，500萬(wàn)的房子，每年漲1.82%，連續(xù)5年，房?jī)r(jià)為547.19萬(wàn)，相當(dāng)于每平方漲4719元，平均每年房子單價(jià)只需要漲943.8元。
若是按連續(xù)10年計(jì)算，房?jī)r(jià)為598.83%萬(wàn)，相當(dāng)于每平方漲9883元，平均每年房子單價(jià)只需要漲988.3元。
你們覺(jué)得自己買(mǎi)到的房子，漲幅會(huì)小于這個(gè)嗎？
如果小于，那買(mǎi)房是抵御不了通脹的。但如果大于，買(mǎi)房當(dāng)然就能抵御通脹。
06
除了以上這些，還有更重要的概念要和大家說(shuō)明。
很多人覺(jué)得自己做理財(cái)及其他類(lèi)型的投資，一年可以有8-10%的收益。所以感覺(jué)買(mǎi)房收益其實(shí)并不大。
但我要告訴你兩點(diǎn)。
第一，買(mǎi)房的收益更多來(lái)自于杠桿，不加杠桿全款買(mǎi)房的收益是不高的�？墒牵朔孔樱渌顿Y你敢加杠桿嗎？
如果你不敢再其他投資渠道上加杠桿，那么你會(huì)發(fā)現(xiàn)，加了杠桿的房產(chǎn)投資收益，和其他投資收益之間的差距就沒(méi)那么大了。
第二，房產(chǎn)是項(xiàng)長(zhǎng)期的投資。投資房產(chǎn)，每年5-8%的收益是穩(wěn)定及確定的。完全可以按5-15年的周期去享受回報(bào)。
而其他的投資途徑，不管是可以暴擊的股票期貨，還是相對(duì)更安全的信托基金這些，都很難維持5年起步的投資考驗(yàn)。一般2-3年后，就會(huì)發(fā)生較大的變化。
與其不穩(wěn)定的追求更高的回報(bào)，不如安心的長(zhǎng)持房產(chǎn)，以求年化5%以上的復(fù)利收益——這就是我眼中抵御通脹的不二法門(mén)。
來(lái)源：地產(chǎn)小王子
