近期江南岸二手房市場較為忙碌的,當屬觀品的交付了。
自8月29日觀品交房以來,短短3天內(nèi),已經(jīng)有20余套房源出現(xiàn)在了各大平臺后臺。
不得不說,著急出貨的房東并不在少數(shù)。而可能也正是抱著著急出貨的心態(tài),部分業(yè)主在價格上惹出了不少爭議。
其中一套233方中間樓層房源掛牌價8.1萬/方,僅僅在一小段時間后就被緊急調(diào)價,上漲至9.5萬/方。
據(jù)悉,好像是觀品業(yè)主群內(nèi)經(jīng)歷了價格上的激烈“討論”, 才有了后面價格的上漲。
同樣的事情也發(fā)生在一套建面約169方低層房源身上。據(jù)了解,該房東剛開始上架時,房源掛牌單價為約8.3萬/方,后面在業(yè)主房價捍衛(wèi)之下,下架后掛牌價上調(diào)至8.8萬/方。
反饋到平臺上看,一個周末過去已經(jīng)有10套房源掛牌,掛牌價處于8.8-11萬/方之間。單從掛牌價上看,幾乎與不遠處的奧邸國際價格齊平。
顯然,即使是在二手房行情下滑的如今,房東對于像觀品這種位于市中心高端板塊,還是純改善的項目,在價格上的信心很足。
那么,剛交付不久的觀品未來二手房價到底會在什么價格段呢?
位于金雞路與平瀾路交匯處的觀品,通過內(nèi)部道路將其分為東西兩個區(qū)域。
整個小區(qū)規(guī)劃了11幢23-26F樓,共444套房源,其中4#樓為自持房,11#樓為公租房。
外立面上,觀品為四面鋁板,辨識度很高;園區(qū)內(nèi),藍寶石泳池、會所恒溫泳池、健身房等都是標配。
略有遺憾的是,小區(qū)為部分架空,且架空層層高不高,會有一定程度的壓抑;同時,小區(qū)入戶大門也沒有想象中的那般大氣。
對比如今市場上各個價格段的項目,這樣的配置稍顯不足。換句話說,這也是限價時代下豪宅的命運。類似的場景,在丹楓四季身上已經(jīng)看到過了。
至于室內(nèi)裝修上,西門子三件套、木飾面等,在一眾豪宅品牌中優(yōu)勢不突出。
鑒于觀品所處的地理位置以及戶型打造上,很多購房者或許會將其與壹號院以及奧邸國際相比。
但我認為,想躋身頂級一線,成為代表性樓盤還是有一定差距。
一方面,地理位置上相比,仍有欠缺。不管是壹號院還是奧邸國際,沿江景觀視野都會優(yōu)于觀品;
另一方面,與如今市面上的項目有差距。集中在架空層、大門、車庫等;況且還有自持房和公租房�?傮w在各個細節(jié)上都有一定的落差。
當然,觀品本身所處的地段、以及戶型本身等,還是能在一眾豪宅項目中脫穎而出。
以往,但凡涉及到奧體次新房交付,可能很多購房者會聯(lián)想到對整個二手房市場會帶來怎樣的沖擊,包括這次觀品交付一樣。
但我認為,觀品的交付,恰好填補了奧體二手房大戶型的空缺。
我們知道,觀品未交付時,板塊內(nèi)壹號院、奧邸國際以及澄品有200方以上大戶型,接下來就是嘉品、時代奧城的180+,以及君品和創(chuàng)世紀的170+等。
除了大戶型房源稀缺的同時,成交流通更是少的可憐。
據(jù)統(tǒng)計,2023年上半年,澄品共成交62套房源,其中190+戶型僅5套,占比8%;嘉品共成交37套,其中180+戶型僅成交7套,占比19%;壹號院二期成交46套,222+房源雖占比高達55%,但成交套數(shù)僅為15套。
可見,奧體板塊超大戶型掛牌少的同時,成交更是屈指可數(shù)。
那么,未來觀品二手房價大概是什么價格段呢?個人預計會在約8.0-8.5萬/方之間(不包含大稅)。
首先看一下起步169方戶型。該戶型可以參考創(chuàng)世紀139方邊廳戶型,基本相似。
7月創(chuàng)世紀成交的一套139方20F房源,成交單價為約7.6萬/方;5月成交的一套22F房源,成交單價為約8.2萬/方等等。
其次,觀品188-191方戶型,可參考澄品169方戶型。4月澄品成交一套169方2F房源,成交單價為7.8萬/方;8月成交一套169方6F房源,成交單價為9.1萬/方。
至于233方戶型,可以勉強參考壹號院225方。
或許,觀品一部分好房源且有景觀視野,成交價可能會逼近9萬/方,但大部分房源個人覺的還是會在8.0-8.5萬/方之間(不包含大稅)。
當然,剛交付的觀品,也不是沒有向更高價格段攀升的動力。
隨著四大一線城市紛紛官宣認房不認貸新政后,已經(jīng)有城市開啟狂飆模式。
新政后兩天內(nèi),北京市存量房網(wǎng)簽831套,第二天更是突破900套,為2019年以來最高水平。當然,上海等城市同樣爆發(fā)出驚人的能量。
雖然當下杭州還未出現(xiàn)新政,但個人認為一旦口子松開,對于市場的刺激也是相當大的。
那么,對于賣家而言,趁著這次政策紅利,是一次出售的好機會,但對于買家而言,需要謹慎,如果出現(xiàn)不合理的出價,不聊也罷。
畢竟,我認為當下還是一個買方市場。
其實,接下來不管政策怎么變,我覺得還是用平常心的心態(tài)去面對。因為這一次包括下面的政策,都是對當前市場的一種修復。
所以,該咋咋的。
來源:杭州樓市動態(tài)