| PART 1 |
今年杭州第一次土拍至少5成以上已經(jīng)形成新房供應(yīng)，而第二次土拍也悄然進(jìn)入規(guī)�；呐抗疽约皩嵸|(zhì)施工階段，年底也要形成供應(yīng)井噴；
前段時間，明年上半年供應(yīng)的第三次土拍信息已公示，預(yù)計將在9月15日開拍。
本次集中供地涉宅地塊總共19宗，總建筑面積約141萬方，總起價約409.6億，相比二拍數(shù)量減少了58%，總建筑面積則減了59%；
但因本次供地主要是主城區(qū)，所以如果按全封頂土拍總價會達(dá)到約458億，總價與二次土拍數(shù)僅僅下降了14%都不到。
對于老百姓來說，除了地塊多少，位置以外最關(guān)心的就是限價的變化。
至于地塊信息報道已經(jīng)鋪天蓋地了，我們不作為重點（文末會有集中公布），還是關(guān)注一下限價變化以及其中蘊含的城市運營，帶來的土地、新房供應(yīng)的信號和趨勢：
| PART 2 |
首先，拱墅區(qū)申花（和睦）地塊，精裝限價雖然是50840元/㎡，而與其一路之隔的華潤申花、星瓚頌錦府高層限價為4.61萬/㎡；
但嚴(yán)格上講并不是限價變化地塊，因為本地塊是申花甚至主城區(qū)都難得一見的容積率1.5的低密宅地，限價參照多層與高層大致1.1倍的價格系數(shù)來定，合乎情理；
要知道這個容積率甚至與未來科技城純疊墅的湖境云廬相同；甚至多少老城心的改善性需求，持幣代購的小河云莊容積率也要1.7；申花近幾年容積率最低的天玨容積率也要2.1……
但是，遺憾的是限價限死了，做疊墅可能性并不大 ，這塊未來將可能會建純洋房產(chǎn)品，但地塊的舒適度、稀缺性都很高。
另一塊62號地塊，精裝限價55000元/㎡，是申花濱江房產(chǎn)及地上地塊限價微調(diào)500元/㎡后申花核心區(qū)限價再一次夯實。
該地塊位于杭州金茂府西北側(cè)、九龍倉天薈登云路東側(cè)，濱江新盤攬云錦繡里學(xué)院路西側(cè)，地處申花核心區(qū)，周邊改善豪宅環(huán)繞，缺點就是距離地鐵不近。
拱墅區(qū)運河新城北（康橋）板塊出現(xiàn)了新限價30000元/㎡地塊，與潮和閱江臺軒的33000元/㎡相比便宜了3000元/㎡；
其實本地塊距離地鐵還更近了一點。與和頌春風(fēng)里、運曉花望府的29500元/㎡相比，限價又貴了500元/㎡，不過這宗地距離地鐵更近，限價略高些也正常。
| PART 3 |
錢江新城二期一塊棲江攬月軒西側(cè)地塊限價沒有變化；而二線沿江（南側(cè)有商地規(guī)劃）又推出了兩塊寶地，就在五堡TOD東南側(cè)。
隨著這塊地，錢二五堡TOD新的限價也出來了，精裝限價6.58萬元/㎡，比棲江攬月軒6.6萬還便宜，比觀翠攬月6.78萬低了2000元/㎡，位置更靠近江，性價比更高一些；
錢二從6.98—6.78—6.6—6.58萬已經(jīng)非常細(xì)致，當(dāng)然暫時還缺從預(yù)計6萬+到紅普南路5.1-5.3限價中間的拼圖，而這塊價格梯度所在的六堡TOD板塊的限價就非常值得期待。
杭政儲出[2022]69號地塊位于筧橋板塊橫塘片區(qū)，精裝限價35000元/㎡，在橫塘景苑南側(cè)，該地塊東側(cè)還有大片農(nóng)民房沒有拆遷，城市界面一般。
但是好在限價真的意外，35000元/㎡的價格比起筧橋板塊（低密）42640元/㎡的價格已經(jīng)低了7000元/㎡，但同樣小板塊略微差了點。
| PART 4 |
西湖區(qū)龍塢新推出了低密宅地，精裝限價45500元/㎡，當(dāng)然與茗春苑、雨茗云舍3.71萬/㎡的限價高了8400元左右；
但是這塊地容積率只有1.02，與前兩者1.2做4-5層的洋房不可同日而語。做排屋、合院都沒問題，這樣算下來限價也并不高，非常適合喜歡安靜、對環(huán)境有要求的客戶，作為不錯的第二居所。
之江板塊終于拿出了寶藏級地塊——之江未來社區(qū)地塊，位于地鐵6號線楓樺西路站南側(cè)，精裝限價37500元/㎡，價格沒漲，但是值得一說！
僅次于杭州亞運村Top2的未來社區(qū)分為兩宗出讓，總體量超76萬㎡，住宅超53萬㎡，堪稱巨無霸地塊；
而且涵蓋商辦、居住、公共配套等功能為主的復(fù)合功能區(qū)。職住平衡的未來社區(qū)混合地塊，對商業(yè)和商務(wù)運作能力尤其重要，據(jù)說要定向出讓，希望能夠花落綜合能力強的房企以及聯(lián)合體。
除了本地人群，地鐵兩站就到濱江區(qū)，也非常適合濱江外溢客群。
| PART 5 |
濱江核心區(qū)繼曉風(fēng)映翠、江暉府，終于再次拿出了宅地！
西興板塊新推宅地位于回遷房
湘云雅苑北側(cè)，風(fēng)情大道快速路西側(cè)，一路之隔就是擁翠府、翡翠之星，及他們所屬的蕭山市北板塊。
距離濱江銀泰步行約800米，離同在濱和路的新晉濱江區(qū)價格天花板曉風(fēng)印月也就約1.1公里。
該地塊精裝限價49300元/㎡，比起綠城曉風(fēng)印月10萬級二手價格，性價比很高，不過劣勢就是靠高架，地鐵略遠(yuǎn)，就看誰拿地了，如果濱江、綠城補倉，品牌溢價或許能彌補劣勢。
| PART 6 |
余杭區(qū)這次就拿出了一塊閑林聯(lián)榮片區(qū)的一宗宅地。
2021年底、今年上半年，余杭區(qū)頂流的未來科技城、云城，次頂流勾莊、良渚成為土地及新房市場的乘風(fēng)破浪的主力。
而今年三拍僅推出閑林一宗宅地，精裝限價23100元/㎡，對面的眾安未珂宸銘府限價24110元/㎡，咋一看好像是限價下調(diào)了；
其實不然，眾安未珂宸銘府容積率1.8，而新推宅地容積率為2.3，所以并不存在下調(diào)一說。
不得不說，閑林聯(lián)榮板塊在這幾次的土地出讓中，已經(jīng)形成了較大的供應(yīng)，在未來科技城上班的剛需和低密改善有福了。
| PART 7 |
金沙湖板塊保持上次微調(diào)800元/㎡后的精裝限價38300元/㎡，上次土拍是錢塘區(qū)城投兜底，這次是否能扭轉(zhuǎn)局面，還得拭目以待。
下沙元成醫(yī)藥港板塊保持精裝限價27500元/㎡的限價，不知不覺，這里的廣宇項目、綠城項目都快上市，具體市場接受度還有待市場考驗。
臨平區(qū)放出一塊王炸地塊——星橋車輛段上蓋物業(yè)綜合體項目，地塊超28萬方，總建筑面積超31.8萬方，體量驚人。
72號地塊容積率1.2， 64號地塊容積率1.03，兩宗低密宅地精裝限價均為28200元
/㎡，不出意外杭州地鐵肯定托底拿地，具體操盤房企還待定。
說是星橋車輛段上蓋，其實就跟越秀勾莊車輛段上蓋一樣，地鐵站其實并不近，價格也貴了不少，有地鐵星橋地鐵口的月映星語園，至少價格還低了4200元/㎡，也就上蓋的大型社區(qū)配套有點誘惑力，但最終還是要看開發(fā)商的運營能力。
翁梅板塊則成為本場最特別的地塊，不是因為它地段好、而是因為它漲幅最大。
板塊上漲2340元，達(dá)到28940元/㎡，已經(jīng)超過臨平新城28500元/㎡限價，或許為臨平新城上漲做鋪墊。
也或是臨平所有區(qū)塊上漲的預(yù)先測試，畢竟臨平基建如此優(yōu)秀，與杭州主城的交通關(guān)系非常便利，但是房價預(yù)期還是偏弱，主城剛需吸引力還需加強。
不知不覺，翁梅板塊的供應(yīng)已經(jīng)有濱江、中建東孚、中天項目，但沒有勾莊、東湖新城這樣的配套預(yù)期加持，想要突破難度很大。
| PART 8 |
本次土拍大致透露了這么幾個趨勢：
1、主城限價除了低密板塊，基本保持平穩(wěn)，臨平試探性上漲。主城區(qū)限價變化不大。
倒是郊區(qū)有所上漲。比如主城區(qū)的錢二、申花、之江等熱門板塊限價依然保持不變，濱江、筧橋因為小區(qū)域原因略微下降；而臨平區(qū)翁梅宅地上漲2340元，星橋上漲2400元，試探意味高于漲價本身。
2、 供地以主城區(qū)為主。本次主城四區(qū)共推出13宗地塊，占比近7成，臨平區(qū)3宗，錢塘區(qū)2宗，余杭區(qū)僅1宗；
蕭山區(qū)（核心區(qū)奧體、市北等板塊供應(yīng)吃緊板塊也無供應(yīng)，寧圍未來總部社區(qū)土儲不釋放確實不應(yīng)該）；
富陽區(qū)、臨安區(qū)等遠(yuǎn)郊區(qū)對于集體躺平或者暴雷的民營房企，去化難度和流量下降都屬于輕易不敢觸碰的板塊。對于房企來說，能快速去化、回款的中心板塊才是王道，這些板塊緩釋出讓，共同缺席也屬正常。
3、推出了兩塊巨無霸地塊。但地塊之間的一塊是之江未來社區(qū)，限價沒變，還是37500元/㎡，之江人民有福了。另一塊是星橋車輛段上蓋物業(yè)，但其實沒有地鐵，容積率1.03-1.2，限價28200元/㎡，怎么說呢？食之無味，棄之可惜。不出意外，肯定是杭州地鐵拿地，具體找誰操盤還不知道呢。
4、錢二供應(yīng)繼續(xù)加碼。不僅推出了棲江攬月軒西側(cè)的地塊，限價保持不變，依然是66000元/㎡；而且首次確定了五堡TOD新的限價65800元/㎡，高區(qū)可以看到江景，限價低于非沿江板塊，優(yōu)惠力挺大。
而錢二大戶型主導(dǎo)的新房市場不僅新房是杭州千萬豪宅最集中的板塊，未來也是2~3千萬最集中的板塊。
5、按照9月15日出讓，杭州完全有可能和時間做到今年四次集中出讓，對于有大量土地儲備的寧圍、云城、勾莊、錢二甚至東新，可以著重考慮明年下半年的新房供應(yīng)；
零星供應(yīng)且供需不平衡的望江新城、奧體、申花、武林新城……為平仰熱度，降低搖號難度，回歸“房住不炒”，可以適當(dāng)開閘放量，畢竟供應(yīng)量才是穩(wěn)定房價和熱度，最重要和最關(guān)鍵的一環(huán)！
你對杭州第三次土拍有何見解，歡迎大家評論！
來源：杭州房叔
