一二線城市也有“鶴崗化”的現(xiàn)象。
實(shí)質(zhì)上，一二線城市整體樓市還是很有希望的，可怕的是那些被越來越多人拋棄的城市，房子根本賣不動(dòng)，就是一堆鋼筋水泥。
這樣的場(chǎng)景，不僅在鶴崗、阜新發(fā)生，更多弱小的三四五線城市，也經(jīng)歷著同樣的蕭條。
最近黑龍江雙鴨山，就在以1萬出頭一套房的價(jià)格，刷新鶴崗的“白菜價(jià)”紀(jì)錄。
雙鴨山寶山區(qū)一些棚戶區(qū)改造安置小區(qū)，頂樓50多平房子總價(jià)只要1萬出頭！如康安嘉園小區(qū)，51和56平分別只賣1.2和1.4萬，折合下來總價(jià)最多250元/平！
市中心的價(jià)格雖然沒有夸張到幾百塊錢一平，但7月份均價(jià)也就2775元/平，環(huán)比、同比都跌了。
看看從2020年到現(xiàn)在的走勢(shì)，雖然房?jī)r(jià)波動(dòng)范圍不大，但指向性極強(qiáng)，一路下滑：
作為曾經(jīng)重要的煤炭、電力、鋼鐵和糧食生產(chǎn)基地，如今因?yàn)橘Y源枯竭，不得不面臨人口外流，房子無人接盤的慘狀。
根據(jù)“七普”數(shù)據(jù)，2010年到2020年間，雙鴨山的常住人口從約146.3萬減少到約120.9萬，少了約25.4萬，降幅達(dá)到17.35%！
隨著礦產(chǎn)資源逐漸枯竭，人口外遷不可逆轉(zhuǎn)，樓市也不堪一擊。類似資源枯竭城市，主要分布在東北、西北和西南等靠礦產(chǎn)資源起家的區(qū)域。
黑龍江齊齊哈爾，常住人口減少129.95萬。房?jī)r(jià)從2015年的5500元，到如今5000元/平，反而縮水了。
石油重鎮(zhèn)甘肅玉門，常住人口從約16萬減少到13.8萬，淪為“鬼城”，有老城區(qū)的70平老房子掛牌2000元，卻無人接盤。
它們?cè)僖淮悟?yàn)證了，資源枯竭型城市的房地產(chǎn)沒有未來。
更可怕的是，它是這場(chǎng)房產(chǎn)流動(dòng)性分化的一個(gè)縮影，給基本面薄弱的城市，敲響了警鐘。
資源枯竭的雙鴨山、玉門等面臨樓市難題，已經(jīng)是一張明牌。
基本面薄弱的小城市，也難以逆轉(zhuǎn)被甩在身后的噩夢(mèng)。
一些發(fā)展老牌產(chǎn)業(yè)的區(qū)域，受到國(guó)家去產(chǎn)能、調(diào)結(jié)構(gòu)等影響，也往往陷入低迷期。
首當(dāng)其沖的是鶴崗、阜新、牡丹江等優(yōu)先發(fā)展重化工業(yè)的區(qū)域，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)向中迷茫至今。
其中，十年間人口減少50.85萬的牡丹江，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月70城大中城市房?jī)r(jià)中，二手同比下跌6%，位列全國(guó)首位。
圖片來源：國(guó)民經(jīng)略
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，在不考慮通脹前提下，2020年牡丹江二手房房?jī)r(jià)跌回5年前價(jià)格水平，今年一季度甚至退回2007年水平。
原本產(chǎn)業(yè)就不行的城市，更不用提了。
山東威海乳山，距市區(qū)100公里外，最大的看點(diǎn)就是海景景觀，產(chǎn)業(yè)、交通、配套都不行。
10年前乳山銀灘海景房火爆時(shí)，新房均價(jià)約3500元/平。如今10年過去，二手均價(jià)還是三千多，投資了個(gè)寂寞。
河南商丘，一邊主打農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)較弱，一邊被徐州虹吸，房?jī)r(jià)同樣起不來。
四川達(dá)州，人口總數(shù)有近539萬，但是經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，主要靠農(nóng)業(yè)和能源，都屬于相對(duì)低級(jí)的產(chǎn)業(yè)，人口被周邊的成都和重慶虹吸，十年間常住人口減少了8萬多人。靠著貨幣化棚改在2018年漲了一波后，熱度也退減了。
還有一類城市值得警惕，那就是偏遠(yuǎn)地區(qū)的“四不靠”城市。不靠港口、不靠中心城市、不靠都市圈的，本身又沒有資源，在城鎮(zhèn)化的浪潮中，人口最容易流出。
比如說巴彥淖爾。
很多人會(huì)問，巴彥淖爾是誰？巴彥淖爾在哪里？它在內(nèi)蒙的西部，東接包頭，北連蒙古國(guó)。10年前常住人口166萬出頭，現(xiàn)在也掉了13萬多。反映到房?jī)r(jià)上，據(jù)百安居數(shù)據(jù)，從2015年5000跑到近6000后又開始往下掉回5500左右。
相反，整個(gè)內(nèi)蒙在過去10年間，房?jī)r(jià)跑得猛的，還屬省會(huì)城市呼和浩特，同時(shí)它也是常住人口以及省內(nèi)人口比重增加最多的區(qū)域。
其實(shí)，除了省會(huì)和少數(shù)幾個(gè)城市是人口流入外，其他都是外流，這已經(jīng)是常態(tài)。
東北尤為明顯，如黑龍江共13個(gè)城市全部人口負(fù)增長(zhǎng)，吉林除長(zhǎng)春外也是常住人口流出。
如果說房?jī)r(jià)上漲，是從核心城市往小城市傳導(dǎo)。那么樓市降溫，小城市的反應(yīng)則會(huì)更劇烈。
好歹核心熱點(diǎn)城市還是真猛獸，有產(chǎn)業(yè)的基本面支撐。
而一些缺少產(chǎn)業(yè)，或者產(chǎn)業(yè)面臨升級(jí)壓力，而又憑借著棚改而透支了購(gòu)買力的小城市，就只能是“紙老虎”。隨著大家往“高一級(jí)”的城市流動(dòng)，基本面薄弱的它們就要癱倒在地。
這些小城市房?jī)r(jià)便宜，但千萬別想著抄底，這些洼地分分鐘變成深坑！
其一，棚改貨幣化安置逐漸走向尾聲，購(gòu)買力被透支；
其二，目前低能級(jí)城市供給過剩明顯；
據(jù)任澤平團(tuán)隊(duì)研究，2020年一、二、三四線城市城鎮(zhèn)住房套戶比分別是0.97、1.08、1.12。三四線城市明顯超出1.09的全國(guó)平均水平，遠(yuǎn)高于一、二線城市。
其三，人口會(huì)進(jìn)一步集聚，小城市人口往大城市、往大都市圈跑將成為常態(tài)。沒有產(chǎn)業(yè)的小城市，始終掙不脫人口逃離的魔咒。
東北、西北以及非都市圈城市群的低能級(jí)城市，供給過剩程度還會(huì)加劇。
這是比一二線重點(diǎn)城市高房?jī)r(jià)，更值得警惕的問題。
一二線重點(diǎn)城市，好歹有產(chǎn)業(yè)，有人口，有需求，房?jī)r(jià)高了出政策打壓。被打擊之后仍然有恢復(fù)能力，哪怕短期內(nèi)受傷，依然有動(dòng)能，可以等待下一輪周期的到來。
典型如深圳，二手房指導(dǎo)價(jià)出來后鎖死流動(dòng)性，但購(gòu)買力依然存在，西部熱點(diǎn)樓盤依然日光。
相反，弱小的城市將被毫不猶豫地棄選。而且這樣的樓市是非常敏感的，原本底子不厚，卻因?yàn)槭艿秸w市場(chǎng)影響大，容易回調(diào)、陰跌，可能流動(dòng)性就此鎖死。
所以，強(qiáng)烈建議大家一定要順應(yīng)趨勢(shì)，不要和趨勢(shì)作對(duì)。
大都市圈一定是未來的趨勢(shì)，粵港澳大灣區(qū)、京津冀、長(zhǎng)三角和成渝城市群等重點(diǎn)關(guān)注。
哪怕不是布局核心熱點(diǎn)城市，也要把握大都市圈里有產(chǎn)業(yè)支撐的城市。比如長(zhǎng)三角都市圈里除了杭州、上海外，昆山、江陰、張家港、常熟等位列百?gòu)?qiáng)縣的區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)力都很強(qiáng)。
其次是省會(huì)城市。
國(guó)家發(fā)改委提出了，優(yōu)化發(fā)展省會(huì)城市，提升中心城市能級(jí)和核心競(jìng)爭(zhēng)力。所以未來省會(huì)城市的發(fā)展還是可以期待。
不過不同區(qū)域的省會(huì)城市發(fā)展能量不盡相同，像合肥、成都、杭州等發(fā)展更好，樓市更有爆發(fā)力，長(zhǎng)春、石家莊呢就相對(duì)一般，但好歹有人口凈流入，還能等到周期輪動(dòng)。
來源：櫻桃大房子
