杭州深夜發(fā)布土拍新政：開(kāi)發(fā)商成為最大輸家！

這是一次事先張揚(yáng)、卻又深夜突襲的新政！

昨晚零點(diǎn)剛過(guò)，杭州市規(guī)劃和自然局發(fā)布了第二批住宅用地集中出讓公告：一共31宗涉宅地塊，總起拍價(jià)633.8億元，分別約9月7日、8日兩天出讓。

果然是踩著7月的尾巴，一天不差。

伴隨著出讓公告一同落地的，還有開(kāi)展“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)的通知。本輪土拍當(dāng)中，將有10宗地塊要求試行“競(jìng)品質(zhì)”，每個(gè)城區(qū)各有一宗。

值得關(guān)注的是，“競(jìng)品質(zhì)”地塊全部要求現(xiàn)房銷售！

這將是杭州土拍市場(chǎng)的一個(gè)大變局，如果試點(diǎn)持續(xù)擴(kuò)大，將從根本上改變杭州樓市。

深夜發(fā)布的土地出讓公告

杭州市規(guī)劃和自然局在出讓公告里十分貼心地總結(jié)了本次出讓的4大特點(diǎn)。接下來(lái)，我們將會(huì)逐一解讀。

總而言之，這一次土拍新政以后，對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力要求很高。

而政府、購(gòu)房者雙贏。

前者土拍金照收，還有可能無(wú)償拿到政策性租賃房源；后者有機(jī)會(huì)買到高品質(zhì)的現(xiàn)房項(xiàng)目了。

前段時(shí)間，杭州剛剛明確了“一核九星”的定義。

其中，“一核”指核心城區(qū)，就是上城、拱墅、西湖、濱江4個(gè)區(qū)。而杭州剩下的9個(gè)區(qū)縣市則是“九星”。

此次供地，主城區(qū)所占的供應(yīng)量只有20%，后續(xù)供應(yīng)都會(huì)向其他副城區(qū)傾斜。

包括錢二、望江新城、申花、文教區(qū)、文暉等等在內(nèi)的主流改善板塊，都會(huì)受到影響。

而眼下杭州樓市當(dāng)中，最難買到的，恰恰就是這些板塊。

這也就意味著，對(duì)于想要留在市中心的改善家庭來(lái)說(shuō)，新房供應(yīng)量只會(huì)變得越來(lái)越少，搖號(hào)難度只會(huì)越來(lái)越高。

在上述區(qū)域持有未交付新房或者剛交付次新房的購(gòu)房者們，記得拿住了。

從整體供應(yīng)量來(lái)看，第二批住宅用地供應(yīng)也比首批減少了不少。杭州新房供不應(yīng)求的局面仍然很難改變。

本次競(jìng)價(jià)規(guī)則，要求參與土拍的單位，需要足額繳納20%的競(jìng)拍保證金。這將會(huì)帶來(lái)兩個(gè)影響。

1、每一家開(kāi)發(fā)商資金有限，保證金要求高了，開(kāi)發(fā)商能報(bào)名參與的地塊會(huì)變少。單宗地塊的報(bào)名開(kāi)發(fā)商少了，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)小了，不容易拍出高價(jià)。

上一次土地出讓時(shí)，有的房企幾乎報(bào)名了所有地塊。我身邊一位開(kāi)發(fā)商投拓口的朋友告訴我，本質(zhì)上就是因?yàn)楸ＷC金打折收取。

這一次規(guī)則改變以后，即使房企再有實(shí)力，也不可能再把所有地塊全都報(bào)個(gè)遍。

上一輪瘋狂拿地的融信、濱江、融創(chuàng)、宋都，這一次可能沒(méi)辦法有大量斬獲了。

上一次集中出讓，每一宗地塊的保證金都是5000萬(wàn)。

我看了一下，本次只有鐵路北人才租賃地塊、臨安太湖源鎮(zhèn)這兩宗地塊保證金低于5000萬(wàn)。其他地塊的保證金都遠(yuǎn)高于5000萬(wàn)。

可能是宋都退地風(fēng)波以后，有關(guān)部門害怕其他房企有樣學(xué)樣。這一次增加了保證金，開(kāi)發(fā)商在拿地前后，都要仔細(xì)把賬算清楚。

否則，代價(jià)就不遠(yuǎn)遠(yuǎn)只是5000萬(wàn)了。

另外，本次出讓還調(diào)整了溢價(jià)率上限和封頂后競(jìng)拍規(guī)則：普通地塊溢價(jià)20%封頂，競(jìng)品質(zhì)地塊溢價(jià)10%封頂，封頂以后競(jìng)拍無(wú)償移交政策性租賃住房。

雖然封頂溢價(jià)率低了，開(kāi)發(fā)商看似能省錢了，但不少板塊的起拍單價(jià)也調(diào)高了。

比如本次掛牌的兩宗蕭山市北純宅地，起拍單價(jià)21667元/㎡，封頂20%最高單價(jià)為26000元/㎡。

而今年1月成交的3宗蕭山市北純宅地，起拍單價(jià)20000元/㎡，封頂30%最高單價(jià)也是26000元/㎡。

降低封頂比例并沒(méi)有幫開(kāi)發(fā)商省到錢，改了封頂后競(jìng)拍規(guī)則還會(huì)減少開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。

原本競(jìng)自持，開(kāi)發(fā)商拿地以后不能賣，但還是能夠運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租等形式，來(lái)獲取收益。

但改為“競(jìng)拍無(wú)償移交政策性租賃住房”之后，造完房子全部移交給政府，和開(kāi)發(fā)商一毛錢關(guān)系都沒(méi)有了。

只能說(shuō)，這一次想拿地的開(kāi)發(fā)商，一定要把賬算清楚。

開(kāi)發(fā)商要想拿到“競(jìng)品質(zhì)”地塊，總共要分幾步？

第一步，審資格；第二步，競(jìng)品質(zhì)；第三步，競(jìng)地價(jià)。

房企首先要拿到入場(chǎng)資格才能報(bào)名，還得提交建設(shè)方案，最后才是出價(jià)拍地。

不管房企多么有錢的，是地球第一，還是宇宙第一。但只要你口碑不行、品質(zhì)不行，從一開(kāi)始就沒(méi)有上牌桌的資格。

這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)算是一件好事，起碼買到的房子品質(zhì)有了保證。

這對(duì)房企的現(xiàn)金流是一種極大的考驗(yàn)。因?yàn)?b>只要一天不能賣房子，開(kāi)發(fā)商的資金流就無(wú)法歸正，每一天需要付出高額的資金成本。

一般情況下，開(kāi)發(fā)商從拿地到交付大概需要3年左右的時(shí)間。

和預(yù)售項(xiàng)目相比，現(xiàn)房銷售起碼要增加2年多的資金成本。再加上房企的3道紅線和銀行的2道紅線，開(kāi)發(fā)商拿地的資金成本只會(huì)越來(lái)越高。

即使是能夠拿到很好融資利率的國(guó)企，可能也會(huì)有點(diǎn)吃不消，部分民企可能會(huì)受到非常大的影響。

本次出讓的地塊，除了人才專項(xiàng)租賃房、幾宗商業(yè)占比高的商住地塊之外，其他宅地都要求配建公建部分。

這一條要和前段時(shí)間禁止“宅地設(shè)商墅”結(jié)合起來(lái)看。

之前部分開(kāi)發(fā)商為了增加利潤(rùn)，會(huì)在部分純住宅項(xiàng)目當(dāng)中設(shè)計(jì)一些商墅，用來(lái)增加利潤(rùn)。

有媒體做過(guò)統(tǒng)計(jì)，截至7月中旬，今年拿地已規(guī)劃公示的項(xiàng)目有53個(gè)。除去商業(yè)占比高的6宗商住地塊，其他47個(gè)項(xiàng)目中，有15個(gè)都設(shè)置了獨(dú)立商業(yè)或者商墅，占比將近30%。

而這些獨(dú)立商業(yè)或者商墅的存在，能夠拉高整個(gè)項(xiàng)目的貨值。但是也相當(dāng)于往住宅小區(qū)里塞了低密的商業(yè)，會(huì)影響小區(qū)住宅部分的樓間距和舒適度。

提高貨值的路被堵住了，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間又要降低，拿地也不會(huì)那么盲目了。

北京：競(jìng)拍最后一階段，考察競(jìng)買人建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅的能力（信息來(lái)源：財(cái)經(jīng)雜志、克而瑞房?jī)r(jià)北京）
今年5月10日-11日，北京集中土拍首秀，展示了北京的操作標(biāo)準(zhǔn)與拍賣流程。
北京那次土拍，基本采用三階段競(jìng)買規(guī)則，第一階段單純拼資金實(shí)力，當(dāng)投資拓展方報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)后，自動(dòng)進(jìn)入第二階段競(jìng)報(bào)。 第二階段主要考查房企對(duì)政府的讓利空間，即政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)預(yù)設(shè)份額或配建公共租賃住房面積，這兩個(gè)指標(biāo)也達(dá)上限后，競(jìng)買人進(jìn)入第三階段投標(biāo)。 最后階段考查的是競(jìng)買人建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅的能力，投報(bào)方案包括綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑等內(nèi)容，評(píng)委會(huì)根據(jù)各項(xiàng)評(píng)分確定競(jìng)得人。
5月18日下午，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)官網(wǎng)發(fā)布了北京市朝陽(yáng)區(qū)王四營(yíng)鄉(xiāng)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一期1304-L01地塊R2二類居住用地等10宗地投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案時(shí)間安排相關(guān)事宜的通知。

南京：從競(jìng)買條件、搖號(hào)資格、合同約定、住宅設(shè)計(jì)品質(zhì)四個(gè)方面著手（信息來(lái)源：好地訊）
今年6月22日，南京“競(jìng)品質(zhì)”文件流出，雖然官方還沒(méi)公布，但已經(jīng)傳到了多家房企手中。
從通知看，南京的“競(jìng)品質(zhì)”主要從四方面著手，分別是競(jìng)買條件、搖號(hào)資格、合同約定、住宅設(shè)計(jì)品質(zhì)。
競(jìng)買條件：“競(jìng)品質(zhì)”將視地塊而定；“競(jìng)品質(zhì)”地塊房企需具備二級(jí)或二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)（不含暫定）；保證金提至起價(jià)的50%；將對(duì)房企按“三條紅線”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，碰線房企不得參與競(jìng)買。
搖號(hào)資格：單幅地塊有20家以上企業(yè)參與搖號(hào)的，將依照“競(jìng)品質(zhì)”標(biāo)準(zhǔn)打分，原則上僅排序前5名次分段的企業(yè)可參與搖號(hào)。
合同約定：房企的品質(zhì)承諾，將在出讓合同中明確，并寫入不動(dòng)產(chǎn)登記證，有據(jù)可依。
住宅設(shè)計(jì)品質(zhì)：當(dāng)住宅建筑不大于18層時(shí)，不得采用外廊內(nèi)天井戶型，不得采用超過(guò)兩梯四戶的戶型；入戶首層門廳和地下車庫(kù)入戶門廳應(yīng)采用同住宅套內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)整體裝修；統(tǒng)一封閉陽(yáng)臺(tái)；居住區(qū)需人車分流；地下車庫(kù)層高不得低于3.8米等。

成都：中心城區(qū)商品住宅用地全面實(shí)施“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)（信息來(lái)源：成都住建、四川建設(shè)在線）
今年3月22日，成都市發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。其中提到：
中心城區(qū)商品住宅用地嚴(yán)格實(shí)行集中公告、集中出讓，合理制定土地出讓方案。
中心城區(qū)商品住宅用地全面實(shí)施“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”出讓。競(jìng)買人在參與商品住宅用地競(jìng)拍前，應(yīng)簽署知曉出讓地塊房?jī)r(jià)地價(jià)品質(zhì)聯(lián)動(dòng)要求以及理性競(jìng)價(jià)的承諾書，承諾書納入土地出讓合同。
加強(qiáng)土地競(jìng)買主體資格審查，超出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“三道紅線”、存在重大失信行為的競(jìng)買人，不得參與成都市土地競(jìng)拍。
6月7日，成都市住建局、成都市規(guī)劃自然資源局聯(lián)合出臺(tái)了《成都市新建商品住宅技術(shù)管理規(guī)定》，對(duì)成都市新建商品住宅項(xiàng)目的質(zhì)量、品質(zhì)、使用功能等進(jìn)行了詳細(xì)明確。

新建商品住宅對(duì)材料選用、防水防澇、設(shè)施設(shè)備配置、智能化系統(tǒng)設(shè)置、植物選配、樹(shù)木胸徑等方面均從技術(shù)上進(jìn)行了明確。
《技術(shù)管理規(guī)定》分共用部分、套內(nèi)空間、室外環(huán)境3部分，對(duì)外墻、外門窗、走廊、電梯、出入口，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)，小區(qū)圍墻、照明、鋪裝及景觀綠化等分別提出了具體的要求。
西安：“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”，住房?jī)r(jià)格和建設(shè)品質(zhì)等要素在出讓合同中明確（信息來(lái)源：西安住建）

3月30日，西安發(fā)布《關(guān)于建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

其中提到：

除藍(lán)田縣、周至縣以外，全市商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住房用地均實(shí)行“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”出讓，住房?jī)r(jià)格和建設(shè)品質(zhì)等要素在國(guó)有建設(shè)用地出讓合同中應(yīng)明確約定，競(jìng)買人嚴(yán)格履約。
每年按季度集中發(fā)布住宅用地出讓公告，集中組織國(guó)有建設(shè)用地公開(kāi)出讓。存在重大失信行為、超出“三道紅線”管理要求的競(jìng)買人，不得參與土地競(jìng)拍。