去年以來，鋼材、混凝土、水泥、砂石等各類建筑材料價(jià)格一路走高。雪上加霜的是，開發(fā)商在杭州的拿地成本越來越高，可新房限價(jià)幾乎一分未漲，有的項(xiàng)目甚至必虧無疑。
薄利時(shí)代遇上建材漲價(jià)，開發(fā)商究竟該如何破局？樓盤品質(zhì)是否淪為犧牲品？為此，錢報(bào)記者采訪了多家開發(fā)商、建筑商以及監(jiān)管部門，探討應(yīng)對之策。
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建材一天一個(gè)價(jià)
開發(fā)商和建筑商都受損
公開數(shù)據(jù)顯示，今年以來已有20個(gè)期貨品種漲幅超過20%，其中10個(gè)品種漲幅超過30%，包括螺紋鋼、鐵礦石、玻璃等。受此影響，建材價(jià)格已步入全線上漲通道。
“一個(gè)樓盤的建安成本，除了人工就是建材和機(jī)械。雖然不同的項(xiàng)目會(huì)略有差異，但一般來說人工成本和建材成本的比重為2∶8。”濱江集團(tuán)副總經(jīng)理郭清告訴錢報(bào)記者。
以此簡單估算，今年建材價(jià)格平均漲幅15%，那么樓盤建安成本就要上漲12%。去年，杭州一個(gè)品質(zhì)還過得去的住宅樓盤建安成本為4000元/㎡，如果要保持品質(zhì)不變，今年的建安成本可能就要漲到4500元/㎡左右。
當(dāng)然，建材價(jià)格上漲并非全部由開發(fā)商買單。中天建設(shè)工程部門的一位人士告訴錢報(bào)記者：“開發(fā)商和建筑商簽訂工程合同的時(shí)候，也會(huì)考慮到建材價(jià)格變動(dòng)因素。一般主材比如鋼筋、混凝土、砌塊等主材，合同約定是可以適當(dāng)調(diào)價(jià)的。結(jié)算的時(shí)候，并非采用某個(gè)固定時(shí)間的價(jià)格進(jìn)行計(jì)算，而是一個(gè)工程周期內(nèi)的平均價(jià)格，以項(xiàng)目所在地公布的信息價(jià)為準(zhǔn)。”
不過，也并非所有的工程都采用這種形式的合同。杭州某本土房企的一位工程部人士表示：“有的合同會(huì)約定建材漲價(jià)超過一定的幅度，比如設(shè)定5%或者10%，建筑商就可以向開發(fā)商申請補(bǔ)差價(jià)。如果建材價(jià)格漲幅沒有達(dá)到約定的幅度，則漲價(jià)損失由建筑商自行承擔(dān)。”
也就是說，無論是開發(fā)商還是建筑商，都要為建材漲價(jià)買單。
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利潤空間創(chuàng)新低
業(yè)內(nèi)人士：品質(zhì)或下降
業(yè)內(nèi)人士坦言，受此次建材漲價(jià)影響最大的并非是在建樓盤，而是今年5月初集中出讓的地塊。“有些在建樓盤已接近尾聲，平均算下來建材價(jià)格漲幅并不大。但如果接下來建材漲價(jià)趨勢得不到扭轉(zhuǎn)，就會(huì)明顯抬升新建樓盤的成本。”
杭州首批集中出讓的57宗宅地，共有41宗拍至封頂且自持，多個(gè)板塊實(shí)際地價(jià)創(chuàng)下新高，自持比例也刷新了2019年“雙限”政策（限地價(jià)、限房價(jià)）以來新高。
一個(gè)不得不正視的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)是，實(shí)際地價(jià)和新房限價(jià)之間的價(jià)差進(jìn)一步縮小。
以臨平區(qū)的塘棲地塊為例，名義樓面價(jià)為19452元/㎡，但如果算上29%自持的話，實(shí)際樓面價(jià)約23500元/㎡。然而，該項(xiàng)目新房限價(jià)（含精裝）僅為28300元/㎡，也就是說4800元/㎡的差價(jià)要覆蓋建安、精裝、稅費(fèi)等所有成本才能保本，即便算上車位的利潤，這樣的可能性也是微乎其微。事實(shí)上，這還不是57宗宅地中地價(jià)和房價(jià)差最小的一個(gè)。
在5月14日濱江集團(tuán)2020年度網(wǎng)上業(yè)績說明會(huì)上，濱江集團(tuán)董事長戚金興回應(yīng)一名投資者的提問時(shí)稱，濱江最近在杭州集中土地出讓中共獲取5宗土地，努力做到1%~2%的凈利潤水平。擁有品牌和管理優(yōu)勢的濱江利潤率尚且如此低，更不用說其他中小開發(fā)商。
“開發(fā)商的利潤率很低，其實(shí)建筑商的利潤率也好不到哪兒去。建筑商正常的利潤率是5%~8%，但是往往需要墊資，而建筑工人的工資又必須及時(shí)發(fā)放。無論是開發(fā)商和建筑商，目前的利潤空間都很難應(yīng)付此次建材漲價(jià)，不排除后期在不影響建筑安全的前提下進(jìn)行減配。”一家建筑商負(fù)責(zé)人向錢報(bào)記者坦言，如果建材繼續(xù)漲價(jià)的話，大概率會(huì)影響到樓盤品質(zhì)。
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相關(guān)部門：將加強(qiáng)監(jiān)管
將組織座談會(huì)商討對策
“濱江一直以來的做法都是保質(zhì)量、控成本。只要品質(zhì)保證，我們會(huì)讓施工單位有一定利潤。然后通過管理，降低管理成本和財(cái)務(wù)成本。”濱江集團(tuán)副總經(jīng)理郭清表示，將通過進(jìn)一步降低管理和財(cái)務(wù)成本，來應(yīng)對此次的建材漲價(jià)風(fēng)波。
也有開發(fā)商人士表示，只能內(nèi)部運(yùn)營提速，加快周轉(zhuǎn)速度，同時(shí)降低財(cái)務(wù)成本。目前也在考慮在后期精裝上增加可選的安裝包、儲(chǔ)藏室等方式來增加貨值，新增一部分利潤。
建材漲價(jià)事件，也已經(jīng)引發(fā)相關(guān)部門重視。今年3月，浙江省建設(shè)工程造價(jià)管理總站曾發(fā)布《建筑市場材料價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警》。
文中提到，由于黑色金屬、有色金屬等原材料價(jià)格增長，導(dǎo)致我省建筑市場電線電纜、管材等部分材料價(jià)格波動(dòng)較大。希望建設(shè)各方在投標(biāo)報(bào)價(jià)、合同簽訂、材料采購時(shí)能夠充分考慮材料上漲因素，及時(shí)采取有效措施，積極防范因價(jià)格上漲帶來的工程價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。
針對一些購房者對樓盤質(zhì)量的擔(dān)憂，杭州市建委一名工作人員回復(fù)錢報(bào)記者稱，房屋質(zhì)量問題的監(jiān)管一定是嚴(yán)格按照要求，不會(huì)因?yàn)榻ú膬r(jià)格的上漲導(dǎo)致開發(fā)商利潤下降就放寬相關(guān)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。
蕭山區(qū)住建局質(zhì)監(jiān)站相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，針對現(xiàn)狀，絕不會(huì)放松樓盤建筑質(zhì)量的監(jiān)管要求，接下去將考慮加大監(jiān)管力度，尤其是要增加現(xiàn)場抽查頻次。下一步，還將召集開發(fā)商、建筑商、建材廠商相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行座談，以便更好地了解現(xiàn)狀、協(xié)商對策。
來源：錢報(bào)杭州房產(chǎn)
