01
杭州二手房成交量又跌了。
截至5月31日20時(shí)，本月共簽約6998套（非住宅占比頗高），不敵4月7265套。自3月破萬套，連續(xù)兩個(gè)月下降。
量能持續(xù)滑落之際，奧體、勾莊卻有多個(gè)次新小區(qū)，反而賣得不錯(cuò)。
典型如嘉品，手邊買房數(shù)據(jù)顯示，4月成交12套，比3月（10套）還多。降溫的4-5月累計(jì)18套，而行情升溫的2-3月只有12套。
天璞和時(shí)代奧城雖未逆襲，但下滑非常小。天璞3月賣了5套，4月和5月各網(wǎng)簽4套。時(shí)代奧城2-3月賣了10套，4-5月仍有8套。
勾莊也有類似現(xiàn)象。4月至今杭宸共成交6套，而3月僅成交2套，2月更直接掛零。
海德公園2-5月，分別成交5套、5套、6套和5套，最近兩個(gè)月更暢銷。
還有萬家之星，4月與3月持平。
02
為什么這些小區(qū)能逆襲？
“根本原因還是房東扛不住，更卷了。”中介說。
以天璞為例，頗受改善歡迎的138㎡四房?jī)尚l(wèi)戶型，滿二房源，目前掛價(jià)普遍1000萬左右，且不乏好樓層。
而在之前，基本要1100多萬才能成交。
還有嘉品，最近剛成交了一套高樓層138㎡房源，帶車位990萬。去掉車位，不考慮大稅，單價(jià)不到7萬。“比之前低了百來萬。”
而從掛牌房源看，低樓層直接報(bào)價(jià)6-7萬的，也不在少數(shù)。
相比之下，依托于2-3月大量成交的創(chuàng)世紀(jì)和澄品，房?jī)r(jià)要堅(jiān)挺得多。“急賣的基本走了，剩下的都是摒得住的。”中介解釋道。
而天璞、時(shí)代奧城成交量一直不高，沒想到市場(chǎng)降溫這么快，一些著急房東只能卷房?jī)r(jià)。嘉品作為交付紅盤，相互競(jìng)低搶跑就更正常不過了。
一降一穩(wěn)，奧體小區(qū)價(jià)差也逐漸拉大了。
“現(xiàn)在天璞比年前還便宜，和創(chuàng)世紀(jì)差不多有1萬差距了。”中介說。
03
勾莊同理，此前主要被兇猛出貨的幸福里壓制。
自去年12月出現(xiàn)首套網(wǎng)簽以來，幸福里牢牢把持了板塊二手房的“生殺大權(quán)”：價(jià)格我來定，房子我先賣，其他小區(qū)通通靠邊站。
數(shù)據(jù)顯示，今年3月幸福里大爆發(fā)：單月成交33套，是之前3個(gè)月（14套）的2倍多。
同期杭宸、海德公園、萬家之星等小區(qū)，單月最多僅5套。
與此同時(shí)，隨著幸福里投資客的集中拋售，板塊二手房?jī)r(jià)也從近4萬，被逐步打壓到3萬5左右。
在幸福里的“刺激”下，周邊業(yè)主也只能妥協(xié)。
這從網(wǎng)簽價(jià)就可見一斑。以海德公園為例，3月和4月網(wǎng)簽均價(jià)3萬6，5月3萬1；杭宸3月4萬2，4月3萬8；萬家之星3月近3萬8，4月3萬4。
雖然有做低房源，但滿屏的3萬+掛牌不會(huì)說謊。
海德公園114套掛牌，掛價(jià)3萬7內(nèi)的28套，最低才3萬3。最近主推的一套89㎡三房?jī)尚l(wèi)，單價(jià)3萬5。
緊鄰地鐵的杭宸，也不乏4萬內(nèi)房源，最低掛價(jià)3萬6出頭。
04
還有一個(gè)原因：板塊新房供應(yīng)進(jìn)入“短缺期”。
自杭承府一把全開后，世紀(jì)城只剩一個(gè)澄虹府。新盤中海潮展云起，入市尚早且只有200余套房源。
至于勾莊，去年下半年，以綠城“三朵海棠”為開始，“勾莊七子”累計(jì)7000多套新房密集入市。
同年11月，《差異化購(gòu)房政策》的發(fā)布，更讓廊內(nèi)購(gòu)房者如魚得水。
如今，“勾莊七子”只剩星縵云渚在售，離萬象城一帶也有一站地鐵距離。這才讓海德公園、杭宸、萬家之星等次新房，有了逆襲的機(jī)會(huì)。
但這可能只是喘息之機(jī)，因?yàn)閴毫芸炀蜁?huì)回來。
以奧體為例，君品和觀品即將迎來交付，戶型小到104㎡，大到233㎡。一旦交付，新一輪投資客拋售沖擊在所難免。
還有勾莊，今年2月中豪拿下一宗勾莊新宅地。如今已化為濱江越秀中豪·翠宸里，共計(jì)1196戶，剛剛迎來二開。
下周四（6月8日），勾莊還有1宗宅地出讓，面積55883㎡，體量近14萬㎡。
按套均120㎡算，有千余套新房。
除了新增供應(yīng)，勾莊過去這一年賣掉的大幾千套新房（還有星創(chuàng)城），也會(huì)在未來2年內(nèi)陸續(xù)交付。
05
但不怕降價(jià)，就怕降價(jià)還沒量。
奧體先漲后跌也好，勾莊持續(xù)下探也罷，有量至少說明，這是一個(gè)現(xiàn)階段買賣雙方都能接受的價(jià)格。
當(dāng)中的邏輯，不難理解。
奧體作為一江兩岸核心之一，既是城市新封面，又是全省富人的心頭好。在前期9-10萬的高價(jià)襯托下，每調(diào)整一個(gè)臺(tái)階，自然能吸引一波買家。
而勾莊，客觀地說，已經(jīng)到達(dá)比較強(qiáng)的支撐位了。
首先，限價(jià)3.12萬的基準(zhǔn)線擺著。算上新房2年的等待期、資金成本和得房率優(yōu)勢(shì)，3萬5的次新房，不說抄底，至少虧不到哪里去。
其次，勾莊作為剛需居住的綜合條件，很抗打。
無論地鐵、綜合體，還是未來約20萬㎡的人工湖，定位北部新城CBD的勾莊，300多萬的總價(jià)，還是很誘人的。
包括勾莊南的北宸之光、萬家名城等，二手成交量長(zhǎng)期表現(xiàn)不錯(cuò)，也是這個(gè)道理。
雖然奧體、勾莊的二手房壓力居高不下，但變數(shù)也是存在的。比如9月的亞運(yùn)會(huì)，和預(yù)計(jì)今年底開業(yè)的萬象城。
它們會(huì)是X因素嗎？
來源：層樓
