保利東灣雖然流動(dòng)性還不錯(cuò)，但似乎在“賤賣(mài)”，無(wú)論是掛牌價(jià)還是成交價(jià)普遍也就2萬(wàn)出頭，而且越賣(mài)越多，光貝殼網(wǎng)掛牌就200多套。
臨平新城核心區(qū)悅美廬、時(shí)代芳華、水景城、康城國(guó)際二手次新房的價(jià)格普遍不到3萬(wàn)，跟新房沒(méi)倒掛；東湖新城也是，甚至部分二手次新房房東出逃單價(jià)只要1字頭。
未科的遠(yuǎn)洋西溪公館我就不說(shuō)了，良渚文化村等價(jià)格也降了很多；蕭山南臥隨著這幾年新房和安置房大量交付，桂語(yǔ)朝陽(yáng)、宸宇府等部分房源成交價(jià)接近開(kāi)盤(pán)價(jià)了，房東賺了個(gè)寂寞。別看3月份二手房成交破萬(wàn)套，輕微漲價(jià)或許只是豪宅和改善盤(pán)的，和剛需應(yīng)該沒(méi)太大關(guān)系，仿佛房東再賣(mài)高一點(diǎn)、猶豫一會(huì)就要成全其他低價(jià)賣(mài)房房東的炮灰。
高位向上，轉(zhuǎn)手套利上百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)依然有人前赴后繼接盤(pán)，這是“真火”；郊區(qū)次新、市中心老破小陷入“以?xún)r(jià)換量”泥沼，3月份成交量短暫上去但4月份又回落，而且掛牌房源也更多了，這是“虛火”；這或許就是真實(shí)的杭州二手房。
一邊是稀缺豪宅貴到富人都快“買(mǎi)不起”，一邊是剛需盤(pán)降價(jià)賣(mài)都“賣(mài)不掉”。很多人可能會(huì)問(wèn)：為什么會(huì)如此分化？在我看來(lái)，稀缺性是分化的基本邏輯線索。首先，為什么觀望行情下，杭州的豪宅和改善盤(pán)反而越來(lái)越吃香？
這個(gè)問(wèn)題理解并不難：在遵循地段經(jīng)典論，發(fā)掘稀缺景觀資源特殊性，發(fā)揮塔尖資產(chǎn)壓艙石作用，珍惜個(gè)人房票，提前迎接房地產(chǎn)稅等綜合原因作用下，豪宅硬生生走出了獨(dú)立行情；分化在所難免，甚至同一個(gè)豪宅盤(pán)或改善盤(pán)，內(nèi)部分化也明顯。
同小區(qū)有江景和沒(méi)江景的，能看到西湖的和不能看到西湖的，景觀好的和景觀差的，差別非常大。在很多豪宅盤(pán)中一房、一景、一價(jià)的情況也越來(lái)越普遍。
其次，杭州低價(jià)剛需盤(pán)為什么不僅沒(méi)延續(xù)3月的火熱，反而成交又走下坡路？這里主要有三大原因：一是3月份的很多是之前被口罩事件壓抑的成交，是以?xún)r(jià)換量得來(lái)的，隨著地緣性自住客戶(hù)不斷被消耗，經(jīng)濟(jì)預(yù)期和收入預(yù)期下降，信心提振還需時(shí)間，新的韭菜生長(zhǎng)的速度已經(jīng)跟不上收割的速度了。
二是隨著3月份成交量井噴，一些為了置換的房東，本身也是剛需或普通改善，對(duì)價(jià)格也很敏感，不愿繼續(xù)降價(jià)了，遇到價(jià)格敏感度更高的首套剛需，雙重敏感雙重觀望，成交更難了。
三是最近錢(qián)塘區(qū)和臨平區(qū)全域差異化購(gòu)房，放開(kāi)限購(gòu)，浙江衢州、麗水等五城部分銀行利率低至3.8%，給市場(chǎng)帶來(lái)“還有更猛更多寬松政策”的預(yù)期，進(jìn)一步導(dǎo)致了市場(chǎng)的觀望；四是新房的分化也進(jìn)一步加劇了二者的分化。
從錢(qián)二的潮映萬(wàn)象軒，到申花的杭曜置地中心、馥香園，濱江的江瀾映象府，再到鐵路北的瀾棲府等；豪宅和改善市場(chǎng)搖號(hào)難甚至拼社保，以至于很多購(gòu)房者無(wú)奈流向了豪宅二手房市場(chǎng)；而蕭山、余杭、臨平、錢(qián)塘等非核心板塊新房，搖號(hào)易中簽率高，甚至很多都流搖，去化速度慢，對(duì)二手房也是一個(gè)巨大的沖擊。
一邊是豪宅新房客戶(hù)回流二手房，一邊是剛需二手房客戶(hù)轉(zhuǎn)向新房，一增一減“剪刀差”下，分化也就進(jìn)一步擴(kuò)大。
杭州二手房市場(chǎng)的分化給我們也帶來(lái)不少啟示：高端買(mǎi)家盡可能“化零為整”，降低不良資產(chǎn)持有風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)配置，節(jié)省房票；普通改善可抓住今年400-500萬(wàn)級(jí)改善供應(yīng)較多的機(jī)會(huì)，等待彎道超車(chē)。
但真沒(méi)必要硬上豪宅，上高杠桿豪賭一把；盡管知道核心板塊塔尖資產(chǎn)保值，但量力而行才更有安全感和幸福感。最被動(dòng)的可能就是剛需了。
換做以前可能我會(huì)說(shuō)：剛需無(wú)需過(guò)分敏感和糾結(jié)，該換換，該上車(chē)上車(chē)，利率歷史低位，落戶(hù)放寬，下半年亞運(yùn)會(huì)的加持，中長(zhǎng)期看杭州依然是值得托付的城市；但隨著面粉地價(jià)越來(lái)越貴，戶(hù)型越來(lái)越大，得房率越來(lái)越低，面包價(jià)格越來(lái)越高，即便是郊區(qū)剛需盤(pán)也動(dòng)不動(dòng)就是兩三百萬(wàn)級(jí)，對(duì)于很多家庭也開(kāi)始變得遙不可及，有人被逼到只能買(mǎi)老破小，或住到更遠(yuǎn)通勤難，或一直租房；樓市分化難題還會(huì)繼續(xù)，剛需始終處于弱勢(shì)，能吃到城市發(fā)展的紅利也越來(lái)越有限，容易被房?jī)r(jià)稀釋。豪宅賣(mài)瘋了，跟剛需似乎沒(méi)多少關(guān)系。剛需需要溫柔以待。
來(lái)源：房特首
