01
要不要“拼盡全力”收藏一套錢二的江景房？這是最近半個月，杭州富人最糾結的課題。
所謂收藏，當然是短期內不著急住，對交付后的升值就分外敏感。從5萬3的限價看，同為錢江新城二期，江月望云和天瀾海岸比往西6公里的江河匯便宜了1萬5，很有性價比。
但往東一看，過一個紅綠燈就是正宗九堡街道。
這里早年一線沿江造了海量江景大宅：陽光國際、悅麒美寓、麗江公寓、相江公寓、鉑金海岸……目前掛價也就五六萬，且?guī)缀鯖]有成交量。
再看斜對岸直線3公里外的水博園，江景無限好的景海灣和世紀外灘，二手成交價還在3萬上下掙扎。
想要更漂亮的次新江景房？再往東的前灣江上灣剛交付，新房時限價是2萬8……
是不是有那么一瞬間，突然覺得很錯亂？如果按許多人的預期，錢二一線江景房將來二手要沖擊10萬+，真的可以隔條路貴一倍，隔條江差3倍？
不用困惑，事實上杭州的二手江景房，即便在同一板塊，也會天差地別。
不信？讓我們去濱江一橋南看看。
02
在許多維度上，濱江一橋南與錢二周邊，都有著參差對照的意義。
首先，板塊內的江景房都是不同年代品相、從剛需到頂豪大宅混雜，可對比的樣本夠多。
其次，兩個板塊到錢江新城（三橋）的距離都約9公里，基本上，是杭州人認可的豪宅區(qū)的東西邊界極限，且與城市中心無斷點。
超出這個地理極限，無論江景多美，都很難被杭州人稱之為豪宅。
比如一橋南再往南聞堰的東方海岸，二手只能賣3萬多；錢二九堡再往東的下沙東，二手過3萬都難。
作為濱江最早的商品房區(qū)塊，一橋南已開發(fā)完畢。
從西端的
錢塘山水、
錢江灣花園、觀邸國際、賀田尚城，到中間的世茂之西湖、銀杏匯、彩虹城，再到東端的水晶城、
錢塘帝景，約5公里長的一線江岸已被全部占據(jù)。
一橋南板塊的配套如商業(yè)地鐵學校等，均已進入成熟期。無新房開發(fā)，完全是二手市場，且投資客已基本出盡。
這意味著，它的價格體系沒有炒作成分，是一個更真實穩(wěn)定的價值體現(xiàn)。
03
目前一橋南江景房大致可分為四檔。
第一檔：銀杏匯和水晶瀾軒。主要特征是戶型超大、裝標極高。像200-400㎡的3幢銀杏匯一線江景，最高成交能到12萬。更早開發(fā)的二三排樓幢，雖戶型小多了，且是毛坯交付，也能賣到8萬。
第二檔，以世茂之西湖、錢塘帝景為代表，價格在7-9萬。
這兩個樓盤的一線江景房源，同樣是純大戶型（250㎡），但戶型還是比第一檔平均小了100㎡，且是毛坯交付。不過仍算是很堅挺。
第三檔，水晶城、彩虹城和太陽國際等盤，價格集中在5-7萬。
它們位于一橋和四橋之間，靠近寶龍廣場、地鐵4/6號線，有不錯的教育配套，但小區(qū)整體定位偏剛改，且有一定的年限。
比如，2007年建成的彩虹城，面磚立面，產品非常多樣，包括洋房、小高層、高層、大平層等，面積從90-260㎡不等。學區(qū)是濱江區(qū)中上水平的錢塘實驗小學。
由于體量超大（近3000戶），小區(qū)掛牌房源也一直不少，目前掛牌量超過百套。
最后一檔是偏西南、年代更為久遠的賀田尚城、觀邸國際和錢江灣花園等盤，即便是一線江景房，大多也難超過4萬。
比如賀田尚城和錢江灣花園，均是2003年建成。
觀邸國際雖是2008年建成，還有錢塘大觀這樣晚近的組團，但小區(qū)比較混雜，既有毛坯也有精裝，既有小戶型也有大戶型。
它的一線江景房雖是大面積（230㎡），但戶型很小眾（圓形臥室），更影響了它的市場接受度。
當然，價格低還跟它們離商業(yè)配套較遠、地段更偏有很大關系。
04
從濱江一橋南的江景房價格體系中，我們不難得出幾個結論。
1、大戶型江景房總體貴過小戶型。定位純大戶型的高端精裝小區(qū)，比大小戶型混搭的小區(qū)值錢，剛需小區(qū)競爭力最弱。
2、如果是一線江景房，300㎡以上超大戶型不僅更貴，且貴了不止一個量級。
3、商業(yè)、綜合體、學校和地鐵等配套的遠近，對房價影響也不小。
4、房齡越新，越值錢。外立面顏值很重要。
5、一個樓盤的“價格天花板”很重要，第一排超大戶型的的光環(huán)，可很大程度帶動后排房源的價格。
典型如銀杏匯，后排的非一線江景毛坯房，也能賣到8萬左右，看齊之西湖、錢塘帝景等一線江景大戶型，真的非常讓人意外。
05
回頭來看錢二的一線江景雙子星——江月望云和天瀾海岸，你會發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)擔憂是毫無必要的。
若與濱江一橋南對標，它們最像銀杏匯和水晶瀾軒。
都是起步戶型超大，圈層純粹，外立面顏值高，地鐵學校十分便利。
最大戶型達460㎡的天瀾海岸，對頂豪有致命吸引力。其一線江景房無疑會像銀杏匯一樣，用高高的價格之錨，拉動后排178-251㎡無江景房源向上走。
主打170—255㎡和“全盤大南廳”的江月望云，講究的是景觀和社區(qū)資源的“平權”，每一套都會很能打。
整體比較，銀杏匯和水晶瀾軒勝在江景更詩情畫意（六和塔、五云山）、生活煙火氣更成熟、精裝標準更高，但少一些大規(guī)劃。
江月望云和天瀾海岸的江景值得等待，但目前還比較平淡；商業(yè)配套暫時還空白。但這兩個盤勝在錢二是欽點CBD，未來的城市定位更高。
各自優(yōu)劣勢抹平，我認為將來“錢二雙子星”的二手房價達到銀杏匯、水晶瀾軒的高度，不是大問題。
但千萬要提醒的是，這個價格指的是板塊成熟之后，而非交付后立即可以實現(xiàn)。
因為錢二起點雖高，但板塊剛起步，城市界面完全成熟還需要時間。
另外，由于吸引了大量投資客參與，接下來幾年錢二也還會持續(xù)供地，必定會有幾年“高拋壓”的痛苦期，短期內價格很難穩(wěn)定（高總價二手客戶有限）。
再看看江對岸，那一馬平川的濕地風光，萬一啟動開發(fā)，再賣十幾年地，來一批一線江景房不成問題。
撇開這些不可控制的變量，只要長持錢二雙子星，將來得到的回報必是驚人的。
來源：層樓
