01
6月，杭州只成交了4914套二手房。
這個(gè)數(shù)據(jù)，要明顯低于6000套的榮枯線，相比今年3月巔峰時(shí)期的過(guò)萬(wàn)套成交已經(jīng)腰斬。
量不夠，價(jià)格哪里還撐得��？
手邊買(mǎi)房數(shù)據(jù)，最近15天，杭州降級(jí)賣(mài)得二手房已達(dá)11061套，房東都在割肉套現(xiàn)。不少剛需板塊的次新房，倒掛基本消失，有的已經(jīng)出現(xiàn)了“反倒掛”。
但哪怕是普跌行情里，也總有個(gè)別板塊會(huì)給人意料之外的驚喜。
比如崇賢，今年上半年成交了508套二手房，日均成交2.8套。相比不少成交直接冰封的板塊，這里一直能有穩(wěn)定的二手流量。
關(guān)鍵是，頭部次新房的價(jià)格居然還撐住了。
2018年搖號(hào)入市的三兄弟，如今的網(wǎng)簽均價(jià)居然還能有2萬(wàn)7-2萬(wàn)8，房東至今還有錢(qián)賺。
02
誰(shuí)能想到，都2023年了，崇賢二手房的領(lǐng)頭羊還是當(dāng)年的三兄弟。
上周，拱宸外灘網(wǎng)簽一套89㎡，單價(jià)27605元/㎡；群賢府則以2萬(wàn)6的價(jià)格網(wǎng)簽了一套89㎡。
不止是一兩套房源價(jià)格能打，一些小區(qū)上半年的成交量?jī)r(jià)也讓我感覺(jué)很驚喜。
群賢府和拱宸外灘，上半年兩個(gè)小區(qū)分別都成交了40多套，網(wǎng)簽均價(jià)也都超過(guò)26500元/㎡。
翡翠半島，上半年網(wǎng)簽均價(jià)27739元/㎡。小區(qū)產(chǎn)品雖然是洋房+高層，但主力成交都是高層。
當(dāng)然，也有一些特殊情況導(dǎo)致的高價(jià)。
比如旭輝時(shí)代城，由于上半年成交了幾套排屋，直接把小區(qū)的網(wǎng)簽均價(jià)拉到了28573元/㎡。小區(qū)高層上半年普遍的網(wǎng)簽價(jià)格也就是2萬(wàn)3到2萬(wàn)6。
不可否認(rèn)的是，要是和2021年巔峰時(shí)期的行情比，崇賢的二手房?jī)r(jià)格肯定也是跌了。最貴的時(shí)候，崇賢高層次新房曾有過(guò)不少3萬(wàn)+的網(wǎng)簽記錄。
好消息是，相比2022年的二手房行情，整體差距并不大。中介告訴我，雖然急售房源多了一些，但整體價(jià)格和去年相差不大。
也就是說(shuō)，最近1年的普跌行情里，崇賢的價(jià)格好歹也算是穩(wěn)住了。
03
上周，我專門(mén)跑了一趟崇賢。
中介主要帶我看了三兄弟的89㎡房源。如果能有250萬(wàn)預(yù)算，可挑選余地非常大，小區(qū)和樓層基本可以任選。
比如我看的一套群賢府的次頂樓89㎡，報(bào)價(jià)230萬(wàn)。還有一套翡翠半島的高樓層89㎡，報(bào)價(jià)249萬(wàn)，中介說(shuō)如果誠(chéng)心買(mǎi)，價(jià)格可以談。
也有部分房源在210-230萬(wàn)這個(gè)價(jià)位段里割肉出貨，總是有點(diǎn)原因。比如一套群賢府的2樓89㎡，目前報(bào)價(jià)只要213萬(wàn)。
目前在售的特價(jià)房源，要么是樓層差，要么是之前用來(lái)出租折損了精裝修，要么是稅費(fèi)原因。
有的房東名下不止一套房子，這幾個(gè)小區(qū)交付還沒(méi)有滿五，所以部分房源需要額外支付增值稅。這樣一來(lái)，價(jià)格就賣(mài)不貴。
反倒是新近交付的次新房，成交少，網(wǎng)簽價(jià)格也不高。
一方面，這些小區(qū)交付很多都沒(méi)有滿2年，需要購(gòu)房支付高額的稅費(fèi)。另一方面，建倉(cāng)成本相比當(dāng)初的三兄弟更高了，要想在價(jià)格上跑贏太難了，畢竟大部分房東不愿意輕易割肉出貨。
別忘了，崇賢畢竟是一個(gè)剛需板塊。
這兩年剛交付的次新房，除了房子稍微新一點(diǎn)之外，并沒(méi)有其他明顯的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，有些戶型甚至還不如前兩年交付的小區(qū)。
如果是2021年上半年行情最瘋魔時(shí)刻沖進(jìn)崇賢新房的投資客，基本賺不到錢(qián)，保本都有點(diǎn)難。
04
崇賢二手房?jī)r(jià)之所以能撐住，原因其實(shí)不難理解。
首先，在杭州一堆低價(jià)板塊里，崇賢至少不遠(yuǎn)，真的能居住。
這也就決定了，很多剛需買(mǎi)崇賢就是為了方便通勤。畢竟位置在繞城內(nèi)，哪怕工作變動(dòng)，也不用擔(dān)心通勤距離被拉得過(guò)長(zhǎng)。
其次，崇賢板塊這兩年利好也沒(méi)停過(guò)。
地鐵四期15號(hào)線基本落定，花海TOD地塊成功出讓，馬上就要引進(jìn)一座體量約24萬(wàn)㎡的花園城。
地鐵和商業(yè)兩大短板一填上，崇賢的宜居度還會(huì)上一個(gè)臺(tái)階。
第三，板塊次新房?jī)r(jià)格確實(shí)已經(jīng)降到位了，想要再往下狠狠砸盤(pán)一波也難了。
相比2021年高位時(shí)接近3萬(wàn)的價(jià)格，如今崇賢的二手房?jī)r(jià)格基本已經(jīng)回歸到了新房限價(jià)+持有成本的價(jià)格。
對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，買(mǎi)二手房和買(mǎi)新房差別已經(jīng)不大，自然有著急入住的人愿意轉(zhuǎn)投二手房。
像崇賢這樣的板塊，未來(lái)或許再難有大漲的行情，但也很難出現(xiàn)大跌。
或許不那么適合投資，但自住性價(jià)比很高。對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，繞城之內(nèi)還能有這樣一個(gè)價(jià)格洼地，也是一種幸運(yùn)。
