對大多數(shù)人而言，喬司是一個存在感極不強的板塊。唯有指著地圖、摸著地鐵線找2字頭樓盤時，才會想起杭州城的東北面有這樣一個地方。
最近，因為新項目汀桂里的領(lǐng)證，喬司重新回到大眾視野。但令人意外的是，曾經(jīng)“愛答不理”的剛需喬司，已經(jīng)成了如今“高攀不起”的改善喬司——待售新盤中已經(jīng)出現(xiàn)了總價近千萬的疊墅。
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喬司接下來會有4個項目陸續(xù)入市，其中3個都是今年拿的新地塊。
最快開盤的汀桂里是綠城首入喬司之作，8月17日領(lǐng)證公示、20日開始登記，精裝均價28940元/㎡，首開54套。整個項目清一色四房戶型，最小的121㎡、最大的139㎡。按照均價推算，總價在350-400萬元。
汀桂里規(guī)劃圖
這個面積、這個價位，放在其他板塊就是普通的“入門級”，但對喬司來說就是一次升級。
周邊潮閱尚境的最小戶型是98㎡，已領(lǐng)證房源中最便宜的一套191.9萬元，比汀桂里首開最便宜的那套（301萬元）低了109.1萬元。
還有云詠汀州府，起步戶型同樣是98㎡，已領(lǐng)證房源中最便宜的一套205.5萬元，比汀桂里便宜95.5萬元。最近的是贊成去年拿的新項目江南學(xué)仕府，就挨著汀桂里，起步面積100㎡。
這個項目還沒有開過盤，只能大致對比。同等限價的情況下，總價差也在50萬元以上了。但你以為汀桂里就是天花板了嗎？跟后面兩個項目比，至多也就算個剛改。
喬司兩地塊
5月份，濱江以10.6億元摘得9號線喬司站附近的C1-7地塊，也就是近期開始造勢的春曼雅廬，容積率僅1.3，精裝限價32630元/㎡。
規(guī)劃顯示，濱江把這個項目打造成了疊墅和洋房的組合，最小戶型188㎡，最大270㎡。在不考慮價差的情況下，項目門檻已經(jīng)超過了600萬元，最大戶型總價接近900萬元。而按照常規(guī)操作，疊墅大戶型的單價可能更高，不排除總價近千萬的可能。
7月份，保億集團(tuán)又在喬司拿了一塊出讓條件與春曼雅廬類似的地塊。拿地不到一周就出了建前規(guī)劃，預(yù)計全部打造成疊排。也就是說，這也一定是個改善項目了。
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喬司的大戶型會好賣嗎？可能有壓力。因為之前蝶翠迎賓府“送車位”，已經(jīng)把購房者的預(yù)期拉低，覺得這里也應(yīng)該送車位。
所以，這次汀桂里首開的優(yōu)惠力度不小，送車位、送加裝包，合計報價約40萬元。再加上中介、渠道全上陣，前兩周來訪量約1000組，但實際轉(zhuǎn)化率能有多少，估計開發(fā)商自己心里也沒底。但也有可能是好賣的，因為周邊改善需求其實不少。
2015年之前，喬司翁梅一帶因為有地鐵優(yōu)勢，不少剛需都把第一套房放在了這里。當(dāng)時，市場的主力產(chǎn)品就是90㎡以下的小戶型，包括藝境、未來街區(qū)等，部分項目甚至還做了70㎡出頭的更小戶型，比如像君匯上品。但隨著家庭成員和經(jīng)濟(jì)條件的變化，區(qū)域內(nèi)的置換需求也日益強烈。
這些人或許不是大富大貴，但上有老、下有小的家庭確實需要四房。這也是汀桂里來訪量高的重要原因之一。問題就在于他們手頭的資金有限，需要賣了老房才能換新房。所以，這批二手房好不好賣很大程度決定了新房的去化情況。
連城國際
“杭房數(shù)據(jù)”顯示，藝境最近90天成交了15套、簽約均價25000元/㎡左右；
未來街區(qū)成交了12套、均價24000元/㎡左右；
君匯上品成交3套，均價24000元/㎡左右；
風(fēng)景晨園成交12套、均價19500元/㎡左右；
怡豐城成交6套，均價20000元/㎡左右。
這個速度放在如今的二手市場并不算慢了。換言之，喬司的置換還是有支撐的，但不會一下子爆發(fā)式成交，而是細(xì)水長流式。
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喬司新盤的戶型為什么突然就大了？
因為地塊出讓前就已經(jīng)有了約束條件，最小戶型不得小于120㎡、甚至180㎡。
從臨平區(qū)的角度看，這是一次差異化提升。因為之前整個臨平的定位都偏剛需，小戶型太多了，去化情況也并不理想。
根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，在動用了多種促銷手段的情況下，板塊內(nèi)多個項目幾乎每次開盤后都有房源剩余。為迎合大眾需求、提供差異化選擇，將“南融橋頭堡”做成改善無可厚非。
遙望科技總部
但有一位小老板看房出來感嘆，喬司的現(xiàn)狀就是“只看到開發(fā)商在努力做大做強”。“走進(jìn)售樓處感覺特別漂亮，哪里都好，感覺我們喬司要翻身了。但一出來就是從童話世界回到現(xiàn)實，周邊還是沒商場、沒好的學(xué)校、沒有城里的樣子。”
綜合其他板塊的“發(fā)跡史”，喬司想要快速改變購房者心中的地位，依然缺少一個有效的引擎，就好像城西銀泰之于申花、萬象城之于勾莊。
好在，華潤置地已經(jīng)與臨平新城簽署了協(xié)議，圍繞前灣數(shù)智城的規(guī)劃與建設(shè)開展全方位戰(zhàn)略合作，打造“智造大走廊新引擎、城東CAZ新中心”。市場期待的高規(guī)格的商業(yè)、學(xué)校、酒店或許都會在這里呈現(xiàn)。
來源：杭報房產(chǎn)
