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自古深情留不住，唯有套路得人心。
幾天前，世紀城剛交付的網(wǎng)紅盤觀品，掛出一套面積約234㎡一樓房源，報價1200萬（折合單價5萬1），一時刷遍全網(wǎng)。
原以為這只是普通的投資客甩賣。結果，卻是一場“房東套路中介、客戶”的精彩大戲。
事情經(jīng)過是這樣的：上周末，這套掛價“驚悚”的房源，猶如超強病毒一樣，迅速在各社交平臺傳播。
很快，在強大的廣告效應下，幾十組客戶浩浩蕩蕩沖向觀品。
按照最初劇本，這應該是一場“拼手速”的搶房大戰(zhàn)。但沒想到，卻變成了現(xiàn)場“競拍大會”。1200萬不賣了，房東直接跳漲至1500萬。
一時間，中介與客戶們面面相覷，埋怨四起。
在眼下這種行情調整期，如此“吊起來賣”的打法，結果自然是不歡而散。
02
但真不能怪買家蜂擁而上，畢竟人人都有一顆“撿漏”的心。
從一些維度看，這套房子“確實便宜”。
比如，君品前不久成交過一套一樓小戶型，單價約5萬5。在大戶型更值錢的奧體，地段又更核心的觀品一樓報價5萬1，誘惑力真不小。
參照小區(qū)已成交房源，溢價率也“偏低”。
之前我結合多位業(yè)內(nèi)人士的觀點，認為觀品二手價應基本持平澄品大戶型，也就是正常樓層8-9萬之間。
相比新房售價，預估平均溢價約70%。
而上周傳言成交了一套2樓190㎡，新房價3萬6，成交價6萬出頭，溢價也有約66.7%。
而這套一樓房源，新房單價3.47萬，掛價5萬1，溢價還不到50%。
按正常66%左右溢價率算，該房源比較合理的成交價，應該在5萬6左右（即總價1300來萬）。也就是說，5萬1是低于市場預期的。
不過到底是一樓，雖然定價偏低，但也沒低到夸張的地步。
03
所以，沖進去的人多很正常，1500萬賣不掉更正常。
畢竟按此總價折算，單價要6萬4，去掉可能包含的車位，溢價照樣輕松超過70%，比高樓層還夸張。
不過，據(jù)說房東在中介平臺上的正式掛價，就是1500多萬。
這個掛價，大致是不太有客戶上門的。這時候如果你是房東，你會想什么方法破局？
一種策略是掛價50萬、50萬地一點點往下降，降到有客戶出現(xiàn)。
另一種策略就是你看到的，一口氣降300萬，降出超低價的廣告效應，一下子吸引來大批意向客戶，再現(xiàn)場往上競拍價高者得。
這種做法，有點像杭州許多商拍的房源，標個評估價三五折（甚至1元）的超低起拍價，吸引來一大批參與者。
因為往往有“托”來托底，撿漏基本不可能，反倒有可能一時沖動拍下高價。
這位房東，無非是把網(wǎng)上拍賣變成了現(xiàn)場拍賣。
商拍的這些老玩法，現(xiàn)在漸漸有點被大家知道，加上行情下行，今年以來基本玩不轉了，罕有成功拍出超高價的例子。
至于這套觀品，我覺得現(xiàn)場加價50到100萬是有可能的，但房東的雄心顯然不止于此。
04
有人會問 ：真有那么多人愿意住1樓？
以這套觀品房源為例，雖然算是入駐奧體核心大戶型的最低門檻，但1樓采光差、私密性差，對著小區(qū)出入口等，也是客觀事實。
但沒有賣不掉的房子，只有賣不出去的價格。
我相信只要價格到位，能接受1樓的自住客也不少。1樓雖然日照不足，隱私很差，電梯廳的噪音干擾也特別多，但低門檻住奧體大房子，對錢不多的人還是很有誘惑 。
但一天就聚集幾十組，似乎又太夸張了。顯然，許多投資客也參與進來了。
有炒家算了一筆賬，這套房源的銀行評估價是1900萬，如果真以1200萬入手，就按評估價網(wǎng)簽，基本可以不用付首付。
參照4.1%左右的按揭利率，月付減去月租金（2-3萬），每年實際的持有成本并不高。
從金融角度看，是一筆很劃算的買賣。
05
現(xiàn)在理解了，為什么許多紅盤選房時，一二樓最先被搶完吧？
當然不是號子靠前的人，剛好都是窮人。而是許多人都是抱著賺錢目標來的，經(jīng)驗豐富的都知道，一二樓是短線最佳標的。
交付后，明明是差不多的二手溢價率，但一二樓就會有“感覺像暴跌”的眼球效應。
另外，整個小區(qū)一二樓的房源畢竟套數(shù)很少，而中高樓層房源的套數(shù)卻很多。所以，在同一價位段上，一二樓競品很少，中高樓層房源卻廝殺慘烈。
結果就是，同樣賺差不多的收益率，一二樓總是賣得更快，流動性更好。
比如觀品，全小區(qū)就4套一樓房源，真的是“稀缺中的稀缺”，房東甚至擁有某種定價權，基本沒有鄰居會有更低掛價。
當然，這種玩法只適用于高熱度的超級紅盤。
如果是粉盤或普通盤，那買一二樓可能只是找死，掛價降到塵埃里都沒人多看一眼。
住奧體紅盤一二樓，輸了舒適卻贏了面子。住普通盤一二樓，不僅犧牲了舒適，還不會有任何面子的補償。
來源：層樓
