你有多久沒聽到大江東的消息了？
萬人搖板塊、剛需必爭(zhēng)之地，曾經(jīng)的“樓市網(wǎng)紅”大江東，如今在樓市幾乎已失去聲量，新房熱度不再，二手市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，再來回看曾經(jīng)的“瘋狂”，想必已有不少人在追悔莫及。
“龍湖江與城89方急賣，一口價(jià)只需208萬。”這是最近中介在推的一套房源，折合單價(jià)約2.34萬/㎡。
位于大江東核心區(qū)的龍湖江與城，一直屬于板塊的標(biāo)桿，其新房在售時(shí)均價(jià)17800元/㎡，交付后二手房?jī)r(jià)直接跳漲，從2萬/㎡出頭一路上揚(yáng)，一度站上3萬/㎡+，然而好景不長(zhǎng)，不到1年時(shí)間，其二手價(jià)格又被“打回原形”了？
懷著好奇心，我們向大江東的某品牌中介人員打聽了一番，得到的回復(fù)是，大江東二手行情比預(yù)期的還要差。
“208萬的房源，不帶車位，房子位于20多層，樓層不錯(cuò)，這要放在以往都是秒搶的。”中介介紹，在大江東行情高峰期，同類型房源可以賣到250、260萬，如今跌掉了幾十萬，變化實(shí)在太快。
大江東核心區(qū)的天街
中介口中的行情高峰期，其實(shí)也不算久遠(yuǎn)，大概是去年上半年，89方的戶型成交價(jià)穩(wěn)穩(wěn)地站在2.8萬-2.9萬/㎡，有一套房源甚至總價(jià)賣到272萬，單價(jià)高達(dá)近3.1萬/㎡。
彼時(shí)，大江東二手房?jī)r(jià)進(jìn)入3萬+時(shí)代，引得市場(chǎng)一波關(guān)注。只是去年下半年市場(chǎng)環(huán)境變幻，二手行情急轉(zhuǎn)直下，大江東也未能幸免。
“目前江與城、東湖城小區(qū)的二手成交價(jià)在2.3萬-2.4萬/㎡，整個(gè)大江東核心區(qū)都跌了不少，瑯琴灣價(jià)格高的時(shí)候，小戶型毛坯房可以賣掉225-230萬，精裝245萬，如今200萬以下的有不少，最低的一套掛牌175萬。”中介嘆息，“房東踩踏，房?jī)r(jià)是越掛越低。”
東湖城
大江東核心區(qū)的情況尚且如此，周邊一些板塊如河莊、新灣等區(qū)域的二手房就更難賣了，“核心區(qū)看房的人還是有的，只是觀望的太多，‘買漲不買跌跌’心理影響，下單的人太少。”
翻看瑯琴灣、東湖城、江與城、大江東
寶龍城市廣場(chǎng)等幾個(gè)次新小區(qū)，近30日只有4套成交，且網(wǎng)簽價(jià)均不高，如瑯琴灣最新成交的一套89.38方戶型，單價(jià)20139元/㎡，東湖城一套138.42方戶型，單價(jià)僅18783元/㎡。
還記得大江東曾上演的瘋狂嗎，尤其是新房市場(chǎng)。
金色和莊，220套房源，超2.8萬人搖號(hào)，千人搶一套房；融創(chuàng)城兩度萬人搖，中簽率持續(xù)個(gè)位數(shù)，最低一次0.5%的中簽率曾創(chuàng)下?lián)u號(hào)史上的最低紀(jì)錄……
搖號(hào)背后的瘋狂是購(gòu)房者對(duì)板塊的預(yù)期及一二手倒掛的紅利。金色和莊彼時(shí)現(xiàn)房開售，單價(jià)僅12000元/㎡，如今多數(shù)投資客已套現(xiàn)完畢。今年年底，融創(chuàng)城將迎來交付，超2000套的小區(qū)體量，投資客出貨或給本就承壓的二手市場(chǎng)再來“一擊”。
不過，相比交付即可出貨的人而言，大江東還有一批人“被套得死死的”。
“目前大江東新房幾乎100多方起步，實(shí)際可用面積和龍湖江與城等次新二手房89方戶型差不多，從總價(jià)上看，新房和二手房已經(jīng)沒有了倒掛，如果算上持有成本，限售5年的人已經(jīng)虧了。”中介人員介紹。
大江東核心區(qū)
二手房?jī)r(jià)幾乎跌回新房?jī)r(jià)格，大江東的倒掛消失，最無奈的或許是那一批被限售5年的人。
2020-2021年，是杭州樓市政策頻頻加碼的一年，“熱點(diǎn)項(xiàng)目限售5年”的政策在這一時(shí)期應(yīng)運(yùn)而生，只不過政策僅實(shí)施不到1年時(shí)間便成了歷史，但對(duì)真真切切買房的購(gòu)房者影響卻是深遠(yuǎn)的。
2020年9月，花漾里成為大江東第一個(gè)熱點(diǎn)項(xiàng)目，兩次開售的396套房源被限售5年，占小區(qū)總量的60%。融創(chuàng)城也有一批房源撞上了新政，524套房源被限售。
小鳳凰統(tǒng)計(jì)了大江東的新盤限售情況，人才房票+熱點(diǎn)項(xiàng)目?jī)蓷l主要限售條件下，大江東目前已有5262套被限售5年的房源。
大江東各盤限售房源量（不完全統(tǒng)計(jì)）
其中云帆未來社區(qū)和華鴻東潮云庭為整盤限售，且實(shí)際限售時(shí)間不止5年。
去年1月27日，杭州發(fā)布樓市新政，熱點(diǎn)項(xiàng)目限售5年，從網(wǎng)簽備案日算起改為取得不動(dòng)產(chǎn)日算起。
云帆未來社區(qū)和華鴻東潮云庭均為新政后開售，2023年底、2024年下半年交付的兩盤，實(shí)際要到2029、2030年才解限，彼時(shí)的二手行情如何誰也不能預(yù)測(cè)。
但從期房的持有成本與當(dāng)下買入二手房來對(duì)比，的確沒了優(yōu)勢(shì)可言。
以同樣總價(jià)200萬的房源為例，新房期房的等待期為2.5-3年，以年化5%的利率計(jì)算，3年利息近30萬。
230萬放到當(dāng)下買入二手房，不僅房源有得選，還可以做到即買即住，不住也能有一定的租金收益。
而去年年中，房貸利率幾乎也是站在了最高點(diǎn)，首套超6%的利率盛行，而今房貸利率首套已跌至5.2%左右，又是一筆資金沉沒。
從萬人搖、投資客聚集到新房中簽率走高、二手房跌去幾十萬，大江東可謂大起大落。
但也還沒到絕境之地，錢塘區(qū)的差異化購(gòu)房政策已揭開了口子，政策的松綁或許能為板塊吸引一部分的自住剛需。
隨著政策的逐步寬松，可以預(yù)見，未來幾年大江東的樓市會(huì)以理性購(gòu)房為主，“房住不炒”的主基調(diào)對(duì)板塊發(fā)展、自住購(gòu)房者而言未必不是一件好事。
畢竟，我們見過太多“網(wǎng)紅”的崛起與跌落，大拆大建的城市新區(qū)，需要沉淀，需要慢慢的普遍認(rèn)可，而不只是房?jī)r(jià)的炒作。
來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站
