一直以來，上海在全國二手成交中排行第一
最多的時候一年有超20萬套成交，即便去年樓市遇冷，上海也依然是全國二手成交量最高的
不過最近上海的二手行情開始有下跌的趨勢
今年小陽春過后開始明顯出現(xiàn)下滑，從3月高峰期2.4萬套，減少到5月的1.53萬套
如你所見，二手市場變的沒那么好了
因為二手房成交難，我們也發(fā)現(xiàn)不少房東為了盡快賣房，一再降價
就拿中介的朋友圈來看，整個四月、五月曬出來的房源基本上都是這樣的
據(jù)中介所說，著急賣的房東幾乎都在清一色的降價，降價80萬、甚至低于市場價100萬+
拋開房東降價賣房的焦慮，我們更想關(guān)注的是，此時此刻上海二手市場的議價空間
換句話說，到底降價多少才能賣出去
基于整體數(shù)據(jù)維度，以及中介的反饋上來看，現(xiàn)在上海二手市場的議價空間在5%-10%
而在這之前，上海今年2-3月市場很好的時候，房東幾乎不談價就可以成交
為了獲得一個相對真實的路徑，我把二手房分不同品類，找鏈家中介一個小區(qū)一個小區(qū)地問，通過足夠多樣本的成交，以及市場調(diào)研的整理之后
最后還是有一些意外收獲的，降多少才能賣掉，最多可以降幾個點，降價模式又是怎樣的
ps：文章開始之前，關(guān)于數(shù)據(jù)維度有幾個點先交代一下
1.關(guān)于二手小區(qū)案例，都是2022年11月至今年掛牌的房源，并且從掛牌到成交都在半年就賣掉了
2.數(shù)據(jù)根據(jù)4-5月最新真實成交統(tǒng)計，統(tǒng)計時間：2023/5/31-2023/6/5
01
市中心老破小，基本要降價10-20萬才能賣掉
對于上海市中心20年以上老破小，4-5月的降價率基本在3%-6%
在目前市場上，一套總價三百萬左右的房子，掛牌價和成交價之間價差在10-20萬左右
比如掛牌300萬，最后賣出的價格可能在280萬，以此類推
從成交周期來看，最快的只要1個月，最長的3個多月
據(jù)中介說，在上海樓市沒有那么好的時候，相對來說，老破小可議價空間普遍都比較大
那些想要盡快賣掉房子的房東都在降價出售
很多時候客戶看房，也都會參考本小區(qū)的歷史成交價，掛牌價太高的房子就很少會考慮
所以，正在掛牌的房東也在調(diào)低價格，但并不是一次性降最低，而是分多次幾萬幾萬的降
這一套61平的兩房，從2023年1月掛牌370萬，近四個月調(diào)價5次
第一次降5萬、第二次降6萬...最近的一次降價16萬，前前后后一共降價47萬還沒有賣掉
上海老破小在二手市場占比本就較高，一般都是賣掉后置換的客戶比較多，業(yè)主誠意賣價格就好談一點
雖然目前老破小殺價容易，但上海熱點板塊的次新房，相對來說價格不好談了，降幅在3%-5%
我選了幾個典型案例，浦東唐鎮(zhèn)的綠城玉蘭花園降價率5%，前灘板塊的華唐名邸3%、大虹橋的萬科天空之城（一期）3%...
一旦降價，大概只要1-2個月就能成交
對于這些熱門板塊的次新房，從居住品質(zhì)來說還是可以滿足的，適合長期居住
而且次新房在二手市場上也比較有競爭力，所以降價幅度并不是很夸張
02
掛牌量越高反而更需要降價
在上海典型的大型社區(qū)，如上�？党恰⒅羞h(yuǎn)兩灣城、奧林匹克花園、萬科城市花園
一個小區(qū)有上萬套房源，這個體量相當(dāng)于10個普通小區(qū)那么大，少的也有四五千套
基于小區(qū)房源多，掛牌量也在走高，這幾個小區(qū)目前都有100套左右在掛牌
在足量的掛牌面前，總有一些房東愿意出比想象中底線價格更低的價格
最高降幅達(dá)7%，成交周期最少的只有幾天，最多的要近3個月才能成交
降價越狠，成交的越快
也正是因為出現(xiàn)這些個別成交案例，其他房東想要在這么多同戶型房源中把房子賣掉，也要跟著降價
也有一些房東因為和客戶面談價格沒談攏，又不愿意降價出售而下架房源，更多的議價權(quán)其實掌握在客戶手上
再看那些極少有掛牌出售的小區(qū)，包括聯(lián)洋花園（三期）、嘉園、強(qiáng)生古北花園、上海灘花園，掛牌量只有10套左右
降價2%-6%，大約1-2個月成交周期
其實，小區(qū)掛出的房源少，也意味著大部分房東比較惜售，談價空間也不會特別高
那些愿意降價的房東，成交也會快一點
在今年二手市場不太好的時候，議價空間跟掛牌量也有很大關(guān)系，隨著掛牌房源的增加，房東如果想要賣掉房子往往更需要降價
03
上海老牌豪宅，最近降價百萬才能賣掉
有別于普通小區(qū)，上海豪宅一降價就是幾十萬，上百萬
我找了幾個上�？們r2000萬以上豪宅樣本，世茂濱江花園、財富海景花園、九廬、翠湖天地、翡麗云邸、中海建國里
根據(jù)4-5月的成交記錄顯示，它們的降價空間在68-400萬
降價之后，最快的只要十幾天，多則半年之內(nèi)賣掉
長寧天山某豪宅，最近有一套掛牌的4房戶型近兩個月掛牌價一降再降
這是鏈家中介提供的調(diào)價記錄
如果從時間線來看，3月份剛掛牌3200萬，從3月19日開始降價，降50萬、降19萬、降31萬、降70萬、降50萬，每一次降價內(nèi)心都在滴血
近2個月降價5次，相比最開始的掛牌價已經(jīng)降了220萬，并不是一下降至最低，而是分多次小幅度降價
而在真實的成交案例里，九廬一套房子，7天內(nèi)降價250萬才賣掉
最新成交時間5月29日，最終以單價21萬/平，總價3800萬的價格賣出
當(dāng)我去鏈家網(wǎng)上查找5月之前的歷史成交記錄，發(fā)現(xiàn)今年3月份九廬的真實成交單價在22萬，而且從降價到成交只用了短短幾天
中介在接待大量的二手交易，他們是最清楚不過現(xiàn)在的市場議價情況，房東愿意降多少，最后三方坐下來面談的時候，降多少才能賣掉
以上這些數(shù)據(jù)的呈現(xiàn)，雖不說一定都對，但是也是通過一個個市場調(diào)查，以及中介透露的真實市場情況，多少是可以作為參考的
04
五大新城，最夸張的也要降10%才可以成交
上海郊區(qū)的五大新城也比較有代表性，大部分剛需客會選擇這里
我重點選擇了幾個新城2015年左右的小區(qū)，除了臨港新城最近沒有什么成交之外
松江、嘉定、奉賢、青浦這幾個區(qū)域的成交小區(qū)中，降價率最高達(dá)10%
大部分房源都是從2022年11月-今年5月掛牌的，掛牌價和成交價中間降了5-20萬左右
以松江九亭板塊的貝尚灣為例，2023年3月掛牌的一套房源，掛牌價600萬，成交價577萬，降價23萬
再看看今年3月份的時候，貝尚灣同樣面積的戶型成交價596萬，相當(dāng)于5月份房東比之前要虧了20萬左右
同樣戶型里這套已經(jīng)是最低價了，所以從掛牌到成交只用了41天
五大新城也是成交周期最快的區(qū)域，最快的2天就賣掉了
原因可能是因為總價低，掛牌價低于小區(qū)市場價，很多客戶愿意去看這種性價比高的房子，房東愿意降價就好成交
05
最后我們再來做一個小小的總結(jié)
1. 如果是市區(qū)老破小，降價空間在10-20萬左右，如果沒有學(xué)區(qū)溢價，老破小降5個點左右比較好賣一點
2.上海老牌豪宅，比如仁恒濱江園、世茂濱江花園等，可能降更多，一般在5%-10%，一降價就是幾十萬上百萬
3.從掛牌量維度上來看，對于高掛牌率的大社區(qū)可能要降接近7%，而低掛牌率的小區(qū)則可以降少一點，1-2個月左右就可以成交
4.五大新城，降價幅度普遍集中在5%，最高10%
另外，降價多少也會影響成交周期。那種只要10天，一個月就能成交的，當(dāng)下很多時候都是跟房東愿意降價出售有關(guān)
關(guān)于如果要降價出售，該怎么調(diào)價比較合適，我也幫各位打聽了一下
從中介的口風(fēng)來看，也分兩種情況
一個是，如果是底樓、臨街這種不太受歡迎的房源，建議一步到位直接掛底價
因為現(xiàn)在對于掛牌價高于市場價太多的房源，整體上沒有什么客戶愿意去看房
中介一般會建議先降到跟市場價差不多，價格合適可以吸引更多的客戶關(guān)注，增加帶看量的同時，也能進(jìn)一步加快成交周期
二個是，如果不著急賣還在觀望，建議選擇一點點降，剛掛牌時價格高一點，然后再幾萬幾萬的降
在看房的時候，中介往往都推薦誠意賣的房東，因為他們可以更多的爭取向房東砍價，來促成交易
現(xiàn)在的市場是客戶市場，對于房東的要求則是，誰能夠有更多的議價空間
來源：真叫盧俊
