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最近掃街，路過一個(gè)新交付小區(qū)，多看了幾眼。
公開資料顯示，這個(gè)小區(qū)一共有600多戶，按戶均3人計(jì)算，全部入住后大約能有2000人。
小區(qū)的底商，集中在西、北兩面。數(shù)了一下，大概有20多間（按門算，實(shí)際可能略有偏差）。
因?yàn)榻桓稕]多久，大多數(shù)鋪?zhàn)舆�沒有營(yíng)業(yè)。已經(jīng)開業(yè)的一共有6家：
一家小超市、一家藥店、一家培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、三家煙酒店。
我大致問了問，可能是因?yàn)槿胱÷什桓叩年P(guān)系，幾家開業(yè)商戶都表示生意一般。
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之后，我又實(shí)地走訪了另外兩個(gè)規(guī)模更大的小區(qū)。
一個(gè)位于江南岸，有2000多戶，而且交付十余年，入住率非常高。
小區(qū)的底商，也主要集中在外圍的兩條街上，總共有50多間。幾個(gè)比較集中的業(yè)態(tài)是：
小菜場(chǎng)3間、水果店2間、早餐店4間、理發(fā)店2間、藥店（包括診所）3間、餐飲4間。
其余還包括小超市、寵物店、中介門店、洗衣店等。
雖然個(gè)別店鋪經(jīng)常換招牌，但整體來看，大多數(shù)時(shí)候沒有空閑的鋪?zhàn)�。即便是前幾年的特殊時(shí)期，也幾乎保持滿鋪經(jīng)營(yíng)。
另一個(gè)小區(qū)位于城北，1300多戶，交付不到兩年，已有不少業(yè)主搬了進(jìn)去。
小區(qū)三條沿街都有商鋪，目前開業(yè)的有20多家，主要是小吃店、藥店、小超市。
一家黃燜雞米飯店，6張桌子中午就餐高峰時(shí)全滿。老板說，生意還過得去，主要是小區(qū)居民和周邊工地的工人來吃。
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這么來看，一個(gè)千戶左右的小區(qū)，養(yǎng)活二三十家沿街店鋪，似乎沒有多大的問題。
一位有著多年商鋪買賣經(jīng)驗(yàn)的老司機(jī)，認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)。他說，根據(jù)他的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)周邊有著2000戶居住規(guī)模的社區(qū)，大約可以容納2000㎡總面積的底商。
按每間鋪?zhàn)?0㎡計(jì)算，就是50間左右。
“很多是剛需，比如小菜場(chǎng)、藥店、理發(fā)店等。這兩年競(jìng)爭(zhēng)最激烈的是小菜場(chǎng)。”
以南岸那個(gè)小區(qū)為例，底商的3家小菜場(chǎng)，一家是連鎖品牌，另外兩家是個(gè)體戶。
店鋪內(nèi)，蔬菜、肉、水果一應(yīng)俱全。每天到了傍晚，就是競(jìng)爭(zhēng)最激烈，也是最熱鬧的時(shí)候。
各種打折、促銷的叫賣聲此起彼伏。價(jià)格在時(shí)間和對(duì)手的雙重影響下，波動(dòng)迅速。
前一分鐘豇豆還6塊一把，后一分鐘就變成了5塊，再下一分鐘，加送兩根黃瓜。
大爺大媽們則帶著飯后的悠閑，穿梭在幾家鋪?zhàn)又g。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的浪潮之中，開心地?fù)炻┗丶摇?/div>
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還有一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，幾乎每個(gè)大型小區(qū)的底商，都能養(yǎng)活至少一家彩票店。
尤其是這兩年，生意非常火爆。
南岸那個(gè)小區(qū)和周邊的四五個(gè)小區(qū)，每個(gè)樓下都有彩票店。有的是放在便利店里，有的專賣彩票。
一家剛剛裝修完、開業(yè)不久的店里，老板娘坐陣。機(jī)子里的額度，日常保持在幾千元。到了周末有足彩的時(shí)候，更是要充值上萬(wàn)元。
為了和彩民能聊得起來，經(jīng)常能看到老板娘在惡補(bǔ)足球知識(shí)。“切爾西這個(gè)賽季不行的，磨合不夠；中國(guó)隊(duì)就算了，買不勝機(jī)會(huì)大。”
還有琳瑯滿目的各種刮刮卡，有專門的座位和刮開工具等配套設(shè)施。
世道艱難，越來越多的人開始做著“一夜暴富”的美夢(mèng)。成本低，預(yù)期高，今天不行，明天再來。
中年男人愛大樂透或雙色球，幾塊錢買一個(gè)幾千萬(wàn)的夢(mèng)想；年輕人則偏愛刮刮卡，20塊最高能中50萬(wàn)，運(yùn)氣即刻揭曉。
這正在成為一種趨勢(shì)。即便放到全國(guó)，浙江人也算是愛買彩票的。
以體彩為例，今年上半年，浙江體彩共銷售體育彩票143.62億元，同比增幅80.81%，較全國(guó)均值高9.09個(gè)百分點(diǎn)。
上半年銷量創(chuàng)歷史新高，較歷史第二高的2018年上半年高出49.96億元。到了9月6號(hào)，銷售更是突破了200億。
按6500萬(wàn)的人口計(jì)算，每個(gè)人都買了300多塊。這還僅僅只是體彩。
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不過，大多數(shù)小區(qū)的底商，已經(jīng)很難見到類似服裝店這樣的業(yè)態(tài)。
因?yàn)槭艿诫娚痰臎_擊，這一類鋪?zhàn)雍茈y開下去。
餐飲店也在慢慢減少，這是因?yàn)樯啼伒拿娣e普遍在縮小。
2010年以前，房?jī)r(jià)沒有那么高，商鋪的價(jià)格也比較透明，基本是周邊住宅價(jià)格的1.5倍。
但現(xiàn)在，房?jī)r(jià)限死，開發(fā)商拿地時(shí)就知道，要靠商鋪來獲取更多的利潤(rùn)（前提是地塊配置商鋪）。
所以商鋪的定價(jià)不會(huì)太低，但價(jià)格太高又會(huì)賣不出去。于是，把面積做小成為主流。
此外，居民樓下，油煙、明火等也都是大問題。所以商鋪大多只能做早餐店或小吃店。
當(dāng)然，對(duì)小區(qū)的底商來說，最重要的指標(biāo)還是入住率。只要人多了，終歸會(huì)有各種各樣的生意。
來源：層樓
