槍打出頭鳥！學(xué)區(qū)房要白買了

為了緩解入學(xué)壓力及有效疏導(dǎo)擇校需求、均衡教育資源分配，北京市西城區(qū)相關(guān)部門于2020年4月30日發(fā)布了《西城區(qū)義務(wù)教育階段入學(xué)政策》。

其中明確自2020年7月31日后，在西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，不再登記對(duì)應(yīng)入學(xué)學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。
這是多校劃片首次在全國最頂級(jí)教育強(qiáng)區(qū)實(shí)施。
所謂多校劃片，是指一套學(xué)區(qū)房將對(duì)應(yīng)多所學(xué)校，可能有好的學(xué)校，也可能是普通的學(xué)校。至于分配方法，則是隨機(jī)派位，沒有規(guī)律可言。
多校劃片意味著，一個(gè)小區(qū)將對(duì)應(yīng)多個(gè)學(xué)校，就算你買了這個(gè)小區(qū)的房子，也不確定到底能不能上對(duì)應(yīng)的熱門學(xué)校，很可能被派位到普通學(xué)校去。
西城區(qū)某胡同房拍賣出每平方米約23萬元

一、天價(jià)學(xué)區(qū)房，可能白買了
去年，西城區(qū)發(fā)布實(shí)行多校劃片的政策，但真正突破家長防線的是，今年學(xué)區(qū)登記結(jié)果的發(fā)布和調(diào)劑的電話。從2021年7月2日開始，不少北京西城幼升小的學(xué)生家長，陸續(xù)接到了調(diào)劑電話。


為了孩子入學(xué)，在去年7月31日后斥資買下德勝、月壇和金融街片區(qū)學(xué)區(qū)房的家長們，他們按照要求登錄西城區(qū)教育考試中心官網(wǎng)，在登記意向?qū)W校時(shí)，卻意外發(fā)現(xiàn)原本可以進(jìn)的“牛小”（優(yōu)質(zhì)小學(xué)），基本都沒有了學(xué)位，只能選擇其他片區(qū)的普通小學(xué)。

學(xué)區(qū)房最熱門的德勝和月壇片區(qū)，調(diào)劑志愿只能填報(bào)相鄰片區(qū)。即便家長購買了該片區(qū)的學(xué)區(qū)房，孩子也要被調(diào)劑到相鄰的新街口和什剎海學(xué)區(qū)，這里的每平米學(xué)區(qū)房的價(jià)格比德勝學(xué)區(qū)房低5至10萬元/㎡。
假定一下，就像是杭州文教學(xué)區(qū)（學(xué)軍小學(xué)、文三街小學(xué)、文一街小學(xué)、行知小學(xué)）爆表了，需要調(diào)劑到隔壁的九蓮學(xué)區(qū)（九蓮小學(xué)、古蕩小學(xué)）。
而且，房本或者戶籍是2020年7月31日之后的，要去網(wǎng)上填報(bào)志愿，限時(shí)兩天時(shí)間。填報(bào)系統(tǒng)顯示不管你買的是哪個(gè)學(xué)校的學(xué)區(qū)房，基本只有菜小可選。
尤其是“月壇學(xué)區(qū)”和“德勝學(xué)區(qū)”，731之后買房或落戶的家庭，要全部“跨區(qū)調(diào)劑”，731后買入這兩個(gè)片區(qū)學(xué)區(qū)房的家長基本上“打水漂”了，買了這兩個(gè)學(xué)區(qū)的房子，2021年卻要到其他學(xué)區(qū)上學(xué)了。
這該是多絕望的事兒啊。
另外東城區(qū)早就實(shí)行了多校劃片，但過去兩年基本按照就近入學(xué)的原則搖號(hào)，對(duì)學(xué)區(qū)房價(jià)格體系的影響甚微。真正發(fā)揮作用的是隨機(jī)派送學(xué)區(qū)。
6月29日，東城區(qū)幼升小錄取結(jié)果公布：房本是2019年1月1日之前的家庭，還是按原來單校的規(guī)則來；1911后的房本則需要搖號(hào)，從結(jié)果看，電腦派位的隨機(jī)性很大，看不出任何規(guī)律。
今年的錄取結(jié)果顯示，不少學(xué)位充足的學(xué)校，也被派位到了其他學(xué)校，比如和平里九小、四小。
而且多校劃片擴(kuò)大了地理范圍，甚至有很多跨學(xué)區(qū)的結(jié)果，并沒有考慮就近原則，大大出乎市場意料。


二、學(xué)區(qū)房價(jià)格體系被打亂
學(xué)區(qū)房的價(jià)格=“戶籍隱性代價(jià)+擇校費(fèi)”。
北京整治學(xué)區(qū)房真是下了狠手。
無論是多校劃片還是隨機(jī)派位，其背后針對(duì)的是學(xué)區(qū)房價(jià)格體系。
就比如西城區(qū)，類似杭州的文教板塊，但學(xué)區(qū)之間的房價(jià)落差還是存在的。買了10萬元/㎡的學(xué)區(qū)房，結(jié)果去上了5-6萬元/㎡房子的學(xué)區(qū)，你能接受嗎？
杭州的學(xué)區(qū)房也有類似的問題。頭部學(xué)區(qū)房的價(jià)格太高，比如2021年4月27日文鼎苑法拍房還拍出了超10萬元/㎡的天價(jià)。
然而，2021年7月6日也是文鼎苑法拍房，這次拍賣一反常態(tài)。從7月5日拍賣開始就一直處于無人問津的狀態(tài)，雖然到最后關(guān)頭陸續(xù)有3人報(bào)名，并在拍賣即將結(jié)束前的最后一分鐘有人開始出價(jià)，但三位參拍人出價(jià)都非常謹(jǐn)慎，最終經(jīng)過17輪競價(jià)，以總價(jià)1034萬元成交，這比評(píng)估價(jià)低了169萬元，折合成交單價(jià)約8.2萬元/m?。
對(duì)于這個(gè)拍賣結(jié)果，網(wǎng)友們紛紛感嘆，“學(xué)區(qū)房不香了！”，“文鼎苑價(jià)格跌回一年前！”

整個(gè)西湖區(qū)的學(xué)區(qū)房的價(jià)格都比較高，還有新建小學(xué)的學(xué)區(qū)房會(huì)被某些業(yè)主炒出高價(jià)，但其實(shí)還沒有任何畢業(yè)成績佐證它的實(shí)力。
僅僅只有規(guī)劃的學(xué)區(qū)，也能給它冠以優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的帽子，從而炒出高房價(jià)。
后兩者明顯的炒作行為，購房者應(yīng)當(dāng)自我甄別。那第一種的天價(jià)學(xué)區(qū)房，以后會(huì)出現(xiàn)巨大的變革了。


三、杭州的學(xué)區(qū)房還要買嗎？但調(diào)整是動(dòng)態(tài)的，入學(xué)的緊迫性卻是實(shí)實(shí)在在的�？偛荒芤�?yàn)槭袌鲈谡{(diào)整，就不買學(xué)區(qū)房，學(xué)還是要上的，最好還是能好點(diǎn)的學(xué)校。
雖然多校劃片等在其他城市施行的政策一直通過預(yù)期的方式在影響杭州本土的學(xué)區(qū)房市場，其實(shí)杭州的很多關(guān)于均衡教育的手段也是值得外地學(xué)習(xí)的，譬如學(xué)區(qū)預(yù)警、一表生落戶年限等信息的持續(xù)公布。
這樣廣大家長在選擇上也就不至于太過盲目。
如果西城區(qū)當(dāng)前爆表的2個(gè)學(xué)區(qū)內(nèi)的這些名校，也能公布相關(guān)的落戶年限給廣大家長參考，至少當(dāng)前被調(diào)劑的這些家庭也許也就不會(huì)蒙眼買入了。
再者，就本年的中考表現(xiàn)而言，公民辦學(xué)校之間，頂級(jí)公辦學(xué)校與普通公辦學(xué)校之間的差距都在不斷縮小，公辦初中提質(zhì)強(qiáng)校等行動(dòng)的效果也都在不斷體現(xiàn)。
學(xué)區(qū)房的購置，還是宜早不宜遲。就像2020年7月31日之前買入德勝學(xué)區(qū)的家庭，可能就沒有被調(diào)劑出區(qū)的煩惱了。在政策劃定時(shí)間點(diǎn)之后，就不要在時(shí)間點(diǎn)之后購買學(xué)區(qū)房。當(dāng)前，家長朋友對(duì)于學(xué)區(qū)房的可選余地在變寬，不必再拘泥于個(gè)別名校。如果能碰到好的賣家合適的房源，下手的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該不會(huì)太大。