未來科技城終于成了新余杭區(qū)的“區(qū)中心”。不少人說，“分區(qū)之后，新余杭是最值得期待的”，因為這里聚集了大批互聯(lián)網(wǎng)高新產(chǎn)業(yè)，有著強勁的人口流入，潛力爆表。
但最值得期待的余杭區(qū)，也面臨著一個嚴(yán)峻的現(xiàn)實問題：新房供應(yīng)嚴(yán)重不足。
良渚斷供，云城還未曾有宅地出讓......
不僅如此，新余杭區(qū)兩個中心區(qū)域——未來科技城、勾莊的新盤都被認(rèn)定為“熱點住房項目”，僅無房家庭和高層次人才有資格參與。
那些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)主力軍——30歲以下的單身青年們，在新余杭區(qū)卻陷入了無房可買的狀態(tài)。
01
新余杭供應(yīng)乏善可陳，
僅13個項目有高層可售
據(jù)鳳凰網(wǎng)不完全統(tǒng)計，自4月9日分區(qū)以來，兩周的時間里（4.9-4.24），杭州樓市有近50盤入市。
其中，新余杭區(qū)僅天潤西麓府、新力啟云府2盤“領(lǐng)證”，共220套房源入市，這兩個項目，都不在板塊核心位置。
4月“開盤潮”來襲，新余杭區(qū)的參與感“弱到爆”。
而原屬于余杭區(qū)的“臨平”，在此期間在此期間有8盤領(lǐng)出預(yù)售證，共817套房源，供應(yīng)量充足。對比之下，新余杭區(qū)的供應(yīng)乏善可陳。
與“臨平”分家后，新余杭區(qū)的“弊端”開始顯現(xiàn)，即新房整體供應(yīng)不足，“想住”卻住不下來，尤其是30歲以下的單身。
事實上，新余杭區(qū)范圍內(nèi)新房供應(yīng)一直比較稀缺。區(qū)域內(nèi)11個板塊（未來科技城、勾莊、云城、老余杭、閑林、中泰、良渚、良渚文化村、瓶窯、仁和、徑山），共25盤在售/待售，雖然看起來不少，但實際可售的并不多。
除去那些低密（合院、疊墅、聯(lián)排等）或尾盤在售的、“捂盤”多年不開的，以及遠郊徑山的供應(yīng)，真正可售的項目僅13個，若再刨除瓶窯104國道外圍的兩個“養(yǎng)老”項目（距離瓶窯鎮(zhèn)中心較遠），那就只剩下11個項目有高層房源可售了，總計庫存約6500套（萬科大溪谷六期未算入）。
02
30歲以下單身無房可買，
實在“住不下來”
這11個可售項目中，已經(jīng)有一大半被認(rèn)定為“熱點住房項目”了，即未來科技城的天空之城、沐宸院，勾莊的前宸、映月璟園，他們是無房家庭和高層次人才的限定紅盤，30歲以下單身無法參與。
剩下的3000多套里，未來科技城的富力中心、金成汀上云府、眾安蒲荷云邸，大概率也會被認(rèn)定為“熱點住房項目”。
那么，留給30歲以下單身的，就只剩下均價2萬+/㎡的閑林、瓶窯、良渚文化村了。
閑林目前斷供，待售項目僅時代天境一盤，項目規(guī)劃有4幢高層和6幢小高層，共518套。
小高層戶型建筑面積約98㎡，預(yù)計小高層均價約25000元/㎡，高層戶型建面約98-128㎡，價格待定。
目前部分房源已符合申領(lǐng)預(yù)售證的標(biāo)準(zhǔn)，項目預(yù)計近兩個月首開6幢小高層房源。
時代天境鳥瞰圖
瓶窯雖然有三個項目在售，但熱度最高的僅溪上儷庭一盤，該項目位于瓶窯鎮(zhèn)中心，與瓶窯鎮(zhèn)鎮(zhèn)府僅隔著一條街，中法航空大學(xué)就在該項目斜對面，良渚的萬科大溪谷與溪上儷庭距離也不遠。
該項目清一色為95㎡房源，總價180-200萬就能搞定。
另外，溪上儷庭距離云城不過1公里多，再加上有傳言地鐵2號線和機場快線都將延伸至此，所以項目首開以來熱度不減，兩次開盤中簽率分別為5.4%、4.36%。
良渚文化村的萬科大溪谷，也在云城的利好下，熱度更上一層樓，前后開盤30余次，最后一期中簽率僅 6.54%。
不過，萬科大溪谷五期已經(jīng)售罄，六期預(yù)計要下半年才能入市，這批庫存暫時“隱身”了。
不少在未來科技城上班的“300萬級”剛需，面對這樣的情形，要么屈服于現(xiàn)狀，選擇更遠的瓶窯、閑林和良渚，眼巴巴等著上新；要么加預(yù)算，將目光投向拱墅區(qū)的祥符、運河新城、桃源等板塊。
城北的迅速升溫，跟這群城西互聯(lián)網(wǎng)青年密不可分。
03
庫存見底，亟待土地供應(yīng)
其實，新余杭區(qū)庫存不足，與土地市場供應(yīng)不及時脫不開關(guān)系。
除了未來科技城，大部分板塊庫存已見底。
比如勾莊，2020年3月6日，萬科拿下前宸項目地塊后，勾莊土地便進入斷供狀態(tài)。截至目前，已經(jīng)有一年多沒有新的宅地面市了。
良渚更甚，土地市場已經(jīng)斷供3年多。2017年12月18日，融信&保利拿下和光塵樾項目地塊后，板塊內(nèi)便再無涉宅地塊掛牌。
和光塵樾清盤后，板塊內(nèi)的新房供應(yīng)一直靠大溪谷、藍月春曉維持著。
中泰最近一次宅地供應(yīng)也要追溯至2017年12月18日，中銳和上海綠都分別拿下星未來和鑒未來地塊后，土地市場就進入沉默期。
緊挨著未來科技城的老余杭板塊供應(yīng)也不理想，自2019年6月26日兩宗宅地（鳳璽云著項目地塊和杭語藍庭項目地塊）出讓后，再無供應(yīng)。
這兩個項目的開盤可以說是“風(fēng)風(fēng)火火”，均價都是29000元/㎡，總價“300萬級”剛需盤。杭語藍庭三開三罄，中簽率均低于10%，最后一次開盤報名人數(shù)多達7400組，中簽率僅3.56%。鳳璽云著的情況也差不多，4次開盤的中簽率都在3%-5%之間。
老余杭的火熱，也從側(cè)面印證了城西互聯(lián)網(wǎng)青年對300萬級產(chǎn)品的“饑渴”。
再說回重點發(fā)展的云城，目前還在起步階段，偌大的杭州西站還是在建進行時，還沒有涉宅地掛牌。近期發(fā)布的“集中供地清單”中，云城供應(yīng)缺席，關(guān)注度頗高的杭騰未來社區(qū)暫未掛牌。
從4月初發(fā)布的杭州首批集中供地清單里，新余杭區(qū)僅3宗涉宅地，綠汀路TOD地塊、地鐵4號線二期工程勾莊車輛段上蓋物業(yè)綜合開發(fā)項目以及仁和經(jīng)開區(qū)商住地塊。
綠汀路TOD地塊于未來科技城的南部，北靠中心城區(qū)，南接和睦濕地。占地面積285.58畝，總建面超67萬㎡，容積率3.56，是地鐵5號線、3號線和杭臨城際線的三線換乘站。
根據(jù)地下車位3800+，按照1:1.2的車位配比，初步估算預(yù)計有約3000套住宅房源供應(yīng)。
綠汀路TOD地塊規(guī)劃平面圖
地鐵4號線二期工程勾莊車輛段上蓋物業(yè)綜合開發(fā)項目位于勾莊，將建設(shè)一個超級綜合體，包含商場、超市、住宅、學(xué)校、辦公等，總建筑面積達48萬㎡。
若近兩年樓市“限售”政策未松綁，那么，這兩宗地塊未來新房也極有可能被認(rèn)定“熱點住房項目”。
來源：鳳凰網(wǎng)杭州房產(chǎn)站
