“日前，杭州出臺熱門樓盤5年限售政策，導致次新二手房供應減少，一些次新房已經(jīng)開始漲價。三墩北板塊的萬科西雅圖和西湖國際城，一個月時間每平米漲了六七千，中介介紹，房東甚至建群聯(lián)手推高房價。”
這是今日來自浙江經(jīng)濟生活頻道的一則新聞播報。
某小區(qū)業(yè)主群正在討論掛牌價格
杭州二手房市場近期確實風頭正盛，從9月下旬開始，杭州房產(chǎn)媒體們經(jīng)常投放某盤二手房刷出板塊新高的消息，價格的動蕩引發(fā)市場情緒紊亂，房東和購房者們也心緒不寧。
那么目前杭州的二手房市場到底如何？
首先回顧一下“5年限售政策”的細則：
9月4日杭州市發(fā)布的《關于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，《通知》從加強土地市場調(diào)控、加強住房貸款審慎管理、進一步統(tǒng)一稅收政策、完善住房限購政策、調(diào)整無房家庭認定標準和加強熱點商品住房項目銷售管理五個方面進行調(diào)控。
其中，《通知》明確了熱點商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按照優(yōu)先滿足無房家庭購房需求的原則制定銷售方案，加大無房家庭房源傾斜比例；而房源傾斜比例達到80%的商品住房項目，無房家庭以優(yōu)先購買方式取得的住房，自買賣合同網(wǎng)簽備案之日起5年內(nèi)不得上市交易。
這就是所謂的“5年限購政策”。
5年內(nèi)不得上市交易，即代表了未來5年內(nèi)杭州二手房的上新頻率會下降，供給端壓力會增加，導致二手房價格攀升。
理論上是這樣。而事實數(shù)據(jù)是，當前杭州二手房掛牌量已經(jīng)達到了125863套。
存量相當充實。
當然，為了“響應”當下二手房火爆的交易場面，今年十一黃金周成交量并沒有媒體渲染的那么“慘淡”。
據(jù)好房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，長假2周（2020.9.28-2020.10.04）和(2020.10.05-2020.10.11)，杭州市區(qū)（不含臨安）二手房共成功簽約2200余套，其中住宅簽約不到1900套。
這個簽約量，顯然不敵先前每周破2000套的成績。不過相較去年，今年雙節(jié)長假的二手房成交還是表現(xiàn)尚可，243套的簽約總量，是去年國慶長假的2倍多。
杭州二手房近六周成交走勢
雖然如此，杭州二手房市場也并沒有達到部分媒體人口中“全城飄紅”的程度，不同區(qū)塊位置、不同板塊特征下，二手房漲跌趨勢與幅度均有差異。
二手房市場中，熱門板塊依舊堅挺。
近一波二手房暴漲的小區(qū)主要集中于奧體、未來科技城等熱門板塊，而曾經(jīng)價格表現(xiàn)非常優(yōu)秀的濱江區(qū)，這一輪中顯得暗淡了些。不過柳岸曉風、金茂府此前已經(jīng)有過一波令人心生羨慕的漲幅。
從數(shù)據(jù)表現(xiàn)上來看，未來科技城的幾個樓盤與去年對比，漲價幅度并沒有近一年中交付的樓盤那樣夸張。但板塊二手房整體呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，像香港興業(yè)耦園、翡翠城、歐美金融城，漲價幅度分別為23.7%、22.3%、3.3%，屬于合理的范疇。部分樓盤漲跌懸殊，如大華西溪風情、瑞城花園漲幅超過了40%，而綠城桃花源、富力十號跌幅則達到30%以上。
次新房小區(qū)漲幅大，老小區(qū)漲幅小甚至呈現(xiàn)下跌趨勢。
比較有代表性的是上城區(qū)。上城區(qū)是杭州房價高地，尤其是次新房，像南星豪宅區(qū)的
信達濱江壹品二手成交價高的已攀升至12.5萬+，而融創(chuàng)大家候潮府去年的價格在8.6萬多，而今二手掛牌均價已超11萬元/㎡。
但從漲跌情況來看，上城區(qū)跌的比漲的多，其中多為老小區(qū)，次新房則相對抗跌一些，像建國南苑、菩提寺路、
保安橋直街小區(qū)等都是建筑年代較久的小區(qū)，價格跌幅都在10%左右。
下城區(qū)的成交，也多是以老小區(qū)為主，不過漲價的小區(qū)占比更大，其中漲幅最大的是中山北園37.4%，去年的成交價格在3萬元/㎡左右，今年均價超4萬元/㎡。跌幅最大的是中山北路小區(qū)，去年成交均價近4.2萬元/㎡，如今跌落到2.5萬元/㎡，當前該小區(qū)的掛牌均價51184元/㎡，不排除做低的可能。整體而言，下城區(qū)的二手房價表現(xiàn)平穩(wěn)。
二手學區(qū)房漲幅大，市場仍舊看好。
其中以西湖區(qū)和拱墅區(qū)最為典型。西湖區(qū)的學區(qū)優(yōu)勢帶動了一波波的房價上漲，去年和今年同期對比來看，西湖區(qū)的漲價小區(qū)是壓倒性的，而像
融創(chuàng)河濱之城、中國鐵建西湖國際城等次新優(yōu)質(zhì)學區(qū)房都有著不錯的表現(xiàn)，漲幅分別達到了18.3%和17.5%之多。
公民同招與全面鎖區(qū)的教育政策，對于具有優(yōu)質(zhì)民辦的拱墅區(qū)來說是一項重要利好。不管是二手房成交量還是價格表現(xiàn)上，近一年的時間里，拱墅區(qū)的表現(xiàn)都比較不錯。而像綠城運河宸園、嘉凱城名城公館、九龍倉碧璽等擁有優(yōu)質(zhì)公辦的小區(qū)，價格都穩(wěn)固在6萬以上，成為拱墅區(qū)的房價標桿。
綜上來看，當前杭州二手房市場呈現(xiàn)較為恒定的漲跌趨勢，依托自身板塊優(yōu)劣及學區(qū)優(yōu)勢本就是市場規(guī)律，加上當前杭州二手房存量足夠，短期內(nèi)并不會出現(xiàn)激進的二手房市場飄紅。
再者就是政策的實時性和搖擺性，如此長的時間里政策是否會變動也是未知數(shù)，所以建議保持關注，但并不介意盲目追求二手房。
來源：杭州樓市茶館
