過了元宵節(jié)，這個年算是正式過完了，因為春節(jié)而打烊的社區(qū)小店們紛紛重新開門營業(yè)。不過不少人發(fā)現(xiàn)，自家小區(qū)樓下的底商又迎來一波“洗牌”：有的大門緊閉，貼上了一紙“旺鋪轉(zhuǎn)讓”告示；有的敲敲打打重新裝修，開出新店；有的店還是那個店，但老板卻悄然換人了……
有數(shù)據(jù)顯示，新零售30%-40%的消費支出集中在社區(qū)周邊1公里范圍之內(nèi)。從餐飲、便利店，到美容美發(fā)、少兒培訓(xùn)等，社區(qū)底商的各類業(yè)態(tài)，解決了大家基本生活需求的“最后一公里”。
在社區(qū)底商的各種業(yè)態(tài)中，究竟哪些店“最能打”，長盛不衰？這些年來，社區(qū)商鋪的租金情況如何？早年以貴過住宅的價格買下商鋪的那些人，是否已經(jīng)收回成本？對此，以交付近20年的杭州知名商品房小區(qū)春江花月為樣本，對該小區(qū)的社區(qū)底商做了一次深入調(diào)查。
小區(qū)74間底商10年里沒換店家的為個位數(shù)
春江花月是綠城一代高層建筑的代表作，也是南星橋豪宅板塊的開山鼻祖。小區(qū)2001年首次開盤，至今交付已將近20年。據(jù)小區(qū)業(yè)委會成員朱樹堅介紹，春江花月總建筑面積約48萬m²，總戶數(shù)2192戶，登記在冊人員5350人左右，流動人員2000人左右。
通過這些數(shù)據(jù)可以看出，小區(qū)盤子比較大，住戶較多，購買力較強(qiáng)，這些為社區(qū)底商的繁榮奠定了極佳的基礎(chǔ)。而小區(qū)交付多年，歷經(jīng)了數(shù)輪經(jīng)濟(jì)周期以及疫情三年的磨礪，其社區(qū)底商的業(yè)態(tài)變遷，也很有代表性。
鏈家經(jīng)紀(jì)人王臣曾經(jīng)在春江花月的物業(yè)綠城服務(wù)工作多年。他2014年來到這里，曾經(jīng)管理過小區(qū)商鋪兩年，對于這里的社區(qū)底商如數(shù)家珍。“小區(qū)西門步行街、飛云江路沿街商鋪以及錢江路沿街商鋪加起來，總共有74間。這些商鋪大多數(shù)在早年就由開發(fā)商賣給了業(yè)主。”
從王臣來到春江花月小區(qū)的9年時間里，他印象中小區(qū)底商的換手率很高，“大多數(shù)都換過一輪甚至好幾輪商家了，沒有變動過的商家只有個位數(shù)。”在目前春江花月營業(yè)的底商情況來看，主流的業(yè)態(tài)包括中介門店、水果蔬菜店、少兒教培、超市便利店、藥店、美容美體養(yǎng)生、寵物店、咖啡店、服裝店、餐飲店、干洗店等。
記者走了一圈，做了粗略統(tǒng)計。其中，美容美體養(yǎng)生類門店最多，有約14家，包括瘦身、采耳、頭療、推拿、瑜伽、普拉提等等；其次是少兒藝術(shù)類，有7家，包括音樂、美術(shù)、書法、早教等；水果蔬菜生鮮店主要集中在西門步行街上，共有6家；中介門店有5家，占據(jù)西門商業(yè)街及飛云江路交叉口，位置醒目；超市便利店和輕餐飲各有4家；藥店有兩家，另外還有口腔診所一家；洗衣店有3家；寵物店、服裝店、咖啡店各2家；此外還有理發(fā)店、文具店、鮮花店、旅行社、五金店、自助銀行、茶室、啤酒屋等。
最久的一家店鋪開了16年社區(qū)超市擴(kuò)張勢頭最猛
在春江花月這些店鋪中，哪些店開得時間比較久？
西門步行街的武林大藥房老板娘說，“我們開了16年多了，是當(dāng)時這里最早開業(yè)的一批商家。那時候跟我們差不多同時開業(yè)的還有一家干洗店以及快客便利店，現(xiàn)在都沒了。”
同在步行街上的“家門院外”社區(qū)超市老板周先生說，自己是2012年接手這家超市的，一開始是一間店鋪，后來把隔壁的鋪面也租下來，擴(kuò)大經(jīng)營。去年，周先生又租下了對面的兩間店鋪，專門經(jīng)營文具生意。周先生坦言，除了春江花月門店，自己在濱江和轉(zhuǎn)塘也有鋪面在經(jīng)營，“春江花月的底商租金相對比較高，單靠超市零售品類的薄利，要長期維持并不容易。”因此，他一方面擴(kuò)大經(jīng)營品類和銷售渠道，一方面擴(kuò)大規(guī)模減低邊際成本。
位于錢江路底商的“靜博士”連鎖店工作人員表示，春江花月店已經(jīng)開了10多年。此外，盲人推拿店和五金店也都開了10多年。還有一家起點樂器，工作人員表示已經(jīng)開了15年。
王臣說：“理發(fā)店也開了很多年，雖然前幾年換了店鋪位置，從西門換到了飛云江路沿街，但店家還是同一個。”
而有些商鋪，轉(zhuǎn)租比例比較高。疫情期間，一度催生了大量水果蔬菜生鮮店，但同質(zhì)化太嚴(yán)重。“雖然這里水果蔬菜生鮮店看起來還是不少，但很多都換過老板了。”王臣說。
此外，原先西門步行街上有家日料店，在換了個老板之后，后來還是撐不下去，現(xiàn)在變成了海王星辰。原先羅森便利店隔壁有一家全家便利店，兩家貼身肉搏太過激烈，后來全家便利店撤了。
早年商鋪售價貴過住宅如今卻頻頻流拍
早年，“一鋪養(yǎng)三代”的說法曾經(jīng)很盛行。當(dāng)年杭州樓盤的底商價格也遠(yuǎn)遠(yuǎn)貴過住宅。
春江花月錢江路沿街一家文化類底商的老板說，店鋪是自有的。當(dāng)時買下商鋪的時候，售價大概是1.5萬元/m²，而那時春江花月的住宅售價才1萬元/m²左右。
小區(qū)業(yè)主沈女士告訴記者，她2007年買下了西門商業(yè)街的一處店鋪，面積約44m²，售價110萬元，單價約2.5萬元，而自己買的住宅單價才1.7萬元。
由此可見，
十多年前，社區(qū)底商要比住宅貴50%左右。
但如今商鋪價格卻被住宅反超了太多。透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2021年，春江花月的住宅成交均價最高到過7.7萬元/m²，不過最近兩年來有所回落，成交價為6萬多元/m²。
至于商鋪，綠城置換春江花月店的資產(chǎn)管家李穎說，目前這邊的商鋪售價在2萬~3萬元/m²。不過實際成交不太活躍，面積大的商鋪成交尤其難。近半年來，春江花月有三套商鋪房源上架過阿里資產(chǎn)平臺：2022年7月，建筑面積230.1m²的商鋪以475萬元拍賣，折合起拍單價約20643元，因無人報名而流拍；去年9月，建筑面積721.59m²的商鋪以1858.8萬元二拍，折合起拍單價25759元，也是流拍；今年2月26日，建筑面積593.21m²的商鋪以1530萬元起拍，單價25800元，還是流拍。
再從租金回報來看，早年投資商鋪的人，是否已經(jīng)回本？
李穎說，最早的的時候，春江花月這邊的商鋪租金在4~7元/m²/月，后來逐年上漲，但疫情之后下滑，目前租金跟高峰期相比降了15%左右。“不過第一批買商鋪的房東基本都差不多回本了，二手買入商鋪的房東大多還在掙扎。”
沈女士的店鋪出租給商戶們，最初的租金是一年3萬多元，后來逐年上漲，到2019年到達(dá)頂峰，年租金漲到15萬元，租金回報率高達(dá)13.6%。疫情開始后，承租的水果店經(jīng)營不易，年租金降到了13萬元出頭，租金回報率約12%。以此推算，十多年下來沈女士的商鋪已經(jīng)回本。
來源：錢報杭州房產(chǎn)
