證券日?qǐng)?bào)11月8日發(fā)了一個(gè)調(diào)查報(bào)道，京滬深教育遺留寫字樓的現(xiàn)狀。
表面上看起來，一線城市寫字樓市場(chǎng)正在恢復(fù)生機(jī)，空置率有所下降。
然而，上海不少辦公樓里都有二房東身影，一些個(gè)人、科技公司或商務(wù)咨詢公司，以略低的價(jià)格整層租賃辦公樓，再裝修配置辦公家具后，分割成大小不同的辦公室，加價(jià)出租給中小租戶。二房東從業(yè)主方拿到的租金不高，同時(shí)可能還存在“偷面積”的行為。
一旦出問題，破產(chǎn)或跑路，租戶還在，問題又會(huì)留給業(yè)主，可能又是一地雞毛。
深圳三季度全市租金平均價(jià)格為每月187.4元/平方米，較高峰時(shí)下降了兩至三成。
從這個(gè)角度看，幾個(gè)超一線大都市商業(yè)地產(chǎn)景氣度回升，可能只是“回光返照”罷了。
在京滬深背后，全國各大城市商鋪、公寓、寫字樓庫存積壓，已經(jīng)成為各地迫在眉睫的問題。
前幾天藍(lán)白跟大家聊過，湖南專門發(fā)規(guī)定，公寓可以申請(qǐng)民水民電，未開發(fā)土地可以“商改住”，買商用房會(huì)有購房補(bǔ)貼、租金補(bǔ)貼、降稅等優(yōu)惠。
湖南是“急先鋒”，后面大概率還會(huì)有其他省市跟進(jìn)。
大租戶的撤退，來得也異常猛烈。
在11月7日的直播中，新東方創(chuàng)始人俞敏洪表示，將停止最大業(yè)務(wù)，接近1500個(gè)教學(xué)點(diǎn)要退租，課桌椅還要再送至少8萬套。
據(jù)悉，這些教學(xué)點(diǎn)僅裝修費(fèi)已超過50億，相關(guān)的違約金、押金等也是一筆不小的開支。
他還說，賬上的資金，必須能夠滿足一個(gè)條件：如果有一天突然倒閉，保證能夠支付學(xué)費(fèi)退款和員工工資。
這只是教培行業(yè)退租潮的縮影。
在北京，以海淀黃莊地鐵站為中心，一公里內(nèi)云集了新東方、學(xué)而思、高思等數(shù)十家校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，五公里內(nèi)還矗立著人大附中、北大附中、北京101中學(xué)、清華附中等學(xué)校，如今一片沉寂，大量空置寫字樓掛牌出租。
仲量聯(lián)行近期的一份報(bào)告指出，教育行業(yè)在北京至少有12萬平方米的租賃面積將于年末前完成退租，其中主要以關(guān)閉線下課堂門店為主。退租面積最多的區(qū)域依次為上地、中關(guān)村和望京。
在上海，校外教培機(jī)構(gòu)集體爆雷，不少機(jī)構(gòu)資金鏈斷裂，人去樓空，拿著家長預(yù)交的學(xué)費(fèi)跑路。
除了教培，還有餐飲。
11月5日，海底撈公告，已決定在2021年12月31日前，逐步關(guān)停300家左右客流量相對(duì)較低，及經(jīng)營業(yè)績(jī)不如預(yù)期的海底撈門店，其中部分門店將暫時(shí)休整、擇機(jī)重開，休整周期最長不超過兩年。
此外，在經(jīng)營狀況全面改善前，將適時(shí)收縮集團(tuán)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張計(jì)劃，平均翻臺(tái)率(餐桌重復(fù)使用率)未達(dá)到4次/天，原則上不會(huì)規(guī)模化開設(shè)新的分店。
公告最后說的一句話，意味深長：目前的苦果，只能由我們自己一口一口咽下去。
2019年，海底撈內(nèi)地門店的翻臺(tái)率為4.8次/天。
2020年，翻臺(tái)率下降到3.6次/天。
今年上半年，翻臺(tái)率仍沒有回升，反降至3次/天。
這可是餐飲業(yè)數(shù)一數(shù)二的招牌，是各地商場(chǎng)求之不得的招商對(duì)象，巨頭尚且自顧不暇，更不用提反復(fù)關(guān)停、開放的中小餐飲企業(yè)了。
新東方是教培的縮影，海底撈是餐飲行業(yè)的鏡像。
而教培和餐飲的退租、關(guān)停，又會(huì)加速商業(yè)地產(chǎn)、公寓、商鋪、寫字樓的庫存積壓。
《2021中國辦公樓市場(chǎng)白皮書》顯示：中國41個(gè)中心城市里，有19個(gè)城市的甲級(jí)寫字樓空置率超過了30%。
這19個(gè)城市，分別是長春、無錫、南昌、呼和浩特、武漢、貴陽、長沙、天津、西安、哈爾濱、大連、銀川、廈門、沈陽、�？凇⒏Ｖ�、青島、南寧、合肥。
其中，有14個(gè)省會(huì)城市空置率超過30%。
而長春、無錫和南昌的甲級(jí)寫字樓空置率，直接超過了40%，十分夸張。
宏大時(shí)代背景下的每一次波折，都意味著一個(gè)行業(yè)、一個(gè)公司、一個(gè)家庭的命運(yùn)改寫。
不止是商業(yè)地產(chǎn)，哪怕是國人執(zhí)拗于“買房變富”的住宅，如今也遭遇了一場(chǎng)看不到盡頭的寒冬。
上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《熱點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)報(bào)告》顯示，10月份其監(jiān)測(cè)的13個(gè)熱點(diǎn)城市二手住宅成交量約為3.6萬套，較9月份縮水1.4萬套，環(huán)比大降26.9%，同比暴降42.8%。
新房方面，全國已經(jīng)有幾十個(gè)城市或地區(qū)實(shí)施“限跌令”，一般情況下不得低于備案價(jià)的5%~15%。
房企正沿著爆雷的道路一去不回頭，TOP房企挨個(gè)債券違約，市場(chǎng)信心極度脆弱，已經(jīng)到了草木皆兵的地步。
房地產(chǎn)行業(yè)，正在為過往的粗放無序式擴(kuò)張，付出沉重的代價(jià)。
來源：藍(lán)白地產(chǎn)觀
