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這段時(shí)間如果你留意二手房，可能會(huì)看到很多房源價(jià)格下調(diào)。
其中有不少學(xué)區(qū)房。
還都是頂尖學(xué)區(qū)！
南京曾經(jīng)賣到10萬(wàn)/平的“拉小本部+29初本部”頂配版雙學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在5.2萬(wàn)/平就能拿下。
差不多對(duì)半砍了。
這還不是特例，同一個(gè)學(xué)區(qū)的怡景花園，也算南京學(xué)區(qū)天花板，最近成交價(jià)也是每月創(chuàng)新低，剛以6萬(wàn)/平成交。
還有同樣頂級(jí)的“力小+29初”雙學(xué)區(qū)培德里，即便今年上半年，成交價(jià)也在9萬(wàn)/平左右。
現(xiàn)在呢？7.2萬(wàn)/平成交。
被稱為“杭州第一孟母房”的文鼎苑，去年掛牌只有幾十套，今年5月破百，目前共有166套。
一套4月還掛出1820萬(wàn)，現(xiàn)在最新價(jià)1400萬(wàn)，打了77折。
另一套5月掛牌價(jià)2000萬(wàn)，已經(jīng)下調(diào)到1430萬(wàn)，打了7折。
另一個(gè)學(xué)區(qū)房代表杭州
白蕩海人家，2020年成交單價(jià)曾高達(dá)7.6萬(wàn)/平，
現(xiàn)在掛牌價(jià)最低只要4.2萬(wàn)/平。廈門不少頂級(jí)學(xué)區(qū)房最近也在價(jià)格上做出了反應(yīng)。
實(shí)小板塊，一直是廈門頂級(jí)學(xué)區(qū)風(fēng)向標(biāo)的存在。
如今價(jià)格回調(diào)明顯。
去年賣到過(guò)14萬(wàn)/平的新華城，近期成交價(jià)不到11萬(wàn)/平。
上半年小戶型還賣到12萬(wàn)/平的深田路，近期成交價(jià)8字頭。
不止于此，檳榔、松柏、蓮花等板塊，部分學(xué)區(qū)房單價(jià)從7、8萬(wàn)+下調(diào)到6、7萬(wàn)+。
何止二線城市，一線頂級(jí)學(xué)區(qū)房也沒(méi)能扛住價(jià)格下調(diào)！
來(lái)看看深圳前十學(xué)區(qū)掛牌均價(jià)近一年半的變化。
注：數(shù)據(jù)來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)
這些價(jià)格一向堅(jiān)挺的深圳名校學(xué)區(qū)房，都明顯下調(diào)了。
2
為啥會(huì)出現(xiàn)這樣的局面？
首先，學(xué)區(qū)房的規(guī)則正在改變！
這兩年，越來(lái)越多的城市都在推進(jìn)教師輪崗制度。
什么是教師輪崗？
老師們不再固定一個(gè)學(xué)校教學(xué)，而是幾年輪動(dòng)一次。
這么一來(lái)，名校的優(yōu)質(zhì)教師資源會(huì)流失，普通學(xué)校一旦輪動(dòng)到優(yōu)質(zhì)的老師，實(shí)力就會(huì)得到提升。
那么附著在名校身上的高價(jià)學(xué)區(qū)房，就失去了價(jià)值。
最典型的代表是北京。
早在2021年，北京就把東城和密云兩個(gè)區(qū)作為試點(diǎn)，當(dāng)年年底就擴(kuò)展到了6個(gè)區(qū)。
第二年直接全市16個(gè)區(qū)全部開(kāi)展教師輪崗。
合肥上個(gè)月剛發(fā)布了教師輪崗細(xì)則：
要求各區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)每年義務(wù)教育學(xué)校校長(zhǎng)教師交流輪崗人數(shù)不低于符合交流條件校長(zhǎng)教師總?cè)藬?shù)的10%。
前段時(shí)間，江蘇教育廳也發(fā)布了教師輪崗的通知。
隨后，南京多個(gè)區(qū)陸續(xù)開(kāi)展教師輪崗。
但南京的輪崗流動(dòng)不跨區(qū)，還是在學(xué)校所在區(qū)域內(nèi)流動(dòng)。
目前，全國(guó)已經(jīng)有北京、上海、深圳、南京、常州、徐州、煙臺(tái)、大連、無(wú)錫、合肥、西安、三亞等城市或城市的某個(gè)區(qū)正式官宣，開(kāi)啟教師輪崗。
除了教師輪崗之外，多校劃片、大學(xué)區(qū)等各種政策，都在讓高價(jià)學(xué)區(qū)房降溫。
均衡配置教育資源才是最終目的！
另外，還有一個(gè)重大變化。
前段時(shí)間，教育部官網(wǎng)發(fā)布了去年各個(gè)教育階段的招生數(shù)、在校生數(shù)等關(guān)鍵數(shù)據(jù)。
值得注意的是，幼兒園和小學(xué)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)都在下滑。
全國(guó)共有幼兒園28.92萬(wàn)所，比上年減少5610所。
是繼2007年之后的首次下降。
幼兒園減少的同時(shí)，在園幼兒比上年減少177.66萬(wàn)人。
是繼2003年以來(lái)的首次下降。
同時(shí)，全國(guó)普通小學(xué)比上年減少5162所。
小學(xué)階段招生也比上年減少81.19萬(wàn)人，在校生減少47.88萬(wàn)人。
在校生的數(shù)量開(kāi)始下滑了。
今年一些地方部分學(xué)校已經(jīng)開(kāi)始有余額。
原來(lái)是熱點(diǎn)幼兒園的也開(kāi)始搶生源。不用戶口，不用房子，就能入學(xué)。
隨著生源不斷減少，頂級(jí)學(xué)區(qū)的支撐力出現(xiàn)晃動(dòng)，高房?jī)r(jià)就難以堅(jiān)守了。
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如果你有掌握一些市場(chǎng)數(shù)據(jù)的話，會(huì)發(fā)現(xiàn)，不單單是頂級(jí)學(xué)區(qū)房，二線學(xué)區(qū)也不例外。
憑借拉小掛牌扶搖直上的南京南堡新寓，2021年一度賣到5萬(wàn)+/平，現(xiàn)在的成交價(jià)直接打了個(gè)5折，2.57萬(wàn)/平。
福州二線學(xué)區(qū)房的典型代表福德都會(huì)，2016年上半年均價(jià)3萬(wàn)/平，現(xiàn)在已經(jīng)快下調(diào)到當(dāng)時(shí)的價(jià)格了。
甚至，學(xué)區(qū)房之外，普通二手房很多也已經(jīng)進(jìn)入回調(diào)車道。
可以看幾組數(shù)據(jù)：
第一， 全國(guó)重點(diǎn)城市掛牌的二手房里，價(jià)格下調(diào)的已經(jīng)超過(guò)80%。
第二，當(dāng)下12個(gè)重點(diǎn)城市二手房掛牌量全部突破10萬(wàn)套，共計(jì)181.65萬(wàn)套。
當(dāng)然不止這12個(gè)城市。
2023年8月，全國(guó)百城二手房新增掛牌量都明顯增加。
特別是認(rèn)房不認(rèn)貸政策落地之后，賣一買一的置換鏈條轉(zhuǎn)動(dòng)起來(lái)，二手房掛牌量直接蹭蹭往上漲！
深圳認(rèn)房不認(rèn)貸落地首天，二手掛牌量就增加了2000多套，廣州二手掛牌量突破13.7萬(wàn)套。
第三，全國(guó)近7成城市住宅去化周期超過(guò)14個(gè)月。
其中，三四線城市狀況最差，去化周期將近20個(gè)月。
長(zhǎng)春、大連、煙臺(tái)、蘭州、呼和浩特等城市庫(kù)存壓力有些過(guò)大了。
庫(kù)存壓力不容忽視！
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什么時(shí)候才會(huì)有明顯好轉(zhuǎn)？
最底層的邏輯還是要看供需。
供需決定價(jià)格，供需關(guān)系是判斷城市房?jī)r(jià)能不能有起伏的一個(gè)非常關(guān)鍵的指標(biāo)。
只有庫(kù)存消化到一定程度，房?jī)r(jià)才可能有明顯變化！
這兩年隨著開(kāi)發(fā)商陸續(xù)出現(xiàn)問(wèn)題，新開(kāi)工面積越來(lái)越少，供應(yīng)量越來(lái)越少，庫(kù)存早晚有一天會(huì)消化的差不多。
特別是城市核心區(qū)域！
我們也知道，二手房激增的掛牌量主要還是來(lái)自老舊小區(qū)、偏遠(yuǎn)郊區(qū)。
所以，這里分享4個(gè)建議，給即將買房賣房的朋友一些思路和方向。
1、一定要注意自己的現(xiàn)金流，千萬(wàn)不要因?yàn)榈褪赘毒拖官I房！
越?jīng)]有錢，就越不能犯錯(cuò)，就越不能鋌而走險(xiǎn)。
2、如果你手里有多套房，要學(xué)會(huì)盤整，注重流動(dòng)性，這一點(diǎn)特別重要。
保護(hù)好自己現(xiàn)在住的這一套，確保是有價(jià)值的房子，是可售、可租、可自住的房子。
其余的房子要看能不能快速變現(xiàn)。同時(shí)在無(wú)法變現(xiàn)的周期里，最好保證有可持續(xù)的租金收入。
3、關(guān)于學(xué)區(qū)房，專門為學(xué)區(qū)買一個(gè)沒(méi)有自住需求的高價(jià)學(xué)區(qū)房，不太值得。
不過(guò)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)依然是硬通貨，最好是有自住需求，同時(shí)還有個(gè)不錯(cuò)的學(xué)區(qū)，一舉兩得。
4、市面上現(xiàn)在掛出來(lái)的存量房，有一大半都是老舊小區(qū)、偏遠(yuǎn)郊區(qū)！
看，已經(jīng)有先知先覺(jué)的人在往外拋爛資產(chǎn)了。所以朋友們，如果你手里有這幾類房子，也一定要盡快放棄！
剛剛開(kāi)發(fā)的新區(qū)放棄，老破小放棄，物業(yè)差的放棄，背離城市方向的放棄，房?jī)r(jià)越來(lái)越低的趕緊放棄！
來(lái)源：米宅
