1
這幾天，一張網(wǎng)簽數(shù)據(jù)圖刷爆了朋友圈，顯示6月11日杭州單日簽約550套。中介表示這是2016年以來單日簽約最多的一次。
來源：手邊買房
當(dāng)然，這不是一天之內(nèi)成交的，而是端午節(jié)期間有部分積壓的定金合同集中轉(zhuǎn)網(wǎng)簽。的確，這個(gè)端午假期，之前掛牌了很久未售出的房子也成功交易了，有些沉寂了許久的板塊也有了新消息，比如九堡核心區(qū)。
一位跟進(jìn)了很久的中介小哥發(fā)來消息，說前段時(shí)間關(guān)注的一套二手次新房子成交了，房東最后虧本出售。這套房子位于九堡站地鐵站附近的合生創(chuàng)展名邸，面積88.88㎡，位于17幢中間樓層，成交總價(jià)270萬(wàn)元，折合單價(jià)約3萬(wàn)元/㎡。
據(jù)了解，該房子自交付后房東就開始掛牌出售，起初還想著保本，掛牌價(jià)約300萬(wàn)元，但后來發(fā)現(xiàn)看房的人并不多，且沒有人出價(jià)，小區(qū)里掛牌房源也逐漸增多，想要快速成交這樣的價(jià)格并沒有優(yōu)勢(shì)。最終經(jīng)過中介的協(xié)商以及買家反饋情況綜合考慮，房東同意以270萬(wàn)元出售。
合生創(chuàng)展名邸
合生創(chuàng)展名邸項(xiàng)目是2019年新城拿的地，后由合生創(chuàng)展接手，時(shí)隔兩年多至2021年9月底才領(lǐng)證入市，當(dāng)時(shí)一次性推出了904套房源，其中高層均價(jià)3.34萬(wàn)元/㎡，小高層3.49萬(wàn)元/㎡，洋房3.79萬(wàn)元/㎡，共2013組家庭報(bào)名，整體中簽率在44.9%。
雖然選房當(dāng)天結(jié)束后還有30多套房源未售罄，但這樣的銷售成績(jī)也算不得差。而端午期間成功出售的這套房子，當(dāng)年房東以299萬(wàn)元買進(jìn)，單價(jià)約3.4萬(wàn)元/㎡。算下來，光本金就虧了29萬(wàn)元。如果房東是貸款買入，那虧得更多。對(duì)于剛需房來說，這樣的數(shù)額算大了。
合生創(chuàng)展名邸
這樣的情況不是個(gè)例。據(jù)了解，包含上文這套，合生創(chuàng)展從年初交付至今僅成交了3套。另外兩套，一套是13幢7樓的小戶型，面積88.84㎡，房東買進(jìn)是286.65萬(wàn)元，單價(jià)3.2萬(wàn)元/㎡，如今成交總價(jià)是260萬(wàn)元；另一套是138㎡的四房大戶型，位于一樓，460萬(wàn)元成交。
除了合生創(chuàng)展名邸，隔壁早一年交付的聆潮府成交量和價(jià)格也差不多。
交付一年多以來僅有4套歷史成交，其中高層115㎡左右的戶型成交2套，一套是去年年初剛交付不久簽約，總價(jià)410萬(wàn)元，折合單價(jià)約3.5萬(wàn)元/㎡，相較新房買入價(jià)高了三四十萬(wàn)元；一套是去年10月成交，中間樓層中間戶，沿高架，成交總價(jià)379萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)房東381萬(wàn)元買進(jìn)。
今年3月成交了一套下疊，建筑面積159.51㎡。查看記錄顯示該房子當(dāng)年開盤價(jià)為725萬(wàn)元，單價(jià)約4.5萬(wàn)元/㎡，如今成交價(jià)是508萬(wàn)元，單價(jià)約3.2萬(wàn)元/㎡。
聆潮府
“這兩個(gè)小區(qū)的位置其實(shí)不差，離九堡地鐵站以及客運(yùn)中心站都不遠(yuǎn)，交通相當(dāng)方便，又是次新房，但買單的人很少。”資深中介老張介紹，主要是未滿兩年有增值稅，剛需客戶對(duì)價(jià)格敏感度高，相差5萬(wàn)元都能直接勸退，更別提要繳納一筆十幾萬(wàn)元的稅了。
2
相比之下，一些位置好、房齡老一點(diǎn)的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房反而會(huì)有不少的成交。九堡客運(yùn)中心附近的經(jīng)紀(jì)人小陳介紹，九堡附近新房處于斷供狀態(tài)，這兩年偶爾有一兩個(gè)樓盤入市，但價(jià)格普遍比周邊二手房要貴，因此大部分人置業(yè)在九堡都會(huì)優(yōu)先選擇二手房。上個(gè)月整個(gè)大九堡區(qū)域成交了100多套房子，而光他們門店就賣了有20多套，他一個(gè)人賣了3套。
位置最好的是經(jīng)濟(jì)適用房，如
新江花園、
金雅苑、
藍(lán)橋名苑等房子，離地鐵近、居住氛圍濃厚，樓下底商全部開滿，餐飲店、便利店、生鮮等全部都有，東城實(shí)驗(yàn)學(xué)校就在旁邊，生活非常便利。小陳說，這些小區(qū)每年年底和年初交易量最大，價(jià)格普遍在2萬(wàn)元/㎡左右。
“絕大多數(shù)人是為了孩子讀書，有些兩房戶型170萬(wàn)元左右就可以拿下，九堡這些經(jīng)適房可以說是入住主城區(qū)的最低門檻了。另外，杭州不限購(gòu)之后，有很多浙江省內(nèi)的客戶買給正在上大學(xué)或者剛工作的孩子作為過渡。”
區(qū)別于這些經(jīng)適房，像
紅蘋果家園、
九月庭院、
泊林印象、
金泊林公寓、
圣奧領(lǐng)寓等商品房，園區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理會(huì)更好一點(diǎn)，因此價(jià)格上也會(huì)相應(yīng)高一些，但因房齡有的已有十幾年，價(jià)格在2.3-3.5萬(wàn)元/㎡不等。
價(jià)格最高的是泊林印象，房齡在這一片也是最新的，成交價(jià)基本能到3萬(wàn)元/㎡以上；性價(jià)比高的紅蘋果家園最近成交了一套115.79㎡的三房?jī)尚l(wèi)戶型，中間樓層以261萬(wàn)元成交；圣奧領(lǐng)寓87㎡戶型成交價(jià)在260萬(wàn)元上下；離地鐵較近的左鄰右舍89㎡好一點(diǎn)的樓層和裝修成交價(jià)能到285萬(wàn)元，單價(jià)約3.2萬(wàn)元/㎡。這幾年隨著大行情變化，九堡房?jī)r(jià)也回落了不少。
小陳介紹，最高峰時(shí)泊林印象成交價(jià)超過4萬(wàn)元/㎡，紅蘋果家園、金雅苑這樣的房子也到達(dá)過3萬(wàn)元/㎡。“不過，比起未來科技城、錢江世紀(jì)城這樣的區(qū)域，九堡算是穩(wěn)定的了，漲價(jià)不會(huì)飆升，降價(jià)也不至于直接到谷底。”
3
比起房?jī)r(jià)，更穩(wěn)定的是租金。“直播賣貨推動(dòng)了這一帶的租房市場(chǎng)，電商經(jīng)濟(jì)帶來了不小的效應(yīng)，房?jī)r(jià)沒怎么漲，但租金倒是相當(dāng)穩(wěn)固。”
從事了多年中介行業(yè)的小紅和我們說，九堡這一帶有不少M(fèi)CN機(jī)構(gòu)，附近就是喬司鎮(zhèn)以及遠(yuǎn)近聞名的四季青，這些地方聚集了成百上千的成衣供應(yīng)鏈、貼牌廠商、面料廠商等。九堡離桐鄉(xiāng)、嘉興、海寧這樣的供應(yīng)鏈聚集地也就一兩個(gè)小時(shí)的時(shí)間。盤踞在這里的主播、供應(yīng)鏈老板、運(yùn)營(yíng)、主播經(jīng)紀(jì)人等，大部分成為了九堡房子的承租人。
附近錢塘快速路、德勝快速路、東湖高架環(huán)繞，地鐵1號(hào)線、9號(hào)線等公共交通發(fā)達(dá)，使得九堡與市中心的距離拉短。因此，很多在錢江新城、濱江工作的年輕人也會(huì)選擇租住在客運(yùn)中心附近。
小紅說，客運(yùn)中心附近的商品房與經(jīng)適房租金基本不會(huì)有相差，甚至離地鐵近的金雅苑、新江花園等房子租金會(huì)比周邊高一兩百每個(gè)月。像紅蘋果家園115㎡左右的三房，如果整租，租金在4700-5000元/月，如果是隔斷出租，也就是客廳也作為房間出租，相當(dāng)于能夠做四房，租金有的能到7000元/月。
九月庭院
有一位九月庭院的業(yè)主透露，房子2009年新房141萬(wàn)元買過來從來沒住過，一直用來出租。面積131㎡，分割成兩套包給中介，去年租金是5000元/月，今年是4700元/月。“期間也想過出售，但沒踩到點(diǎn)，最高峰400萬(wàn)元沒賣，如今300萬(wàn)元都少有人接手。不過好在公積金能將貸款覆蓋，放著出租也懶得管了，等過兩年行情好了再置換。”
小紅說，今年租房人口確實(shí)在減少，不過九堡的房子基本沒有長(zhǎng)時(shí)間的空置期，最多空個(gè)一兩個(gè)月，租金上雖有調(diào)整，但也只是在兩三百之間浮動(dòng)。“當(dāng)下手上部分有余錢的人會(huì)在九堡淘低價(jià)房子，暫時(shí)沒有居住需求，只用來出租。有的性價(jià)比高的租售比能達(dá)到3%，在住宅品類里算是高的了。”
來源：杭報(bào)房產(chǎn)
