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剛過去的五一，九堡狠狠刷了波存在感。
新開業(yè)的國芳天街，滿滿當當全是人。買杯喜茶，還得排上一兩個小時，這盛況絲毫不遜8年前杭州首店開業(yè)。
抖音、小紅書、微信等各大流量平臺，一刷全是國芳天街開業(yè)的熱鬧場景。開業(yè)僅3天，人流量突破46萬，成交額超1300萬。
不光九堡居民沒事愛跑去逛逛，艮北、喬司，甚至下沙的人，都跟著來湊熱鬧。
“這一天，實在是等得太久了。”在九堡住了十年的毛毛喜極而泣。國芳天街的涅槃重生，極大彌補了九堡商業(yè)上的短板。
在杭州，但凡有一絲利好，都能垂直反饋到樓市里。更何況，是天街開業(yè)這樣的頂流IP。
然而，據多名中介反饋，國芳天街開業(yè)雖然增強生活便利度，但對九堡的房價，暫時幾乎無任何影響。
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一家三口都住九堡的中介小張笑著說，還想漲價呢，買家不大砍價就不錯咯。
“錢塘云莊品相算好了吧，交付到現(xiàn)在一套都沒賣掉。”小張說，有套低樓層的128㎡，掛價4萬5一平在售，雖然看房的人不少，但一直沒人出價。
除了稅費高以外，買家普遍還是對接下去的行情沒信心，生怕高位站崗。
“如果樓層在6樓及以上，這價格或許有人接。”可錢塘云莊新房售價3萬9（高層），持有一年的財務成本，這價格頂多賺點利息錢，跟當初搖號的預期相距甚遠，房東自然不肯賣。
錢塘云莊尚且如此，板塊內的其他次新房，想漲價就更難了。
今年4月九堡各小區(qū)成交數(shù)據一覽
數(shù)據來源于：手邊買房
德信泊林印象，去年七八月份，一套89㎡的精裝三房，還能賣個370萬左右，現(xiàn)在差不多350萬就能拿下。雖說裝修有好差，但也差了20來萬。
宋都陽光國際上個月網簽均價超3萬4，較3月有明顯提升。可這價格也就跟兩年前持平，跟巔峰時期（2021年7月）比，每平米還跌了4千。
經濟適用房就更漲不動了。
新江花園2018年就能賣個2萬7一平，現(xiàn)在差不多也還是這個價，接近6年沒漲。
手邊買房小程序上，九堡板塊掛牌在售的2600套房源里，近一個月僅有34套漲價，漲價房源占比不到1.5%；而跌價房源多達424套，占比達16%。
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縱然房價不漲，可小張卻沒想過離開。
“房價漲不漲是給外人看的，客戶多不多才是我們的生存之道。”小張說，今年每個月都有開張，收入不比熱門板塊的同事差。
當我拿到手邊買房的數(shù)據時，也著實嚇了一跳。今年2月-4月期間，九堡竟然默默成交了343套之多。哪怕上個月，還有99套網簽，占了總盤近1.4%的比重。
而去年同期，九堡整個板塊一共不過成交了147套，只比今年3月多了5套。
從小張的描述里我發(fā)現(xiàn)，九堡并不缺客戶。且它的客戶組成，基本分兩類：一類是新杭州人，工作在城東、市中心一帶，但總價承受力有限；一類是本地居民，換房或給子女買房，仍選擇周邊。
所以也就不奇怪，萬科魅力之城這樣的老舊次新房，能夠連續(xù)3個月，每個月均有10套網簽，牢牢占據九堡成交榜的頭把交椅。
價格是真便宜，網簽均價在2萬6-2萬9之間，一套89㎡總價不過250萬上下。而同樣價位段的新房，也就只能跑去大江東、臨平山北等遠郊板塊。
而且，除了泊林印象、金地玖峯匯等極個別次新房小區(qū)外，其他小區(qū)89㎡總價多在300萬內。
在杭州，總價300萬及以下的購房群體，占比高達65%。其中總價在200-300萬之間的，占比約32%。
不論地理位置，還是配套，九堡在這一價位段內，都是鉆石級別。
要學區(qū)有學區(qū)（東城實驗學校），要地鐵有地鐵（地鐵1、9號線），之江東路、德勝快速路四通八通，就連最拉跨的商業(yè)，如今也被彌補。
在四季青做服裝批發(fā)二代的小昭，看過了艮北、蕭山、下沙等區(qū)域，最后定了套泊林印象。“不是所有人買房非得奔著賺多少去，我就倆要求，離上班地方近，孩子有學校能讀。”
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雖然網絡上一直將九堡定義為“萬年坑”，但若是新房期間買入的業(yè)主，整體房價也漲了一倍多。
只是相比熱門板塊兩三年時間房價翻倍，九堡這點漲幅基本被通脹所覆蓋。
其實，九堡不是沒漲過價。在上一輪普漲的行情里，九堡跟著漲了不少。
尤其是2021年，那年4月，杭州分區(qū)公布，九堡從江干并入上城后，沿江一帶二手房成交單價漲了三四千。
像是麗江公寓、銳麒美寓成交均價要4-5萬/㎡，鉑金海岸基本要超過6萬/㎡。
同年5月，杭州集中土拍大熱，又帶火了九堡。
據手邊買房數(shù)據，4月中旬到5月中旬，麗江公寓二手房成交14套，陽光國際成交18套，相江公寓成交12套，銳麒美寓成交11套。
也就是說，光這4個小區(qū)，近月二手房成交量就有50多套。而在一個月前，這4個小區(qū)的月成交總量大概在30套左右。尤其是大戶型，漲幅最是顯著，成交單價能達到4萬5-5萬5左右。
只是在那之后，隨著樓市大行情下行，本就“慢半拍”的九堡，二手房價跟著止?jié)q回撤。這一回調，便是整整兩年，中途雖有小幅回彈，但整體依然溫吞。
饒是地理上跟錢二一路之隔，可大家也清楚，錢二作為新興豪宅區(qū)，自身還需要熱度證明。這把東風要想蔓延至九堡，為時尚早。
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再加上今年市場多變，3月二手房成交雖破萬套，但這股勢頭并沒有延續(xù)太久。
緊跟著的4月，月成交跌去3成。加上全國不動產聯(lián)網，給了整個行業(yè)巨大的不利暗示，靠一個天街就想拉動區(qū)域房價，本就不易。
外在驅動力一般，內在產品又十分落后。
整個九堡，除了玖峯匯有89㎡的三房兩衛(wèi)外，其他均只有一衛(wèi)，部分戶型連三房都做不到。
雖然現(xiàn)在新房起步戶型越做越大，得房率越來越低，可杭州還是有過幾年的戶型高光時刻，那時候89㎡三房兩衛(wèi)就跟家常便飯一樣。
就跟住過來奢華酒店，就看不上快捷酒店一樣�？催^了好戶型，再看落后一代的產品，那落差感太大了。
而且，九堡這幾年也就零星出讓了幾宗宅地，在新房市場上掀不起太大浪花。唯一一個靠著準現(xiàn)房吸引一大波投資客的錢塘云莊，目前看來回報率也不甚理想。
沒有投資客扎堆涌入，僅靠自住客，九堡的二手房價更難有大變動。
而不漲價的九堡，恰似杭州留給年輕人的溫柔。
來源：層樓
