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更新于2024-08-17 18:25:16 IP歸屬地:浙江
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01

即使曾經(jīng)是超級紅盤,也擋不住破發(fā)的命運。

前不久,未科的天空之城成交了一套二手房,一樓的93㎡總價355萬,折合單價3萬8。

因為是洋房,這套房源的買入價在357萬上下。僅從賬面上看,已經(jīng)虧損了2萬,如果算上這幾年的利息,實際虧損至少達小幾十萬。

“惹禍”的戶型代差,未科多個紅盤三房也熬不住了

無獨有偶,天空之城另一套小高層房源,也在以極低的價格出貨。

一套10樓的91㎡小高層,上周推售的總價是380萬,而且還滿二沒有增值稅。之后,沒過兩天報價又低了5萬。

而在新房售賣時期,這個樓層同個戶型的房源總價,基本上都在340萬上下。

如果加上當(dāng)時的契稅、以及買入后這幾年的資金成本,想賺錢幾乎是不可能了。

02

按理說,小三房是未科二手房中,流通性最好、價格最堅挺的一類產(chǎn)品,為什么開始在天空之城失效呢?

我覺得,有很大一方面的原因,是來自戶型代差。

在華夏四季,三房兩衛(wèi)的南北通透戶型,面積只要89㎡;而到了天空之城,這個面積段最低上升到了91㎡,如果是洋房,那就得到93㎡。

也就是說,同樣買一套三房,在天空之城就得多花至少2㎡的價差。

“惹禍”的戶型代差,未科多個紅盤三房也熬不住了

加上因為TOD的原因,天空之城單價本就比華夏四季要高出不少,以至于在三房總價上,這兩個小區(qū)的總價會相差50萬上下。

五常一帶的中介透露,有的買家接受不了總價更高的天空之城,就會去隔壁總價更合適的華夏四季。

在這樣的機制下,盡管天空之城綜合質(zhì)素更好,但近三個月的網(wǎng)簽量卻是平分秋色,均為26套。

03

如果天空之城的戶型代差,只有區(qū)區(qū)個位數(shù)的平方,那西溪公館就大得多了。

西溪公館的三房跨度,可以從最小89㎡三房一衛(wèi),橫跨到189㎡三房三衛(wèi),戶型面積整整差了一倍多。

價格上,卻不是越大就能賣更高單價的。

最近,西溪公館一套140㎡的中間樓層掛牌,總價只要375萬,折合單價2萬8。而當(dāng)時西溪公館的新房均價也要2萬8,又是一個虧利息的房東。

“惹禍”的戶型代差,未科多個紅盤三房也熬不住了

雖然這個價格很委屈,可西溪公館三房在300萬內(nèi)還有不少選擇。

300萬的89㎡小三房,折合單價也有3萬3,相比發(fā)行價還是有微利的,但買家卻更容易接受這樣的低總價。

“140㎡這種大三房,即使已經(jīng)降到虧本價,但賣起來還是有一定壓力的。”未科一中介透露。

同款困擾,還會出現(xiàn)在剛交付不久的汀云上府。

據(jù)中介透露,98㎡三房的汀云上府,不少房東心理價位都在450萬左右,最低的也要400萬上下。

可隔壁未來悅的89㎡三房兩衛(wèi),掛牌總價只要360萬,還滿二沒有增值稅。

在一樣的戶型功能下,這道題大部分購房者應(yīng)該都知道選哪個吧。

04

雖然是戶型代差,導(dǎo)致一部分未科三房開始破發(fā),但更為底層的邏輯是板塊剛需們的總價承載力有限。

就像我一個朋友小馮,前不久剛剛在未科置業(yè)。

當(dāng)時擺在她眼前的是兩個選擇,一個是三房一衛(wèi)的89㎡中間套,一個是大幾個平方的三房兩衛(wèi)的邊套,后者比前者貴了50萬。

身邊的朋友都勸她選擇更大一點的三房戶型,但她依舊堅定的選擇了89㎡中間套。

一方面,她的首付卡的很死,即使多7萬5,小馮也不敢想。

“已經(jīng)把身邊能借的都借了一遍,父母那里也是盡力了,再也沒有可以開口借錢的地方了。”

另一方面,即使首付有了,每個月多出來的兩千塊房貸,小馮也無處騰挪。

在一些人眼中,50萬只是一輛5系的錢,或者只夠買幾張意大利進口家具,甚至主播們在鏡頭前喊幾天“123上鏈接”就能賺到。

“惹禍”的戶型代差,未科多個紅盤三房也熬不住了

但對于更多的普通人,那是兢兢業(yè)業(yè)數(shù)年才能攢到的一筆巨款。

為了省這50萬,可以放棄采光更好、景觀更佳的房源,頂?shù)讟莵碚卟痪;?dāng)然也可以無視總價更高的大三房,選擇同樣房間數(shù)量的小三房。

這是成年人的無奈,也是他們的隱忍。

特別是在未科這樣的板塊,大量年輕人流入,浮萍想要扎根,一套低總價的三房就是他們最好的生長沃土。

來源:層樓
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V14
發(fā)表于2024-07-22 09:01:06 IP歸屬地:浙江

的確有很大影響
V14 發(fā)表于2024-07-28 16:13:10 IP歸屬地:浙江

分析在理,工薪階層能省則省。

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