我家小區(qū)每年賺上百萬，錢花到哪里去了？可以給業(yè)主發(fā)錢嗎

今天，我們就來聊一聊，小區(qū)經(jīng)營性支出到底花費(fèi)在了哪些地方。

文章一發(fā)出，就有讀者在底下留言：“關(guān)鍵是這些錢物業(yè)到底有沒有落實(shí)到業(yè)主手里。”雖然每個(gè)小區(qū)都會(huì)有一些公共經(jīng)營性收入，如公共部分的停車位收益、廣告收益及經(jīng)營用房租金收入等，這些都屬于小區(qū)業(yè)主共有收入。但這筆收入該怎么用呢？

此前，也有業(yè)主認(rèn)為，“小區(qū)停車費(fèi)、廣告費(fèi)這些收入屬于業(yè)主共同所有，要不大家分了吧？”事實(shí)上，前幾年也確實(shí)有小區(qū)通過分發(fā)購物卡的形式，把經(jīng)營性收入分給業(yè)主們。

但從長遠(yuǎn)考慮，如果都發(fā)給了業(yè)主，萬一要維修公共部位或設(shè)施時(shí)沒錢了怎么辦？根據(jù)最新《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，共有收入應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，但補(bǔ)充后達(dá)到首期交存金額的可以停止補(bǔ)充，也可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定用于共有部分保修期滿后的維修、更新、改造或物業(yè)管理的其他需要。

小區(qū)經(jīng)營性支出主要有共有部分、公用設(shè)備的維修、更新與改造經(jīng)費(fèi)，補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作費(fèi)用（含人員經(jīng)費(fèi)），補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)、稅費(fèi)、審計(jì)費(fèi)用等。

同樣以上次隨機(jī)挑選的杭州城區(qū)20個(gè)小區(qū)為例，根據(jù)這些小區(qū)業(yè)委會(huì)微信公眾號(hào)公布的2021年度和2022年的半年度經(jīng)營性收支信息，我們初步統(tǒng)計(jì)了各小區(qū)的支出情況。

從中可以發(fā)現(xiàn)，共有部分、公用設(shè)備的維修、更新與改造，是絕大部分小區(qū)的開支項(xiàng)目花費(fèi)“大頭”。

例如其中去年花費(fèi)支出最大的之西湖，2021年共支出500多萬元，共計(jì)17項(xiàng)支出項(xiàng)目，其中共有部分、公用設(shè)備的維修、更新與改造占7項(xiàng)，包括新增人臉識(shí)別系統(tǒng)、外墻清洗費(fèi)，以及中區(qū)道路閘和標(biāo)識(shí)升級(jí)、無人值守改造工程等。去年開支排名第二的佳境天城，2021年下半年共支出約217萬元，共計(jì)37個(gè)項(xiàng)目，其中共有部分、公用設(shè)備的維修、更新與改造占22項(xiàng)，共花費(fèi)約124萬元，占總支出的57%，這些工程包括小區(qū)柏油馬路修繕工程、門禁改造二期進(jìn)度款、架空層燈具更換、種植綠籬等等，涉及到小區(qū)方方面面，為業(yè)主們生活環(huán)境提供便利。

另外，比較固定的開支是辦公費(fèi)用、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作費(fèi)用和審計(jì)費(fèi)用。有小區(qū)業(yè)委會(huì)主任解釋，“根據(jù)杭州市物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，小區(qū)通常每年都要召開一次業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)一般都是聘請(qǐng)第三方組織來操作執(zhí)行，因此這筆費(fèi)用算是每年的固定開支。”除此之外，小區(qū)業(yè)委會(huì)添置辦公用品，聘請(qǐng)全職業(yè)委會(huì)秘書等費(fèi)用也算在運(yùn)作費(fèi)用中。

而根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在業(yè)委會(huì)主任辭職或者業(yè)委會(huì)到期時(shí)，都需要進(jìn)行審計(jì)，因此找第三方審計(jì)公司這筆費(fèi)用也成為相對(duì)固定的開支。

此外，根據(jù)國家相關(guān)稅法，小區(qū)有經(jīng)營性收益的話就有納稅義務(wù)，應(yīng)該合規(guī)申報(bào)，因此稅費(fèi)支出也是各小區(qū)每年比較固定的支出。上半年下沙某小區(qū)就曾因偷稅漏稅被稅務(wù)部門開出《稅務(wù)行政處罰事項(xiàng)告知書》，業(yè)委會(huì)合計(jì)應(yīng)補(bǔ)繳稅費(fèi)及罰款約20萬元。

對(duì)比這20個(gè)小區(qū)2021年度和2022年的半年度經(jīng)營性收支情況發(fā)現(xiàn)，有部分小區(qū)年度（半年度）的開支大于經(jīng)營性收入。比如風(fēng)雅錢塘、之西湖、錢江華府。為何會(huì)出現(xiàn)這樣的“財(cái)政赤字”？

一位業(yè)內(nèi)人士表示，這種情況多出現(xiàn)在交付已經(jīng)好幾年的小區(qū)。通常小區(qū)房齡越大，共有部分、公用設(shè)備設(shè)施年久老化的情況越嚴(yán)重，需要維修、更新與改造的共有部分會(huì)更多。“比如電梯維修，一個(gè)小區(qū)電梯就有幾十臺(tái)，如果日常維保不到位，一到大修時(shí)，費(fèi)用就高了。”風(fēng)雅錢塘小區(qū)交付已經(jīng)超過10年，今年上半年小區(qū)經(jīng)營性支出約144萬元，其中維修改造支出和工程費(fèi)加起來達(dá)到約97萬元，占比將近67%。

從20個(gè)小區(qū)的支出情況來看，交付滿8年（即質(zhì)保期）的小區(qū)，年度支出費(fèi)用普遍要高于交付8年內(nèi)的次新房小區(qū)。

CFP供圖

如果單一年度支出大于收入不必太過擔(dān)心，因?yàn)樾�區(qū)每年需要對(duì)癥下藥維修整改的項(xiàng)目并不相同，有些年度維修更新項(xiàng)目少，有些年度工程改造力度比較大，每年支出不一，而小區(qū)經(jīng)營性收入相對(duì)穩(wěn)定，會(huì)有不少結(jié)余。比如風(fēng)雅錢塘截至今年7月2日的結(jié)余金額仍有285萬多元。

另外，當(dāng)一次性支出大筆費(fèi)用時(shí)，一些小區(qū)會(huì)將工程分段進(jìn)行。例如風(fēng)雅錢塘粉刷翻新樓層，該議案在2020年底業(yè)主大會(huì)投票通過，全小區(qū)樓層粉刷翻新工程分3年完成。這也是分散開支的辦法，做到每年相對(duì)的收支平衡。

一小區(qū)業(yè)委會(huì)主任認(rèn)為，雖然小區(qū)共有部分、公用設(shè)備設(shè)施的維修整改支出較大，但這筆費(fèi)用花得值得。他舉例稱，同樣做監(jiān)控，200個(gè)攝像頭跟400個(gè)攝像頭，肯定相差很多。比如一些小區(qū)，開發(fā)商交付時(shí)，區(qū)內(nèi)只有100多個(gè)攝像頭，分布區(qū)域只在園區(qū)、地下車庫、電梯和門廳。而現(xiàn)在小區(qū)改造后增加400個(gè)攝像頭，在樓頂、高空拋物、非機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車下坡道、外圍廣場、消防樓梯、設(shè)備用房等地方都增設(shè)探頭，“雖然支出增加了，但業(yè)主們生活更加安全了。”

CFP供圖

除了共有部分、公用設(shè)備設(shè)施的維修改造費(fèi)用每年差異較大，小區(qū)各年度的支出不同，還體現(xiàn)在不少方面。

比如在20個(gè)小區(qū)中，金色江南2021年下半年的支出中，有一項(xiàng)是“承接查驗(yàn)費(fèi)用”。這項(xiàng)費(fèi)用并非每年都會(huì)出現(xiàn)，一般是小區(qū)成立第一屆業(yè)委會(huì)后，業(yè)委會(huì)找第三方公司做物業(yè)承接查驗(yàn)，對(duì)小區(qū)做一個(gè)“全面體檢”，順便摸清“家底”；或者是新老業(yè)委會(huì)交接，新一任業(yè)委會(huì)需要對(duì)小區(qū)總體情況做一個(gè)全面盤查。