太罕見，竟然有小區(qū)物業(yè)主動(dòng)退出不干！原因引發(fā)熱議

那么為何要退出呢？該物業(yè)認(rèn)為，小區(qū)業(yè)委會(huì)在日常物業(yè)管理事務(wù)上，提出諸多超出物業(yè)服務(wù)合同的要求，對(duì)服務(wù)邊界的界定和責(zé)任劃分雙方一直沒達(dá)成一致，導(dǎo)致相關(guān)遺留問題未得到解決，嚴(yán)重影響到日常物業(yè)管理工作的開展及物業(yè)服務(wù)合同的正常履行。

事實(shí)上，這次主動(dòng)提前解除合同的物業(yè)，已經(jīng)是蕭山該小區(qū)自交付以來的第三任物業(yè)了。此前，小區(qū)業(yè)委會(huì)跟第二任物業(yè)鬧得不歡而散，才引入這家大牌物業(yè)公司，物業(yè)入駐之初，雙方也一度和諧共處。

不過轉(zhuǎn)折發(fā)生在2023年5月，當(dāng)時(shí)，業(yè)委會(huì)通過日常排查，認(rèn)為物業(yè)的日常管理比較松散，提出要使用一套“數(shù)字化物業(yè)監(jiān)督管理平臺(tái)”來全面監(jiān)督物業(yè)日常工作，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。但該系統(tǒng)試行不到半個(gè)月，物業(yè)公司就發(fā)函表示，該數(shù)字化平臺(tái)工作與公司現(xiàn)有管理模式存在沖突，“且明顯超出物業(yè)服務(wù)合同約定范圍，單方增加我司義務(wù)，我司無法配合執(zhí)行。”

對(duì)于物業(yè)提前解除合同，蕭山該小區(qū)業(yè)委會(huì)回應(yīng)稱，雙方簽訂合同以來，業(yè)委會(huì)根據(jù)相關(guān)法律條款及《物業(yè)服務(wù)合同》規(guī)定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行監(jiān)督，督促物業(yè)履行合同義務(wù)，而物業(yè)卻認(rèn)為這些監(jiān)督“超綱”了。

可以看出，蕭山該小區(qū)物業(yè)與業(yè)委會(huì)矛盾的主要分歧，是當(dāng)初業(yè)委會(huì)推行“數(shù)字化物業(yè)監(jiān)督管理平臺(tái)”，而這被物業(yè)視為“過度監(jiān)督”。

那么，物業(yè)日常服務(wù)中，對(duì)服務(wù)邊界的界定和責(zé)任劃分，有沒有具體的標(biāo)準(zhǔn)？

杭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的工作人員表示，這要具體問題具體分析，物業(yè)服務(wù)中很多問題的責(zé)任邊界，行政主管部門也沒有明確約定，總體宗旨是以物業(yè)服務(wù)合同約定為準(zhǔn)。婁云林也表示，物業(yè)服務(wù)的邊界主要看雙方簽訂合同時(shí)約定的服務(wù)范疇，如果合同中未約定的事項(xiàng)，則屬于超出。

浙江圣銀律師事務(wù)所律師張雙鵬認(rèn)為，“如果當(dāng)初物業(yè)與業(yè)委會(huì)簽署的物業(yè)服務(wù)合同中并沒有具體約定使用數(shù)字化監(jiān)督平臺(tái)，業(yè)委會(huì)是沒有權(quán)利強(qiáng)制物業(yè)使用它的。而且對(duì)物業(yè)公司來說，這增加了他們的履行義務(wù)和難度，他們有權(quán)拒絕。”

對(duì)于蕭山該小區(qū)物業(yè)提前退出的做法，杭州不少小區(qū)業(yè)委會(huì)成員也紛紛看法。有的認(rèn)為，業(yè)委會(huì)的做法沒錯(cuò)，物業(yè)公司既然進(jìn)駐了，就要兢兢業(yè)業(yè)，接受業(yè)主的監(jiān)督；有的認(rèn)為，小區(qū)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)該盡可能把各種補(bǔ)充協(xié)議和條款都明確下來，這樣可以減少后續(xù)雙方的分歧。

對(duì)此，蕭山該小區(qū)業(yè)委會(huì)在公眾號(hào)上表示：“我們完全可以將細(xì)分服務(wù)外包給專業(yè)公司，聘請(qǐng)優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理來統(tǒng)籌管理，實(shí)時(shí)公開物業(yè)費(fèi)收支情況，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量通過數(shù)字化系統(tǒng)接受全體業(yè)主監(jiān)督，這樣不好嗎？”言下之意，今后小區(qū)可能不再聘請(qǐng)物業(yè)，而是采取自管模式。

不過，“小區(qū)自管”是一個(gè)看上去很美、實(shí)際操作起來難度很高的課題。比如之前杭州城西的景城花園小區(qū)轟走物業(yè)搞“自治”，6年后因?yàn)楣芾聿簧齐y以為繼，加上房價(jià)相比周邊同檔次的小區(qū)也出現(xiàn)劣勢，忍無可忍的業(yè)主只得重新聘請(qǐng)物業(yè)公司來管理小區(qū)。

目前杭州“小區(qū)自管”比較成功的案例，只有城西的恩濟(jì)花苑。2009年，業(yè)主“罷黜”了物業(yè)后，業(yè)委會(huì)牽頭從外面雇了主管、文員、出納、水電工、保安、保潔等，組成一個(gè)小區(qū)專屬服務(wù)小組，把小區(qū)打理得井井有條。

不過，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，恩濟(jì)花苑的成功很難復(fù)制。一是小區(qū)住戶總量小，業(yè)主便于組織；二是小區(qū)經(jīng)營性收益比較高，遠(yuǎn)超物業(yè)費(fèi)收入，小區(qū)一旦有維修提升工程，經(jīng)營性收益可以形成支撐；三是業(yè)委會(huì)成員有奉獻(xiàn)精神，小區(qū)一旦有事，業(yè)委會(huì)成員都是帶頭去干；再者業(yè)委會(huì)成員不謀私利，不落下口舌，業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)有信任感。

來源：錢報(bào)杭州房產(chǎn)