NO.1
隨著這兩年樓市高歌猛進，特別是核心地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)大幅跑贏市場，出現(xiàn)了這樣一種怪現(xiàn)象：總價千萬級的剛需三房小戶型。
在大部分人的印象里，既然有了一擲萬金的實力，“寬敞”、“舒適”本就該是選房時的應(yīng)有之義，又怎會有人甘愿委屈自己來接盤這類三房“蝸居”呢？
事實上，這批房子大部分于17年之前面市，當(dāng)時行情還沒有如此狂熱，購房者也沒有如今這般“以大為美”，即使在南星橋這類豪宅區(qū)，開發(fā)商也會適當(dāng)配置一部分小戶型產(chǎn)品，減輕去化壓力。
隨著行情水漲船高，以及板塊能級提升，這些樓盤如今單價紛紛突破了十萬大關(guān)，換算下來，近100㎡的面積總價已然千萬。坊間總結(jié)了一句話來形容這類產(chǎn)品的尷尬處境：看得上的買不起，買得起的看不上。
那么，市場是否真如上文所言，它們陷入了無人接盤的境地？
NO.2
為了更客觀的說明問題，我們選取了
望江府、候潮府、金隅學(xué)府和
留香園四個樓盤作為觀察樣本，來判斷市場對豪宅區(qū)“剛需”三房的接受度。
>侯潮府
這四個位于錢江新城的次新盤，都分布了89-118方的三房小戶型，這批小戶型總價均在千萬級別，可以說是目前市場上高價三房的代表。
根據(jù)二手房查價小程序數(shù)據(jù)顯示，去年望江府成交的4套二手房（今年截止目前還沒有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)），有3套是89方的三房小戶型；定位更高的候潮府則從去年至今累計成交了8套二手房（其中今年只有1套），其中4套是118方的小區(qū)最小戶型，占比剛好一半；金隅學(xué)府的熱度一騎絕塵，在南星僅次于上品，光今年就成交了6套，但這個活躍度完全應(yīng)該歸功于小戶型，因為6套清一色都是89方三房；至于上屆網(wǎng)紅留香園則在沉寂半年后再度回勇，今年累計成交4套，其中三套同樣是100-113方的三房戶型……
>留香園
如此看來，高價三房，不僅不是燙手山芋，反而以少量的面積配比，撐起了小區(qū)成交的半邊天。
NO.3
小戶型成交占比大的另一面，是此類戶型的掛牌量同樣占據(jù)了全樓盤的半壁江山。
這類小區(qū)的大戶型，無論在地段還是總價上，往往已經(jīng)是一般家庭的終極改善之所，而且經(jīng)歷充分洗盤，投資客大都已經(jīng)落袋為安，剩下的除非心血來潮要賣掉加入搖號大軍，不然鮮少會輕易出手，因此掛牌稀少可以理解。
這也在一定程度上揭示了小戶型的買家，大多為單身貴族或者剛結(jié)婚的小夫妻，在某個階段的過渡用房；等有了孩子或者二胎后，往往要在同小區(qū)或者相鄰板塊加錢置換，有進有出，成交顯得異�；钴S。
雖然只是緊湊三房戶型，但它們同樣無差別享受優(yōu)越的地段、學(xué)區(qū)、交通配套，小區(qū)的園林、公區(qū)、外立面也是共同所有。對于家庭成員沒有那么多的購房者來說，比起自家一畝三分地的大小，居住頂流板塊帶來的身份認(rèn)同感和房子窗外的風(fēng)景也許會更有吸引力。
當(dāng)然，也正因為小戶型與板塊主流定位的不協(xié)調(diào)，拋盤往往相對較多，買家選擇更廣。以我們掌握的有限幾套真實成交數(shù)據(jù)來看，單價相對同小區(qū)大戶型確實存在5-10%的折價。
這也造成了混有小戶型的小區(qū)在房價表現(xiàn)上彈性更大。當(dāng)行情下行時，純大戶型小區(qū)更“摒得牢”，價格不到位，大不了不賣就是；而夾雜著小戶型的小區(qū)，戶數(shù)多、經(jīng)濟實力不一，保持業(yè)主動作“整齊劃一”的難度就大，不時出現(xiàn)的拋盤，很容易將價格打下來。
當(dāng)代小區(qū)圈層的意義，大抵也是如此。
NO.4
與豪宅區(qū)的剛需戶型相對，是近幾年興起的剛需板塊大戶型。
隨著限價開啟，“倒掛”成為樓市指揮棒，在“買得越大，賺得越多”的核心思想下，大戶型成為市場中最受購房者歡迎的產(chǎn)品；而開發(fā)商也樂得將戶型做大，以錢篩人，方便后續(xù)車位銷售和物業(yè)管理。
最初這個現(xiàn)象只在豪宅區(qū)試行，市場發(fā)現(xiàn)提升門檻絲毫不影響買房熱度；后來擴展到普通改善板塊，同樣趨之若鶩；屢試不爽后終究蔓延到了三墩北、鐵路北以及勾莊等傳統(tǒng)剛需板塊。
只是，當(dāng)這些板塊現(xiàn)在被瘋狂追逐的大戶型，到了二手市場，總價輕易膨脹到了800、1000萬的時候，是否有足夠的接盤俠幫他們順利出貨，我要打個問號。
畢竟這個總價段，已經(jīng)屬于典型的改善區(qū)間，甚至是高端改善的范疇，又有多少人會為了一個大一點的客廳或者多出來的房間，愿意自降身價，到剛需板塊“淘寶”呢？
有時候，總價鴻溝，遠比單價差距來得更加撕裂。板塊要突破總價限制，比個人階層躍升還要講究天時地利人和。
NO.5
去年被限售的粉盤業(yè)主，據(jù)說今年已經(jīng)在后悔了；現(xiàn)在瞎搶大戶型的購房者，幾年后可能也會面臨同樣的苦惱。
遙想16年那個正常的市場，大家還能在地段、戶型上各取所需、豐儉由人，純大戶型的豪宅配置只是個別板塊才有資格享受的特殊榮耀。
這幾年，經(jīng)歷“限價”、“大平層”的洗禮，購房人對面積的追求超越了過往任何時期。
只是，到了沒有倒掛的二手市場，你會發(fā)現(xiàn)杭州也許并不需要那么多大戶型。
來源：樂米投資
