法拍場就像聚光舞臺，時不時上演著一出出身不由己的人間劇目。
今天，全場的聚光燈又打在了一個熟悉的身影之上——沐風(fēng)宜和雅園8幢34號。
該房源總共五層（地上三層、地下兩層），帶院落和地下雙車位，建筑面積217.45㎡，評估價3103.73萬。
就在4個月前的今天，該房源經(jīng)過203輪的競拍，最終以4000萬元成交，折合單價18.4萬元/㎡。
接近20萬的單價，令這套房子一躍成為當(dāng)時杭州單價第二貴的法拍房，眾人瞠目。
然而好景不長，3個月后，這套房子又悄悄登上了阿里拍賣平臺。
這意味著，當(dāng)初的買家，悔拍了。
昨天上午十點，房子再次以2485萬元的起拍價開拍。
截至成交，這次拍賣共吸引10人報名，經(jīng)過284輪競價，最終以3650總價被編號P8963號競買人拿下。
折合單價約16.8萬元/㎡。
相比4個月前的大戰(zhàn)，今天的成交價雖有降低，但過程的激烈程度可是絲毫沒有減弱。
這朵曾經(jīng)的奇葩，依舊艷澤如初。
有些法拍房的火是借拍賣本身的勢頭，有些法拍房的火則是天身自帶的。
作為杭州主城區(qū)的合院項目，即便摒去背后的故事，融創(chuàng)宜和園依舊不乏關(guān)注度。
小區(qū)位于拱墅區(qū)申花板塊，周邊配套成熟，附近有5、10號線雙地鐵，對應(yīng)學(xué)區(qū)是育才登云小學(xué)。
項目于去年年底交付，成色很新。從實景圖來看，8幢34號室內(nèi)還保持著交付時的毛坯狀態(tài)，未有入住的痕跡。
從透明售房網(wǎng)可以看到，
今日拍賣的這套房源當(dāng)時新房售價達2446萬。據(jù)說當(dāng)時預(yù)售階段，僅僅是看一眼樣板間，就需要向開發(fā)商提供800萬元的驗資證明。
根據(jù)好找房上的數(shù)據(jù)顯示，目前宜和園的掛牌房源共有18套，不過均為小區(qū)的高層項目，單價基本上在10萬左右，合院暫無掛牌和成交紀(jì)錄。
咨詢這一帶中介得知，宜和園的合院產(chǎn)品目前僅一套在售，同是217㎡的建面，掛牌價高達3760萬。
珍貴至此，緣何會流入法拍市場呢？
根據(jù)拍賣平臺公布的相關(guān)文書，這套合院的主人，陷入了一起民間借貸糾紛。
文書顯示，原主人需在2020年9月15日前，歸還原告童某借款本金450萬元，并支付相應(yīng)利息。
資料同時顯示，這套房源已經(jīng)被抵押若干次。
若非被逼到絕境，無計可施，恐怕任誰都舍不得賣掉這一套白月光的房子。
可即便如此，依舊逃脫不了多舛的命運。
登上法拍場后，雖再一次感受了一把眾人追捧的風(fēng)光，最終卻以被悔拍告結(jié)。至于背后的原因，業(yè)內(nèi)眾說紛紜：
其中最貼近的一種說法是，買受人拍下這套房子后，接到了很多騷擾電話，看到個人隱私和人身安全因此受到侵害，感到很后悔。
第二種，此前拍下房子是買家沖動為之。
腦熱之下，4000萬的成交價包含了相當(dāng)大部分的“情緒溢價”，遠遠超過了市場評估價。
而從截拍（2月21日）至繳納尾款最后期限（3月8日），中間有長達半月的間隔，這足以令買家回歸理性，做出悔拍的決定。第三種，被執(zhí)行人自己或親友參拍，以此拖延執(zhí)行周期。
也就是說，被執(zhí)行人自己買下這套房子，然后故意悔拍。這樣不僅被罰沒的保證金可以沖抵執(zhí)行款，還拖延了執(zhí)行周期，待到資金周轉(zhuǎn)到位了，房子就可以撤拍了。
巧的是，這套房子的保證金450萬與原主人的欠款恰好一致。
不過這種方法存在較大法律風(fēng)險，經(jīng)核實后將會受到相應(yīng)的嚴(yán)厲懲罰。
最后一種，最直接也最常見的，就是買家資金鏈斷裂，沒錢付尾款了。
尤其是今年以來，不少銀行陸續(xù)停止或收緊了法拍房貸款業(yè)務(wù)。即便是依舊提供業(yè)務(wù)的銀行，放款速度也變慢了，其中500萬以上的大額度法拍貸，辦理難度明顯增加。
到了期限，辦不出貸款，自己一時間又籌不到如此大筆資金，只得作悔拍處理，白白丟掉450萬的保證金。
要知道450萬，已經(jīng)是不少改善的資金預(yù)算了。
在這里提醒各位，今后購買豪宅，若非擁有足夠的本金，必要謹慎競拍。
不過以上僅是根據(jù)經(jīng)驗所作的猜測，具體的悔拍原因，只有當(dāng)事人才知曉。
雖說有了前車之鑒，面對再次登上法拍場的這套房產(chǎn)，大家依舊狂熱。
J6486、T0465、P8963三位競買人經(jīng)歷了整整數(shù)十輪拉鋸戰(zhàn)，無一不拿出勢在必得的氣勢。最終，該房源以3650的總價被P8963收入囊中，遠超市場評估價，眾人再度為此瞠目。
當(dāng)然，這不只是吸取了教訓(xùn)之后的結(jié)果。
雖說兩次拍賣的是同一小區(qū)的同一房源，但首次拍賣在2月下旬，彼時法拍房還未限購，而這次拍賣，在競買公告上，用紅字醒目地標(biāo)明了：
競買人（自然人、法人及其他組織）參與競買的，應(yīng)當(dāng)事先確定在杭州市具有購房資格。
疊加了房票的價值后，法拍房的成交價將更將貼近真實的二手房市場價。
今天16.8萬/㎡的成交價，再一次印證了融創(chuàng)宜和園合院的價值。
作為宜和園第一套成功拍賣的合院產(chǎn)品，今后這一成交價或?qū)⒈划?dāng)作小區(qū)二手房成交價的參考點。
若以開盤時2446萬總價計算，短短兩年時間，這套房子已經(jīng)增值超過49%。除了覆蓋掉450萬的債務(wù)外，還有700多萬的獲利。
沒想到，一波三折，最大贏家居然是房屋原主人。
來源：杭州樓市動態(tài)
