時(shí)隔多年，杭州又現(xiàn)“退地”風(fēng)聲？

距離2021年杭州首批集中供地土拍大戰(zhàn)，已過(guò)去2個(gè)月。

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，全部57宗地塊剔除兩宗人才租賃用地，55宗涉宅地中有41宗地塊溢價(jià)封頂、競(jìng)自持，占比高達(dá)75%，自持總面積更是超過(guò)了66.2萬(wàn)㎡。

“雙限”+高自持，擠壓了開發(fā)商的利潤(rùn)空間，若仔細(xì)測(cè)算，首批57宗地塊中能盈利的，寥寥無(wú)幾。最近，甚至有多家房企，傳出合作方變動(dòng)的風(fēng)聲……

就在近日，有多個(gè)可靠業(yè)內(nèi)信源向記者爆料，宋都房產(chǎn)于5月7日競(jìng)得的杭政儲(chǔ)出[2021]8號(hào)運(yùn)河新城GS1001-17地塊，至今尚未支付首期土地款，可能要退地。

運(yùn)河新城GS1001-17地塊（原A-C4-01）地塊區(qū)位圖

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杭政儲(chǔ)出[2021]8號(hào)運(yùn)河新城GS1001-17地塊（原A-C4-01），位于拱墅區(qū)運(yùn)河新城，地塊四至：東至新開河、南至蔣家橋街、西至皇蔣路、北至新開河。

地塊為純住宅用地，出讓面積34025㎡，容積率2.5，可建面積8.5萬(wàn)㎡。

在5月7日進(jìn)行的杭州首批集中供地土拍大戰(zhàn)中，宋都以17.83億競(jìng)得該地塊，成交樓面價(jià)20962元/㎡，自持21%，溢價(jià)率29.9%。

根據(jù)出讓須知，該地塊所建商品住房限價(jià)29500元/㎡，裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/㎡。

運(yùn)河新城GS1001-17地塊（原A-C4-01）地塊實(shí)景圖

記者來(lái)到運(yùn)河新城GS1001-17地塊現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)地塊依然是凈地狀態(tài)，現(xiàn)場(chǎng)沒有動(dòng)工跡象。放眼望去，一片綠油油的大草地，遠(yuǎn)處半山電廠兩個(gè)標(biāo)識(shí)性的大煙囪，若隱若現(xiàn)。

從整體區(qū)位上來(lái)看，該地塊處于運(yùn)河新城開發(fā)較早、居住氛圍相對(duì)成熟的片區(qū)。

地塊東面即為城北交通主干道——拱康路，且地塊東、北兩面環(huán)河，自然環(huán)境較為優(yōu)越。

地塊西面一路之隔為剛交付不久的碧桂園金科尚合府、金科博翠府，以及早已交付多年的板塊標(biāo)識(shí)性樓盤——大家運(yùn)河之星。

地塊西北方向的運(yùn)河之星與博翠府

不久前，區(qū)域內(nèi)上河公元最后一批房源公開搖號(hào)，綜合中簽率僅2.98%；云瀾天第府5月份清盤時(shí)，搖號(hào)中簽率也只有2.3%。

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根據(jù)浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院測(cè)算，運(yùn)河新城GS1001-17地塊，20962元/㎡的樓面價(jià)，5000元/㎡的建安成本，3000元/㎡的精裝修，外加財(cái)務(wù)成本、稅費(fèi)成本，還有高達(dá)21%的自持比例……若以29500元/㎡的商品房限價(jià)出售，即使不考慮自持部分，項(xiàng)目也很難說(shuō)有多少盈利空間。

地塊周邊實(shí)景圖

拿地僅2月，市場(chǎng)上為何就有“退地”傳言流出？記者對(duì)宋都房產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了采訪。

對(duì)于退地傳言，宋都方面回應(yīng)：未退地，計(jì)劃繼續(xù)開發(fā)此地塊。

關(guān)于運(yùn)河新城GS1001-17地塊目前的審批流程進(jìn)度，記者也專門咨詢了杭州市規(guī)劃與自然資源局。

但截至記者發(fā)稿前，杭州市規(guī)劃與自然資源局宣教中心、土儲(chǔ)中心兩大部門，均不予回復(fù)。

另?yè)?jù)記者多方求證，確認(rèn)，宋都房產(chǎn)至今尚未支付首期土地款。

記者查閱了《杭政儲(chǔ)出[2021]8號(hào)地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（以下簡(jiǎn)稱《合同》），根據(jù)《合同》第九條：宋都房產(chǎn)需要在2021年6月20日之前向出讓人繳付出讓總價(jià)款的50%（約8.915億），其中受讓人已支付的掛牌競(jìng)買保證金（5000萬(wàn)）可抵充本期出讓價(jià)款。

另?yè)?jù)《合同》第二十八條，延期付款超過(guò)60日，出讓人有權(quán)解除合同，受讓人無(wú)權(quán)要求返還定金，且出讓人可請(qǐng)求受讓人賠償損失。

這意味著，盡管宋都表示并不會(huì)“退地”，但8月19日將成為對(duì)公司的一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。若8月19日之前，宋都還未支付首期土地款，那么此前支付的5000萬(wàn)勾地保證金，很可能要打水漂。

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回望杭州土地拍賣歷史，僅僅出現(xiàn)過(guò)的幾起退地事件，都極具代表性。

過(guò)去10多年里，最知名的一出，莫過(guò)于“雅戈?duì)柹昊ǖ赝?rdquo;。

2010年11月，雅戈?duì)栆?4.21億元的總價(jià)競(jìng)得了申花姊妹地塊，其中一塊18114元/㎡的樓面價(jià)創(chuàng)申花板塊歷史新高。不幸的是，雅戈?duì)栯S后即遭遇“史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控時(shí)期”，光是“退地”傳言就傳了2-3年。

直到2013年6月，雅戈?duì)栆患埞�告正式宣布退地，并為此付出了高達(dá)4.84億的違約金。之后，這兩宗地塊由景瑞地產(chǎn)重新競(jìng)得，也就是后來(lái)景瑞悅西臺(tái)。

昔日雅戈?duì)柹昊ㄦ⒚玫貕K區(qū)位圖

比較一波三折的退地事件，是拱宸橋東、百瑞運(yùn)河大飯店身后的一宗迷你宅地。在2011至2016年五年間，經(jīng)歷了賣地、退地、再賣地......

地塊先是由溫州天元房產(chǎn)競(jìng)得，后退地，地塊重新掛牌，由運(yùn)河坊房產(chǎn)競(jìng)得，后又轉(zhuǎn)手給了陽(yáng)光城，最后被打造成了陽(yáng)光城拱宸府。【事件回顧

而距今時(shí)間最近的一次退地事件，則發(fā)生在2019年。

贊成于2019年9月23日競(jìng)得的瓜瀝商住地，在成交2個(gè)月后，退地，重新掛牌。為此，贊成損失了5800萬(wàn)的保證金。

昔日贊成瓜瀝商住地區(qū)位圖

2021年，全國(guó)22個(gè)重要城市實(shí)行土地出讓“兩集中”管理，一年最多進(jìn)行三次。

被列為首批試點(diǎn)的城市之一的杭州，于5月7日、5月8日兩天集中掛牌了57宗涉宅地，總出讓面積4527畝，總建筑面積757.2萬(wàn)㎡，總起拍價(jià)934.7億。

集中供地，成為行業(yè)內(nèi)土地出讓的一大新模式。

而作為房地產(chǎn)調(diào)控政策的一種新手段，集中供地的本意是分流，降低土拍熱度。從而進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

但從5月份杭州首批集中供地土拍結(jié)果來(lái)看，開發(fā)商們的拿地?zé)崆�、�?jìng)拍積極性，似乎并沒有降溫。

“退地”傳言的背后，無(wú)疑對(duì)開發(fā)商們敲響了警鐘：新形勢(shì)之下，房企拿地，更要量力而行。尊重市場(chǎng)、保持理性，切勿讓一時(shí)腦熱沖昏了頭！

后續(xù)發(fā)展，記者將持續(xù)關(guān)注。