01
大家發(fā)現(xiàn)沒(méi)，最近一年，路上討論買(mǎi)房的人越來(lái)越少了。
過(guò)去幾年，市場(chǎng)紅盤(pán)數(shù)量多，正逢經(jīng)濟(jì)面也比較好，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)、樓市熱度高，地鐵上也能經(jīng)常聽(tīng)到關(guān)于買(mǎi)房的話題。
如今，市場(chǎng)熱度降低，曾經(jīng)的熱點(diǎn)板塊也不再激進(jìn)，像多次出現(xiàn)萬(wàn)人搖的勾莊板塊、拼頂格社保的申花板塊，現(xiàn)在也都比較冷靜。
有人說(shuō)：“勾莊抗住了壓力”，新房表現(xiàn)還不錯(cuò)，并沒(méi)有因庫(kù)存威壓有所萎靡，“承壓”能力強(qiáng)。
丨勾莊板塊
從開(kāi)盤(pán)結(jié)果看，勾莊板塊在售的綠城三子，三個(gè)項(xiàng)目首開(kāi)中簽率在10.78%-14.43%。這個(gè)成績(jī)?cè)谀壳罢麄�(gè)杭州市場(chǎng)看都算不錯(cuò)，這也和項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)有很大的關(guān)系。
不過(guò)，我們不能只看兩三次的開(kāi)盤(pán)結(jié)果，來(lái)斷定后面勾莊新房庫(kù)存的去化就一定順利。畢竟，和前兩年勾莊的成績(jī)相比，綠城三子的表現(xiàn)實(shí)在不算熱度高。
要知道，綠城開(kāi)盤(pán)的三個(gè)項(xiàng)目是勾莊板塊在售和待售項(xiàng)目中位置最好的，像燕語(yǔ)海棠軒是僅次于當(dāng)年幸福里的存在，但即便如此，燕語(yǔ)海棠軒拼社保也只要5年，基本上在杭州有房票的購(gòu)房者都有機(jī)會(huì)進(jìn)入搖號(hào)階段。
位置最好的項(xiàng)目首開(kāi)表現(xiàn)如此，后面綠城三個(gè)項(xiàng)目仍有1766套房源（剔除正在公示登記房源），更有濱江、萬(wàn)科、越秀這些距離核心稍遠(yuǎn)一些的項(xiàng)目，勾莊壓力不可謂不大。
說(shuō)這么多，只是為了讓大家看清市場(chǎng)背后的真實(shí)情況：降溫是整體趨勢(shì)，而不是只看到眼下熱度還不錯(cuò)，又有一大批投資客扎進(jìn)去，增預(yù)期、加杠桿，到頭來(lái)套進(jìn)去的還是自己。
02
說(shuō)到降溫，不得不提二手房市場(chǎng)。二手新政實(shí)施后僅三個(gè)月，成交量上升的走勢(shì)僅僅持續(xù)了一個(gè)月，可謂“曇花一現(xiàn)”。
早在“5.17”新政出臺(tái)后，我們就曾分析過(guò)，依靠降低二手房落戶門(mén)檻，來(lái)帶動(dòng)二手市場(chǎng)，短期內(nèi)有一定的效果，但效果無(wú)法持久，后驅(qū)力不足。
不出所料，僅僅過(guò)去三個(gè)月，二手房市場(chǎng)再次出現(xiàn)下行的趨勢(shì)：
今年5月新政出臺(tái)后，當(dāng)月二手房成交量逼近5000套，到了6月的6738套達(dá)今年來(lái)最高點(diǎn)。不過(guò)，7月份成交量明顯下降，成家量5183套，環(huán)比6月份下降23%。
到了本月，成交量仍有下降的勢(shì)頭。
截至8月14日，杭州二手房8月來(lái)成交1996套。如果以日均成交142套計(jì)，8月份二手房成交量大概率要跌破5000套。即便有高溫天氣的影響，但杭州的二手房市場(chǎng)的確不容樂(lè)觀。成交量持續(xù)萎靡狀態(tài)，只會(huì)一點(diǎn)點(diǎn)消磨市場(chǎng)的預(yù)期。
目前杭州二手房庫(kù)存已經(jīng)超18萬(wàn)套，加上2019年開(kāi)盤(pán)的房子今年基本都要交付，到了年底庫(kù)存量還會(huì)進(jìn)一步增加，突破20萬(wàn)套也并非沒(méi)有可能。
所以接下去二手房市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方不太會(huì)持續(xù)膠著“打心理戰(zhàn)”，房東要想誠(chéng)心把房子快速出手，只有降價(jià)出售。
03
新房和二手房一直以來(lái)都是土地市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，這兩個(gè)市場(chǎng)表現(xiàn)是房企拿地的重要參考。
今年上半年，杭州已經(jīng)完成前兩批土地集中出讓。面對(duì)目前新房、二手房的市場(chǎng)表現(xiàn)，三批次土地市場(chǎng)也勢(shì)必會(huì)受到一定影響。
市場(chǎng)下行時(shí)，“快周轉(zhuǎn)”的模式受影響，多數(shù)板塊的新房去化周期都要延長(zhǎng)，靠“快”來(lái)產(chǎn)生一定利潤(rùn)的房企拿地預(yù)期也會(huì)下降。
另外，在今年三批次集中出讓路透名單中，優(yōu)質(zhì)地塊不多，具備快速去化能力的板塊也不多，所以也會(huì)影響房企的拿地積極性。
比如蕭山南臥、新塘這些板塊，新房搖號(hào)都比較困難。如果最終確定在三批次出讓名單中，要么流拍，要么國(guó)資托底。
其實(shí)，土拍市場(chǎng)熱度降低的情況在二批次供地中就可窺見(jiàn)，二批次出讓的45宗地塊有23宗底價(jià)成交，占了超一半；對(duì)于未進(jìn)入搖號(hào)階段成交的地塊，仍然以低溢價(jià)率為主，平均溢價(jià)率不到2%。
同時(shí)，國(guó)資也在二批次供地中成為拿地主角，比如蕭山、金沙湖、臨安、富陽(yáng)，國(guó)資托底明顯，尤其是蕭山區(qū)，成交的12宗地塊中一半是國(guó)企底價(jià)競(jìng)得。
我想，國(guó)資托底的局面，我們?cè)诘谌渭谐鲎屩腥匀粫?huì)看到。
據(jù)了解，最快在本月，三批次集中出讓地塊也會(huì)掛牌，按照這個(gè)計(jì)劃，9月進(jìn)行出讓。屆時(shí)，我們也將持續(xù)關(guān)注三批次供地的熱度到底如何。
來(lái)源：浙房會(huì)
