01
市場越是動蕩，越能彰顯硬實(shí)力。
好比現(xiàn)在的杭州二手房市場，一個(gè)小區(qū)想要脫穎而出，無一沒有“拿手絕活”。
要么以價(jià)換量，典型如網(wǎng)紅次新房君品，憑“奧體最低入場券”一度賣得風(fēng)生水起；要么稀缺性+品質(zhì)，像杭州壹號院，一直保持不錯(cuò)流速。
又或者是低總價(jià)走量剛需房，房源多、客戶多，閑林下沙良渚臨平等長期霸榜。
當(dāng)然，還有以景觀、學(xué)區(qū)等見長的熱銷小區(qū)。
不過，就二手剛改市場而言，同一板塊內(nèi)的樓盤相互pk（外部資源相通），贈送面積（得房率）才是那個(gè)真正的熱銷利器。
不是那種小打小鬧的送個(gè)飄窗、陽臺，而是真正的“超級贈送”。
02
一個(gè)偷面積兇殘的小區(qū)，可以賣得多好？
先把視角拉到蕭山市北。說起這個(gè)板塊，大家的第一印象，應(yīng)該是庫存高地、倒掛微弱、二手艱難吧。
但就是這樣一個(gè)“困難戶”，卻有兩個(gè)二手房異�；馃�。
一個(gè)是市北東的華瑞晴廬，截至9月底，今年已成交72套，其余小區(qū)最多三四十套�？芍^一騎絕塵，遙遙領(lǐng)先。
另一個(gè)是市北西的江南國際城，同期網(wǎng)簽96套，比隔壁的品質(zhì)盤江南之星（83套）還要多。
華瑞晴廬2015年底交付，江南國際城2017年底交付，都是房齡偏大的次新房。而市北近年新交付不少，如云潮府、擁潮府、擁翠府、桂語江南等。
這些品相簇新的新小區(qū)，怎么就賣不過“老小區(qū)”呢？
這不是個(gè)例，蕭山義橋也在上演類似一幕。
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，2019年6月交付的搖號神盤——江灣城，今年前9月共成交86套，且多數(shù)是滿二唯一的房源。
成績不錯(cuò)吧，但對比御景藍(lán)灣，就相形見絀了。
這個(gè)2012年開始交付的超10年房齡小區(qū)，今年已狂賣184套，是江灣城的2.21倍，全杭城第3。相當(dāng)于平均每個(gè)月，成交20多套。
03
逆勢大賣的首要原因，正是逆天得房率。
以華瑞晴廬為例，主力89㎡戶型贈送面積超多。特別是邊套，有差不多40㎡的拓展空間，可輕松實(shí)現(xiàn)4房2廳2衛(wèi)格局，堪稱“小戶型之王”。
再看江南國際城，也是相當(dāng)驚人。
88㎡中間套戶型，贈送約29㎡，雖還是三房兩廳兩衛(wèi)，但整體尺度大不少，主臥還帶走入式衣柜。
118㎡邊套戶型，贈送約35㎡，可做四房兩衛(wèi)，全明通透。如果簡單相加，實(shí)用面積153㎡，得房率接近130%。
御景藍(lán)灣，也是靠超多贈送這個(gè)殺手锏，縱橫樓市江湖。
以89㎡為例，中間套跟邊套戶型，分別有約38㎡、43㎡贈送面積。尺度跟主城區(qū)120㎡，基本沒啥差別。
作為對比，江灣城明顯落于下風(fēng)。
比如同樣三開間南的中間套89㎡戶型，御景藍(lán)灣面寬10.1米，江灣城只有9.7米。進(jìn)深，江灣城不到10米，御景藍(lán)灣高達(dá)12.5米。
體現(xiàn)在房價(jià)上，就是更低的實(shí)際成本。
比如一套掛價(jià)540萬的江南國際城118㎡，表面單價(jià)4萬5出頭。但算上贈送面積，實(shí)際單價(jià)只要3萬5。再如單價(jià)2萬5的御景藍(lán)灣，實(shí)際單價(jià)1萬7。
“二手剛改首重性價(jià)比，總價(jià)差不多情況下，優(yōu)勢太大了。”中介說。
當(dāng)然，這些小區(qū)規(guī)模大、掛牌房源多也是客觀原因，都是千戶級大盤，盤均掛牌百套以上。
04
“偷面積”要追溯到十幾年前的“90/70”政策。
為了在有限的空間里增加賣點(diǎn)，當(dāng)時(shí)開發(fā)商絞盡腦汁，螺絲殼里做道場，通過各種方式擴(kuò)大使用面積，也因此出現(xiàn)了一批神戶型。
而因?yàn)楦鞣N原因，這種喪心病狂的贈送，又多見于蕭山樓盤。
除了上文3盤，還有順發(fā)和美家的90㎡，通過隔出一層，空間利用率相當(dāng)于170㎡；高運(yùn)·學(xué)林尚苑、金地天逸等，包括后來的美哉美城，都是偷面積的典型代表。
不過，隨著政策趨嚴(yán)，偷面積開始慢慢退出歷史舞臺。
2014年7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》，明確飄窗、雙層挑高露臺等贈送空間，統(tǒng)統(tǒng)將計(jì)入建筑面積。
2017年4月，杭州市規(guī)劃局在土地出讓文件中，明確提出：
不得設(shè)置通高功能性用房；不得設(shè)置或預(yù)留梁、墻、柱等圍合的通高空間；不得設(shè)置花池、類陽臺等裝飾空間；不得設(shè)置不符合建造和使用邏輯的天井、采光井、通風(fēng)井、尾氣井、飄窗等。
設(shè)備平臺（無論主體結(jié)構(gòu)內(nèi)外）均按全部水平投影面積計(jì)算容積率。
2018年7月，浙江省又出臺新規(guī)，進(jìn)一步對陽臺、露臺、飄窗、設(shè)備平臺等可以“偷面積”的部分，做了更明確的限制。
再后來，封閉式陽臺也要全部算面積。至此，“偷面積”幾乎被堵死。
05
無面積可偷，結(jié)果顯而易見：得房率越來越低了。
以曾今主流的89㎡三房兩衛(wèi)為例，還想保持尺度舒適性，要么犧牲一個(gè)衛(wèi)生間，做三房一衛(wèi)，要么犧牲一個(gè)房間，做大兩房。
想達(dá)到過去89㎡三房的尺度，如今基本要100㎡。
同樣的建筑面積，面寬肉眼可見變窄了，進(jìn)深也變短了，陽臺和飄窗也少了。相當(dāng)于實(shí)際房價(jià)更高了。
因?yàn)橄迌r(jià)，新房銷售階段差別不大。但進(jìn)入二手市場，得房率高的往往更受歡迎。
無論順勢還是逆勢，都更易成交，更易賣出高單價(jià)。
就像奧體三兄弟，為什么創(chuàng)世紀(jì)的房價(jià)比較堅(jiān)挺（大戶型仍要8萬上下），很重要的一個(gè)原因就是高得房率。
所以在二手房這個(gè)大池子里，買家挑選房源時(shí)，不能只是簡單的單性思維，注重表面單價(jià)勝過所有，而是要結(jié)合得房率、品質(zhì)等綜合考慮。
對賣家來說，這種超多贈送的房子，也是值得珍惜的。
來源：層樓
