慌嗎？杭州二手房：能否踩住“下跌”剎車？

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首先，這一輪二手房的量?jī)r(jià)下行，來(lái)自兩個(gè)主因。
1、新政下，房票被卡掉一批，實(shí)際上主要被卡掉的，是愿意買漲價(jià)后二手的那批房票。
去年到今年上半年，二手輪動(dòng)普漲后，說(shuō)實(shí)在的，本地人除了結(jié)婚、孩子要讀書(shū)這樣的硬剛需，一般不會(huì)有人愿意入手，明顯價(jià)格高于一手搖號(hào)的二手房。
真正接手二手的，有相當(dāng)一部分是來(lái)自全國(guó)落戶杭州，想要快速擁有杭州房產(chǎn)的外地投資客。這部分房票在新政下被卡，使得高價(jià)二手房接盤的人大量減少。
2、二手房按揭凍結(jié)。
這才是整個(gè)二手房市場(chǎng)徹底冷掉的最重要的原因。
二手按揭不放貸，對(duì)買賣雙方影響都很大。
對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，放不了按揭，等于直接卡死購(gòu)買力。你想想，有多少人能不貸款買房呢？
所以卡死信貸，二手房基本等于斷了根。
對(duì)于賣家來(lái)說(shuō)，二手放不了貸，除了急賣的，也都不誠(chéng)心賣。你想，房子賣掉，銀行按揭要明年放款，無(wú)法過(guò)戶，騰不出房票，二手房賣了個(gè)寂寞，等于沒(méi)賣。
與其如此，不如不賣，明年有貸款額度了再說(shuō)。
越這樣，越難成交，量縮得越厲害。
針對(duì)以上兩點(diǎn)，我的看法是，明年按揭額度出來(lái)后，情況會(huì)有明顯改變，成交量會(huì)有效放大，熱度會(huì)逐步起來(lái)。
明年就不一定會(huì)出現(xiàn)所謂的最低點(diǎn)。
03
其次，隨著時(shí)間的推移，房票會(huì)逐步增多。
這里增多的房票包含幾部分。
1、2017年9月之后開(kāi)始交社保的人，和2019年9月之后落戶且交社保的人。每過(guò)一個(gè)月這些人的數(shù)量會(huì)增加一些。這個(gè)數(shù)量會(huì)持續(xù)放大，因?yàn)樵酵�后，落戶杭州的人越多�?br>2、2016年9月之后落戶杭州的人。每過(guò)一個(gè)月，這類人群數(shù)量也逐步增加，都可以買第二套了。
3、明年按揭有了額度之后，二手交易回暖，多年社保的老杭州房東們會(huì)愿意把老房子賣掉，騰出房票去搖新房，導(dǎo)致新房更難搖，從而倒逼社保少的人群不得不回到二手房。屆時(shí)，二手房不在高位，會(huì)讓真正的剛需自住或者改善自住的人，愿意買下二手。
4、長(zhǎng)期價(jià)值投資的朋友，長(zhǎng)期極度看好杭州的朋友，還是會(huì)源源不斷的進(jìn)入杭州這座城市。畢竟這里吸引人的除了房?jī)r(jià)，還有就業(yè)、醫(yī)療、教育等等配套。你看不上的，不表示其他城市的人看不上。
何況，杭州的房地產(chǎn)就算熱度看上去沒(méi)那么高了，比其他更糟糕的樓市，還是好太多。矮子里拔長(zhǎng)子，杭州也還是全國(guó)城市中的優(yōu)選。
這些增加的房票，都是購(gòu)買力。
市場(chǎng)供應(yīng)總歸有限，一手被擠出，自然去二手。
04
再次，大家已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，所謂的倒掛盤依舊不好搖。
亞運(yùn)村這波紅盤，因?yàn)楣��?yīng)量太大，凍結(jié)資金要求較高，所以似乎熱度不算很高，實(shí)際這是一種錯(cuò)覺(jué)。
重新設(shè)置規(guī)則后，相當(dāng)于每個(gè)項(xiàng)目?jī)纱螕u號(hào)。第一次先入圍，入圍之后才是中簽率。
因?yàn)闆](méi)有大量紅盤分流，最近的一些粉盤紛紛拼社保，很能說(shuō)明問(wèn)題。
基本可以得出結(jié)論，除非單次開(kāi)盤量很大，譬如500套以上，否則低社保人群，會(huì)難以入圍。
連入圍都沒(méi)機(jī)會(huì)，哪里還有機(jī)會(huì)搖號(hào)？
偏偏這些低社保的人群，是真正自住需求為主，或者資產(chǎn)配置為主。這部分人多搖幾次慢慢會(huì)明白這個(gè)道理，到時(shí)候會(huì)不得不轉(zhuǎn)向二手。
05
最后，來(lái)講講真跌的筍盤。
二手房跌了嗎？跌了。
之前漲得厲害的奧體、未科兩大核心都有明顯降幅，硬炒上去的學(xué)區(qū)房更別說(shuō)了。
其他區(qū)域其實(shí)很多本來(lái)就只是掛價(jià)提高，現(xiàn)在把掛牌價(jià)降下來(lái)，算不得跌。沒(méi)有漲過(guò)，哪里有資格說(shuō)跌。甚至有些剛需板塊，交易量依然很大，價(jià)格也比較堅(jiān)挺。
真正下跌的是老破小和漲得厲害的次新房、學(xué)區(qū)房。
但這種所謂下跌，我們要想清楚背后邏輯——核心資產(chǎn)，漲了300萬(wàn)，降價(jià)100萬(wàn)，實(shí)際還是賺了200萬(wàn)。
那么他們?yōu)槭裁匆�少�?00萬(wàn)呢？
因?yàn)閾u中了紅盤呀。在通過(guò)資金調(diào)撥方式買下新房后，已經(jīng)鎖定300-500萬(wàn)的紅利。這種時(shí)候，手上的房子少賺100萬(wàn)，新買的房子多賺300-500萬(wàn)，這筆賬誰(shuí)都會(huì)算。
但這種搖中紅盤的機(jī)會(huì)后面越少，這樣不計(jì)成本急拋的房源就越少。何況，就是有這樣的房源出來(lái)，往往要求快速騰出房票或者能快速拿到交易資金，一般人是沒(méi)有資金能力的。
所以往往筍盤到了你面前，你也不一定接得住。
06
很多人都幻想二手大跌。
有這樣想法的人，往往沒(méi)有房子，想著跌下來(lái)買一套；或者房子不多，想著跌下來(lái)再買一套。
可是，如果你自己有房子，除非逼不得已，有誰(shuí)愿意賤賣自己的資產(chǎn)？
我告訴你，基本不會(huì)有。
這種實(shí)話，你聽(tīng)不得，也是事實(shí)。
很多時(shí)候，你可以捫心自問(wèn)，你自己的房子愿意賤賣嗎？如果你自己都不愿意，憑什么盼著別人愿意？
所以會(huì)賤賣的，往往是有了更好的選擇，或者真的資金撐不下去的炒房客。這些賣家大幅度不計(jì)成本的降價(jià)，不就是為了馬上能成交，或者騰出房票，或者獲取資金。
這種時(shí)候，只有全款立馬能過(guò)戶的買家才是賣家想要對(duì)口的。所以，一旦有真筍盤出來(lái)，很快會(huì)被職業(yè)的選手，直接掃貨。
普通人很難買入筍盤。
從心理上講，買漲不買跌，往往真的大幅度降價(jià)時(shí)，很多人都嚇住了，根本不敢下手�；蛘呖傆X(jué)得還要再跌，再等等，再看看。這些筍盤就會(huì)被人直接買走。半點(diǎn)機(jī)會(huì)也不會(huì)給你。
此外，老杭州人，經(jīng)過(guò)這幾年市場(chǎng)教育，開(kāi)始明白什么叫做優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。買不到倒掛厲害的一手，把老破小賣掉，換成情緒錯(cuò)殺的核心資產(chǎn)，也是接下去會(huì)發(fā)生的事。
但凡事都要趁早，所有人都反應(yīng)過(guò)來(lái)的時(shí)候，往往意味著沒(méi)有機(jī)會(huì)了。
因此，不要覺(jué)得一樓下面還有地下室，這種段子聽(tīng)聽(tīng)就好了。
調(diào)整的機(jī)會(huì)，就是我們選籌的機(jī)會(huì)，抓緊看起來(lái)，年底前是我們選定二手的好時(shí)機(jī)，明年，不會(huì)像很多人想得那么糟糕。