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杭州二手房成交實(shí)價(jià)不透明不是一天兩天了。

究其原因，還是與目前杭州二手房市場(chǎng)普遍存在做低成交價(jià)格以達(dá)到避稅效果的實(shí)際情況有關(guān)，因此沒(méi)有一個(gè)平臺(tái)能夠完全掌握這些房屋的實(shí)際成交價(jià)格。

盡管今年杭州出臺(tái)“517新政”已經(jīng)進(jìn)一步放寬增值稅免征條件，但因市場(chǎng)中大部分次新房源要么不滿五年，要么不符合滿二唯一的免征條件，因此網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中依然存在大量將成交價(jià)做低的房源。

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以近期江南岸成交大熱“曉風(fēng)印月”為例。

自6月交付以來(lái)，該小區(qū)僅鏈家一個(gè)平臺(tái)的掛牌量就有56套之多，掛牌均價(jià)更是達(dá)到了10萬(wàn)元/平米上下，是江南岸的價(jià)格頂流。

然而在平臺(tái)中，我們查詢到該小區(qū)的網(wǎng)簽記錄共有8條，網(wǎng)簽價(jià)格由53234元/平米到97976元/平米不等，跨度之大令人咂舌。因?yàn)榫W(wǎng)簽價(jià)格體系的混亂，導(dǎo)致曉風(fēng)印月的網(wǎng)簽均價(jià)甚至不足8萬(wàn)元/平米，與掛牌價(jià)差異近2萬(wàn)元/平米。

實(shí)際上不僅是曉風(fēng)印月，過(guò)去幾年的次新紅盤如壹號(hào)院、創(chuàng)世紀(jì)、信達(dá)壹品、仁恒濱江園、濱江金地御品等都普遍存在掛牌價(jià)與網(wǎng)簽價(jià)差距2-3萬(wàn)元/平米的案例。

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那么問(wèn)題來(lái)了，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)如果不能作為實(shí)際成交的作證，那么二手房的潛在買家們要如何判斷小區(qū)的真實(shí)價(jià)值呢？

朋友圈的中介們給了個(gè)看似靠譜的“土方法”——通過(guò)他們口口相傳。如果再想讓人確信一些，那么附上一個(gè)“成交截圖”可能效果會(huì)更好。

但這種方法也有個(gè)很明顯的弊端，就是如果從一開始，某個(gè)無(wú)良中介為了推銷自己手中的其他幾套“低價(jià)”房源，就故意散播“高價(jià)”成交的虛假信息，那么除了經(jīng)辦中介和買家賣家外的我們又有什么辦法考證呢？

「玩信息差」的套路，由此而來(lái)。

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這種「信息差」的玩法，其實(shí)更多體現(xiàn)在豪宅市場(chǎng)。

一來(lái)，是他們單價(jià)本就高企，因此做低的價(jià)格差值也更為夸張，能做文章的空間就越充足。

一套10萬(wàn)元/平米網(wǎng)簽的豪宅，中介對(duì)外宣稱的實(shí)際成交價(jià)是12萬(wàn)還是13萬(wàn)，從數(shù)據(jù)上判斷其實(shí)都有一定的可信度。

但一套4萬(wàn)元/平米網(wǎng)簽的低價(jià)房源，如果中介對(duì)外宣稱實(shí)際成交價(jià)是6萬(wàn)或者7萬(wàn)，質(zhì)疑聲自然就會(huì)更多。

二來(lái)，在杭州豪宅市場(chǎng)面臨的供需關(guān)系相對(duì)更正常，尤其是南星橋、三堡、黃龍、鳳起等豪宅板塊紛紛進(jìn)入存量房市場(chǎng)后，潛在買家的選擇并不算多。

而剛需房源因?yàn)榭們r(jià)較低覆蓋面更大，同時(shí)投資客比例太大，二手掛牌量幾近天量，因此供需關(guān)系完全失衡，這也是當(dāng)下二手房成交量長(zhǎng)期萎靡的主因之一。

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二手下行時(shí)期，二手房的價(jià)格總會(huì)到達(dá)我們的心理預(yù)期，不要被鋪天蓋地朋友圈廣告所迷惑，二手市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)格需要理性地去判斷。

比如前面提到過(guò)的幾個(gè)次新紅盤，黃綠兩大平臺(tái)的掛牌價(jià)是顯而易見的上限價(jià)格，如果想偷個(gè)懶，透明售房網(wǎng)的二手真實(shí)房源也可以作為簡(jiǎn)單的參考價(jià)格。

比如鏈家上曉風(fēng)印月的掛牌價(jià)在93339元/平米到119792元/平米不等，考慮到樓層、車位、稅費(fèi)等不同，還有非誠(chéng)心賣的超高掛牌價(jià)，輔以不同面積段的網(wǎng)簽量數(shù)據(jù)，我們基本判斷曉風(fēng)印月的真實(shí)成交價(jià)應(yīng)該在9萬(wàn)-10萬(wàn)/平米的區(qū)間。