01
在杭州外賣小哥的名單上，有兩個外賣禁地。一個是城東楊柳郡，一個是城西天空之城。
上午送進去，下午摸出來，是外賣小哥們在這兩大小區(qū)的真實經(jīng)歷。不少準(zhǔn)時率100%的小哥，更是在這兩大小區(qū)破功。
能進入“被嫌棄”的名單，除了3D環(huán)繞的上蓋立體標(biāo)高，還是這兩個小區(qū)太大了。
楊柳郡占地面積近30萬㎡，天空之城占地更是超50萬㎡，兩個“巨無霸小區(qū)”的戶數(shù)更是均超過了4000戶。
除了外賣小哥犯難，其實住在這類大型小區(qū)的住戶，有時候也會遇到不少問題。
家住義橋御景藍灣的胡女士兒子，前不久搖中了湘湖未來學(xué)校，雖然離學(xué)校僅10分鐘車程，但胡女士一家還是決定搬家。
“從我們那一幢走到小區(qū)門口就等10幾分鐘，再算上到學(xué)校的車程，怎么也要預(yù)留半小時。”
思量之下，胡女士決定在學(xué)校邊上租個房子，步行就能上下學(xué)，兒子每天也能多睡20分鐘。
不過，這類大型小區(qū)雖然有所槽點，但在二手房市場的存在感確實頗強。
02
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，近3個月杭州住宅成交量TOP1的就是御景藍灣。
3個月網(wǎng)簽了46套房源，平均每兩天就能賣掉一套二手房。這在當(dāng)下的行情下，是何等逆天的存在。
楊柳郡近3個月網(wǎng)簽33套，是網(wǎng)簽均價5萬+的小區(qū)中的最強王者。
即使未科二手房走勢減弱，可天空之城近3個月的網(wǎng)簽量，也達到了19套。
在TOP10的名單上，我們還能看到復(fù)地連城國際、保利東灣、桃源小鎮(zhèn)、翡翠城等大型小區(qū)。
它們長期穩(wěn)穩(wěn)地霸榜杭州成交量榜單前列，是我們經(jīng)常能見到的熟面孔。
不僅如此，它們的帶看量也是相當(dāng)大。長期居于杭州二手房帶看榜首位的翡翠城，7月帶看量高達3000多次，平均下來每天就有100多次的帶看量。
03
在這些特大小區(qū)風(fēng)光成交的背后，還有它們的瘋狂掛牌量。
杭房數(shù)據(jù)顯示，杭州掛牌量超千套的小區(qū)一共有三個，分別是閑林的桃源小鎮(zhèn)、青山湖科技城的中天珺府和未科的翡翠城。
御景藍灣掛牌量415套，楊柳郡也有357套，僅部分交付的天空之城也有142套。
一個大型小區(qū)的掛牌量，往往比普通體量的小區(qū)總量還要多。
而在天量掛牌之下，這些大型小區(qū)內(nèi)部的競爭也堪稱白熱化。
以復(fù)地連城國際為例，掛牌量高達517套。房東們想要出手賣房時，面對的競爭對手可要比普通小區(qū)多的多。
一個粉絲告訴我們，他為了早點賣掉連城國際的房子，天天關(guān)注鄰居們的掛牌價，與他們斗智斗勇。
85㎡的房子從240萬掛牌，每天刷新最低掛牌總價，一步步調(diào)整自己的掛牌價。最后，降到了200萬以內(nèi)，才勉強賣掉了房子。
除了價格上得跟著大部分的鄰居退讓，宣傳自己房源的途徑上，大型小區(qū)的業(yè)主也更卷一些。
我就遇到良渚文化村、和家園的業(yè)主，為了在同小區(qū)競品中脫穎而出，除了正常在中介門店掛牌，還會在小紅書、抖音等平臺上發(fā)布房源信息。
“為了賣房子，都成了半個UP主了。”一房東無奈的講。
04
特別大的小區(qū)賣房內(nèi)卷不斷，那些mini小區(qū)是不是就歲月靜好了呢？
從掛牌量上來說，這些體量小的小區(qū)內(nèi)部競爭確實比較弱。
比如，
大關(guān)板塊的錦蘭公寓一共4幢，掛牌房源只有18套；運河畔僅2幢的拱宸府，掛牌量就更少了，只有1套。蕭山城區(qū)3幢的國濱府，也只有8套掛牌；南星橋只有2幢的水岸楓庭，掛牌量則是13套。
從個位數(shù)到十余套的掛牌量，小區(qū)內(nèi)部掛牌量自然沒有那些大型小區(qū)成百上千套來得卷。
內(nèi)部競爭雖小，可這些mini小區(qū)的成交量卻是一言難盡。
錦蘭公寓的上一套成交要追溯到去年9月，已經(jīng)近一年沒有成交了；拱宸府的上一次成交就更久遠了，是在去年2月；至于水岸楓庭，它的上一次成交是在去年1月。
可以說，這些mini小區(qū)的成交量，大部分時候都處于沉睡狀態(tài)。
在這樣的小區(qū)，想要賣一套房子，難度系數(shù)幾近拉滿。
一方面，小區(qū)太小，即使在熱門板塊存在感都很弱，不少購房者往往不會把這些小區(qū)作為第一選擇。
而中介往往也不愿意多帶看這類小區(qū)，“體量大掛牌量多的小區(qū)，我能帶客戶看到滿意為止，但這種mini小區(qū)選擇太少，誠心賣的更少。”
另一方面，因為整體掛牌量和成交量都少，房東們也很難找到一個價格標(biāo)尺，掛出一個合情合理的價格，出貨的難度自然上升。
05
俗話說得好：大盤做市，小盤做事。
撇開二手房市場時的出貨難度，大型小區(qū)和mini小區(qū)的居住優(yōu)勢也是不少。
大型小區(qū)往往能夠自成一體，往往有學(xué)校、商業(yè)、公園、體育設(shè)施等配套，像良渚文化村這樣的社區(qū)，更是因為獨有的文藝范成為文青打卡地。
再比如，我一個家住楊柳郡朋友的女兒，從一年級開始就是和同年級鄰居手拉手去小區(qū)里的學(xué)校，夫妻倆從沒擔(dān)憂過接送的事宜。
至于mini小區(qū)，因為體量小開發(fā)周期短，往往買入后交付速度也會相交中大型樓盤快。
而在一個小型社區(qū)中，由于業(yè)主少，鄰里間的辨識度也會高。不僅方便樓盤管理，業(yè)主之間的關(guān)系也會更和諧。
在當(dāng)下市中心寸土寸金的情況下，核心地段的地段體量越來越小，出現(xiàn)一幢、兩幢的樓盤概率越來越大。
比如剛剛清盤的攬潮華庭，就只有1幢樓共43套，絕大部分房源更超2000萬，但也擋不住15%的低中簽率。
可見小盤雖然內(nèi)部配套相對缺失，物業(yè)后期管理難度也會略大，甚至讓人遺忘了名字。
但只要有足夠好的地段，這一些缺憾都是可以忽略不計的。
其實無論大盤小盤，只要適合自己的，就是最好的樓盤。
來源：層樓
