01
在杭州買賣二手房，不僅出手得快準(zhǔn)狠，還必須練就一副火眼金睛。
因為真實成交價從來是一團(tuán)迷霧。
網(wǎng)簽價算權(quán)威吧？但為了避稅故意做低是常事；如果網(wǎng)簽價離奇地高，有可能真遇上一個人傻錢多的，也有可能是為多套點貸款。
中介成交截圖？大多數(shù)時候就故意顯示了個掛價，甚至定金還能作廢。
前不久亞運村某大戶型剛發(fā)了成交喜報，轉(zhuǎn)頭就被爆出，“成交”房源重新掛牌上架。
即便中介成交截圖，版本也常有好多個。
這家中介說，1000萬含了車位跟大稅；那家中介說，1000萬是純裸房價。一個個的，傳得神乎其神，就像親自操刀了這筆交易一樣。
而經(jīng)手的經(jīng)紀(jì)人，默默看熱鬧，笑而不語。
老話說的“三人成虎”，在杭州二手市場，被演繹的明明白白。
即便是外人看來十分合理的價格，到最后也未必就是真實成交價。尤其是投資客比重高的小區(qū)，更不要輕易被別人“錨定價格”。
02
許多買賣當(dāng)事人，成交后其實并不愿透露實價。
你想想，房東們?yōu)榱速u房子，不會只掛一家中介門店，一定是能掛盡掛。
如此一來，板塊內(nèi)的經(jīng)紀(jì)人都知道了該房東有套房子要賣，還是誠心出售，當(dāng)然一窩蜂涌入。
不光房東會這么想，買家也是一樣。俗話說“貨比三家”，更何況是買房這等大事，不多跑幾家門店，誰知道經(jīng)紀(jì)人報的是不是最低價。
如此一來，就會出現(xiàn)A客戶同時去了甲乙丙三家中介門店，最后僅跟甲家門店的經(jīng)紀(jì)人坐下來洽談的情況。
乙丙兩家門店的經(jīng)紀(jì)人知道后，往往各種騷操作不斷，目的就是攪黃這筆買賣。
具體是怎么操作的呢？大致流程如下：
先給房東打電話，告知手頭又來了組新客戶，愿意以XXX價格（比A客戶的價格略高一些）拿下，看房東有沒有時間來簽定金合同。
同時也給A客戶打電話，告知他房東能接受的底價更低，如有需要他們可以幫忙談。
房東一看自家房子這么搶手，自然不愿意“賤賣”給A客戶；而A客戶聽聞房東原來底價更低，免不了質(zhì)疑甲中介沒有盡心談價格。
但凡有一方把持不住，這出“無間道”就成了。
即便謊言很快被拆穿又如何，對經(jīng)紀(jì)人來說，只要房子沒賣掉，那就還有機(jī)會。
哪怕雙方簽訂了定金合同，依然會有中介暗戳戳告知房東，你的房子賣便宜了，也能讓房東好生膈應(yīng)一番。
03
這時，正式完成過戶前，不論是房東還是經(jīng)手中介，對外報高幾十萬是最佳策略。
一來，經(jīng)手中介可避免同行的惡性競爭。
二來，房東可避免鄰居的網(wǎng)暴。
現(xiàn)在賣房不像前幾年價格一路上揚，反而“出道即巔峰”，一交付就一大批想低價出逃的。
但明面上，那些高投資客占比的紅盤，依然會組成各種保價聯(lián)盟，高喊多少萬不賣。一旦有誰不講武德直接賣個“驚喜價”，第一個來討伐的就是同小區(qū)的其他業(yè)主。
早兩年未科某低密盤，房東就因為價格掛太低被鄰居們“討伐”，放棄出售，結(jié)果錯失了最佳出貨時機(jī)。
還有最近南岸某紅盤，第一套掛出低價的房源，房東電話直接被鄰居打爆。
這時房東多報個幾十萬成交價，皆大歡喜。
最常見的是，一套房源網(wǎng)簽時做低幾十萬，但對外報價比實際成交價高幾十萬。
所以啊，很多你看到的只是對外的成交價，其實并沒那么精準(zhǔn)。
畢竟，帶不帶車位，大稅、中介傭金如此支付等具體細(xì)節(jié)，只有經(jīng)手的經(jīng)紀(jì)人跟買賣雙方才最清楚，外人多半是道聽途說。
04
杭州二手房“價格迷霧”真要深究，原因還有許多。
比如房東為什么肯配合，不純粹是避免不必要的鄰里糾紛，同樣也是“面子保衛(wèi)戰(zhàn)”。
房子作為家庭一項重要資產(chǎn)，誰都不愿意見到房子跌價。這就好比公告天下，自己投資失敗了。
尤其是當(dāng)年搖中網(wǎng)紅盤的業(yè)主，更是難以接受這一落差——兩三年前搖號時還是搖中一套即賺上百萬，交付時竟然只能保利息，甚至連利息都保不住。
對中介公司而言，真實成交價低于對外報價，更有助于活躍市場。
先前，杭州另一些粉盤板塊，因為對外報的全是真實成交價，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)的意向買家覺得價格還會跌，于是砍價砍得更兇。
房東一看，這價格砍得連保本線都守不住了，還不如不賣。
如此一來，買賣雙方均陷入僵持狀態(tài)，板塊內(nèi)二手房成交量明顯驟降。
這樣的結(jié)果，遇上樓市下行期，結(jié)局大概率是可以預(yù)見的：摒不住的房東，不得不虧本離場，而這又會導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)二手房價進(jìn)一步下滑，房東更難賣出高價。
如此一來，便會陷入惡性循環(huán)。畢竟，現(xiàn)在杭州絕大多數(shù)板塊，已經(jīng)變成買方市場。
如果你是要賣房子，那么交付后的頭幾個月，價格迷霧期趁早出貨；但如果你是買家，不妨再等一等，起碼等交易量穩(wěn)定、掛牌房源量沒那么多時再考慮。
尤其是那些投資客扎堆的超級熱門板塊。
到那時，成交的樣板量大了，真實的價格也就顯露了。
來源：層樓
