| PART 1 |
517新政出來(lái)滿一星期，子彈出膛，一直在飛。
近一周二手房在掛牌量激增的同時(shí)，漲跌呈現(xiàn)1：7的分化，掛高一套，掛低7套，一個(gè)小區(qū)的同類房源，有的掛高有的掛低；
掛高是覺(jué)得買家多了，需求旺盛；掛低的是覺(jué)得政策就是為了救二手成交量，趕緊出了打新或者回血；
其實(shí)沒(méi)什么依據(jù)，都是“現(xiàn)在我覺(jué)得...”，在同是原來(lái)“我覺(jué)得的價(jià)格”上調(diào)整個(gè)五萬(wàn)、十萬(wàn)探探路。
那么現(xiàn)在的二手漲價(jià)，有道理嗎？
| PART 2 |
筆者先給結(jié)論，有一定道理，但如果不是優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)，想賣，得降價(jià)。
一季度的經(jīng)濟(jì)報(bào)告里，CPI漲幅0.9%，但是看看ppi，可謂慘不忍睹，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查司司長(zhǎng)對(duì)一季度數(shù)據(jù)解讀的內(nèi)容如下：
▲2022一季度CPI\PPI,數(shù)據(jù)來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)明顯的蹊蹺，ppi的漲幅和cpi明顯不是一個(gè)數(shù)量級(jí)的，這和我們的日常感覺(jué)也相符，媒體上總是經(jīng)濟(jì)差、裁員、降薪，而日常消費(fèi)品雖然在漲價(jià)，但體會(huì)不明顯，米面糧油等民生貨品的實(shí)際價(jià)格漲幅不大；
這說(shuō)明兩個(gè)淺顯的道理：
1、上層有意引導(dǎo)通脹先進(jìn)入虛擬的金融資產(chǎn)，而沒(méi)有直接傳遞到日用品的價(jià)格而第一季度的成本壓力是企業(yè)和地方在背，比如裁員、訂單增量減頻次、降薪、減稅等等；
2、CPI里一定有虧成海的品類，大幅拉底了整體的增幅。
4月的經(jīng)濟(jì)報(bào)告出爐，CPI果然重回“2的時(shí)代”，來(lái)到了2.1%，而一個(gè)月就抬升1.2%的主要功臣就是“豬肉”，在跌了近一年以后，白條豬的價(jià)格終于環(huán)比上漲，一下子暴露了通脹就在身邊的真相，而這仍然同比去年低了33.3%；
▲20224月CPI\PPI,數(shù)據(jù)來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
我們國(guó)家的CPI的構(gòu)成如下圖，而豬肉這一項(xiàng)在食品類的比重高達(dá)1/3，也就是整個(gè)物價(jià)指數(shù)的10%的貢獻(xiàn)都來(lái)自豬肉這一品類，而第一單項(xiàng)權(quán)重的居住統(tǒng)計(jì)的主要指標(biāo)是“租金”，這個(gè)最直觀反映居住供需的數(shù)據(jù)，卻不能反映房?jī)r(jià)。
‘
▲CPI品類權(quán)重
讀完報(bào)告可知，目前真實(shí)的經(jīng)濟(jì)情況是：
有錢人金融資產(chǎn)多，通脹，普通人拿著錢沒(méi)資產(chǎn)或者壓根沒(méi)錢，相對(duì)通縮；
有錢人的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)會(huì)漲價(jià)，普通人夠不到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價(jià)格門檻，手里的錢又沒(méi)地方去，貶值，貧富差距繼續(xù)加大。
| PART 3 |
那么，CPI的“假面”如果二季度、三季度維持不下去，會(huì)怎么樣？
金融品的通脹尤其是房子（股市體量沒(méi)法和樓市比）必需要人接盤(pán)，刺激還不夠的城市，政策會(huì)一浪高過(guò)一浪；
不然，很快放出的水也會(huì)體現(xiàn)在日常品的物價(jià)和更多人員的失業(yè)率上；
屆時(shí)，大部分居民更不消費(fèi)，有余糧的還會(huì)去提前還房貸，日常能吃雞就不吃牛，購(gòu)物指著發(fā)消費(fèi)券和網(wǎng)上購(gòu)物節(jié)（今年一定很實(shí)惠）；
有工作的年輕人更少，年輕人沒(méi)錢沒(méi)工作，一系列的惡果想必也不用筆者盡言。
所以，擁有真正優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)的有錢人，有信心扛過(guò)周期，不急著賣，還能適當(dāng)加價(jià)。
追逐這種好板塊好資產(chǎn)的有錢人也會(huì)趁現(xiàn)在LPR大調(diào)整大寬松的環(huán)境快速上車，省得以后漲的更多、還錢更多、搖新房又難；
而手里拿著一般的房源，因?yàn)橘Y產(chǎn)成色不足以抗衡周期、與城俱進(jìn)，要考慮的則是賣家的情況，掛的越高，離新房的限價(jià)就越遠(yuǎn)；
以杭州舉例，杭州的新房市場(chǎng)比起90%的城市可謂是獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷、高歌猛進(jìn)，土拍、銷售雙堅(jiān)挺；
而二手房的賣家一定要明白一個(gè)道理，5.17放出的買家，基本都是新杭州人也是真剛需，不等著進(jìn)政策市新房的保護(hù)圈，因?yàn)閷?shí)在有迫切需求，沒(méi)時(shí)間去等社保和搖號(hào)；
等這一批“真迫切一族”都上了車，下半年通脹傳遞到實(shí)物，米面糧油襪子板凳拖鞋地毯都8%、10%跳漲的時(shí)候，絕大部分人的情緒不會(huì)那么樂(lè)觀，如果有了新房票，選近郊的宜居盤(pán)都比二手強(qiáng)，別說(shuō)漲價(jià)的了。
所以筆者說(shuō)漲價(jià)其實(shí)有一定道理，但如果不是優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn)，想賣，且有的降價(jià) 。
勿要刻舟求劍，除非手握至寶。
| PART 4 |
寫(xiě)到這里，又來(lái)到了一個(gè)似曾相識(shí)的局面。
與誰(shuí)相似？ppi狂漲，cpi不動(dòng)，企業(yè)部門和地方在扛壓力，就業(yè)壓力大，降準(zhǔn)、降息；
沒(méi)錯(cuò)，2015。
于是，我們又要面對(duì)一個(gè)老問(wèn)題：漲價(jià)去庫(kù)存，還來(lái)嗎？
筆者的回答是：不具備這樣的條件；
其一，15年時(shí)新房的門檻的絕對(duì)值沒(méi)那么高，從1漲到3容易，從3漲到4可是另一個(gè)故事了；
其二，居民的負(fù)債率太高，去年已經(jīng)趕德超日了，只針對(duì)少部分人鼓勵(lì)加杠桿，庫(kù)存也是去不掉的；
其三，降準(zhǔn)、降息的頻率和力度沒(méi)那么猛，15-16筆者記得很清楚，準(zhǔn)和息隔一月降一次，每次0.5%，從年頭到年尾，2022的降準(zhǔn)0.25%和4.25%首套房的LPR沒(méi)那么強(qiáng)；
其四，大規(guī)模的棚改貨幣化未開(kāi)啟。
其五，“房住不炒”最高綱領(lǐng)的嚴(yán)肅性和出生率的慘淡，這個(gè)時(shí)代對(duì)生育主力人群的公信力是很重要的。
當(dāng)然，如果未來(lái)經(jīng)濟(jì)真的需要“多害相權(quán)取其輕”，比起就業(yè)慘和社會(huì)動(dòng)蕩，通脹仍然是上上選，這五條尤其是三、四條的組合又同時(shí)發(fā)力的時(shí)候，狼人又會(huì)回來(lái)，希望不會(huì)有那一天。
“漲價(jià)去庫(kù)存”不會(huì)輕易來(lái)，那么，鐘擺打到另一邊“加量不加價(jià)”的概率就會(huì)加大；
什么意思呢？
首先，救市要救房企，最近的呵護(hù)可不少，比如最近的“首批示范房企”，某些深陷輿論的房企竟然“示范”了，能發(fā)公司債了，地方各種退稅措施也會(huì)跟上，讓房企敢拿地；
其次，土地的讓利和供應(yīng)量要起來(lái)，各地相繼會(huì)把好地拿出來(lái)，把容積率出讓宗數(shù)提上去以維持財(cái)政收入；
其三，人才政策會(huì)愈發(fā)兇猛，搶人從來(lái)都是“零和博弈”，何況新增人口即將轉(zhuǎn)負(fù)；
其四，銀行吃飽了利潤(rùn)再吐出來(lái)點(diǎn)給老百姓，LPR和浮動(dòng)點(diǎn)數(shù)還有下調(diào)的空間。
那作為個(gè)人，最香的選擇是什么？
自然是等房東再降價(jià)、等銀行再讓利、等新房供應(yīng)更多、等房企逃離暴雷風(fēng)險(xiǎn)；
除非“漲價(jià)去庫(kù)存”或者“能撿漏”，不然怎么劃算怎么來(lái)，畢竟高位上崗的“韭菜”指望日后10后這代人接盤(pán)3手老房太不現(xiàn)實(shí)。
總結(jié)：等不起就多看房、猛砍價(jià)，等得起就等新房。
| PART 5 |
這一次，真是“等等”黨的勝利。
來(lái)源：杭州房叔
