01
明明是三兄弟，但有人偏要當(dāng)帶頭大哥。
這句話，放在未科三兄弟之一的未來悅身上，那是再合適不過了。
因為剛剛過去的2月，未來悅的成交量幾乎是殺瘋了的節(jié)奏，一個月成交了12套房源，穩(wěn)坐未科核心二手房成交量的頭把交椅。
而未來悅上一次有超過12套月成交量的數(shù)據(jù)，還要追溯到2021年4月。
未來悅憑一己之力，撐起了未科三兄弟的美名，因為另外兩個樓盤的二手成交數(shù)據(jù)相當(dāng)沉默。
在二手房全面回暖的2月，中南樾府網(wǎng)簽了1套房源，上一次網(wǎng)簽數(shù)據(jù)則要追溯到去年8月，足足半年才有今天的破冰成交。
隔壁的印未來也差不多，2月同樣只網(wǎng)簽了1套二手房，上一次網(wǎng)簽則是在去年11月。
為什么三個同時期、同位置，甚至顏值也在伯仲之間的樓盤，在二手市場上的表現(xiàn)有如此明顯的反差呢？
02
一個公認(rèn)的答案是，未來悅小區(qū)是三兄弟最大的。
印未來一共有868戶，樾府則是780戶，未來悅一二期則有1633戶，幾乎是前兩者的總和。
房源絕對數(shù)量的倍數(shù)級差異，直接影響了三兄弟的掛牌量。
以貝殼上的房源掛牌數(shù)據(jù)為例，未來悅掛牌了93套，印未來是60套，樾府則是67套。
可以看到，未來悅基本上是其他兩個樓盤掛牌量的1.5倍。這導(dǎo)致，在未科三兄弟里，未來悅占據(jù)了相對主導(dǎo)的話語權(quán)。
其次，是三兄弟面積段的分布大有差異。
以120㎡為改善基準(zhǔn)線，印未來120㎡以上房源量為508套，占總量58.5%；樾府是314套，占比40.2%；最低的未來悅則是632套，占比38.7%。
從這組的數(shù)據(jù)中，可以清晰的看出，印未來是這三個樓盤中最偏改善的，房東自住的比例也高。
而在90㎡左右面積段中，印未來和樾府加起來590套，未來悅單盤則有592套。
這是未來悅超強流通性的底牌之一。同時也說明，綠汀路目前仍是剛需初改為主的市場。
03
當(dāng)然，僅僅是體量和面積段分布帶來的差異，不會讓未來悅甩開其他兩個小區(qū)一大截。
最具競爭力的，還是來自戶型和價格的降維打擊。
剛需三房哪家強，首家還是得看未來悅。不僅有89㎡三房兩衛(wèi)戶型，還有84㎡三房一衛(wèi)戶型。別小看這5㎡，有時候小幾十萬就是壓倒剛需的一根稻草。
所以，當(dāng)印未來把三房戶型面積上升至94㎡時，與未來悅89㎡同樣的三開間朝南產(chǎn)品，卻平白無故多了5㎡，買家比較之下內(nèi)心的天平自然倒向了未來悅。
那樾府的89㎡三房兩衛(wèi)，總是一樣能打了吧？事實上是未必如此。
樾府的89㎡是躍層戶型，功能相近，還有“樓上樓下”的院墅感。但想象很美好，實際入住，在小空間內(nèi)還要爬樓梯反倒成了槽點。如果你去實地看過，樾府二樓的北側(cè)房間采光更是一言難盡。
中介也直言，樾府躍層戶型的客群比較小眾，要遇到有緣人并不那么容易。
在四房戶型上，未來悅也是起步面積最小的，107㎡就能做到四房兩衛(wèi)，且還是邊套戶型。
而樾府最小四房是109㎡躍層，印未來則是123㎡。
在戶型的基本盤上，未來悅總是能多省幾個平方，這樣在疊加單價優(yōu)勢后，總價的差距就顯得尤為明顯。
04
數(shù)據(jù)顯示，未來悅掛牌均價為57360元/㎡，樾府則是59820元/㎡，印未來則高達(dá)66800元/㎡。
單從掛牌價上看，就可以發(fā)現(xiàn)未來悅的二手房價會克制不少。
而在2月的實際成交中，未來悅中高樓層均價大致在5萬-5萬2，低樓層則基本上是5萬以下。
樾府唯一成交的這套89㎡躍層，房東讓了不少價后，最終以5萬1左右的單價成交。
至于印未來，價格顯然要高得多了，這套123㎡最終以718萬左右的總價成交，折合單價5萬8，遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開其他兩個樓盤。
最近，更有一套同樣戶型的高樓層房源成交，總價還要比前一套貴上不少。
這么看下來，就會發(fā)現(xiàn)同樣的550萬，你可以去未來悅買個107㎡四房邊套，但去印未來只能買一套三房中間套。
如果去未來悅選擇一套三房，還能比印未來省下100萬，這筆錢都可以買兩輛5系了。
這筆帳，許多剛需二手接盤俠一定會算的。
05
除了 這些客觀因素，房東和中介形成的輿論場，也影響著三兄弟的成交。
最硬氣的顯然是印未來房東，憑借著大戶型的不錯得房率，以及是三個盤中距離地鐵最近的樓盤，印未來業(yè)主們還是相當(dāng)惜售。
掛牌最低的一套小戶型，單價也要5萬6。至于四房以上大戶型，則直接6萬起步。
樾府因為戶型的小眾，買家一般只有低于未來悅單價時才會心動。
可是，房東們可不這么認(rèn)為，當(dāng)初都是一樣的價格入手，而且是三兄弟里搶得最兇的，憑什么現(xiàn)在要比你低才能出手呢？
附近中介告訴我，因為長時間沒成交，不少樾府房東還停留在原本6萬左右的印象中，不肯輕易松口。
這樣一來別說后面的價格談判了，連看房的人都很少。手邊買房數(shù)據(jù)顯示，樾府近7天的帶看量是37次，未來悅則高達(dá)197次。
相對來說，未來悅的房東則務(wù)實得多，不僅價格上掛得更務(wù)實，談判余地也會多一些。
房東們的態(tài)度，也直接決定了中介們的推薦指數(shù)。
畢竟，誰都愿意和一個更接真實市場地氣的房東談判，而不是辛苦說服一個“愛買不買”的傲嬌業(yè)主。
“我一般都先推未來悅，客戶接受度比較高，房東心態(tài)也好一點，更容易成交。”三兄弟樓下中介門店的小樂說道。
而他這幾天正主推的，正是一套樓層不錯的未來悅107㎡，總價550萬。
有時候，市場就是這么奇妙，新房銷售時大家同門出道，到了二手房卻生長出各自糾纏的生命線。未來悅在三兄弟中一枝獨秀的成交量，同樣緣于此。
來源：層樓
