??
吳曉波頻道
2024年2月19日09:00浙江杭州巴九靈文化創(chuàng)意股份有限公司官方賬號
關(guān)注
“住房銀行屬于社會保障體系，為不同收入和不同居住需求的人都提供了購房融資渠道。”
文 / 巴九靈
2024年的房地產(chǎn)市場的動靜有點大：
廣州扔出第一張房票；深圳開啟了涉及全市60%居民的城中村改造；曾經(jīng)棚改專項債的升級版——3500億元的抵押補(bǔ)充貸款（PSL）發(fā)行；1000億元的住房租賃團(tuán)體購房貸款正在路上；住建部更是“語出驚人”，提出各地可以因地制宜地設(shè)計自己的房地產(chǎn)政策……
這些政策都和一個詞有關(guān)：去庫存。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2024年1月，百城商品住宅庫存量高達(dá)5.02億平方米，遠(yuǎn)高于2014年庫存高峰期的4.07億平方米。
如果說2015年“去庫存”是通過棚改漲價去庫存，那么2024年則面臨更為兩難的局面。
在此背景下，一個沉寂許久的聲音突然冒了出來：組建國家住房銀行。
前段時間，前重慶市市長黃奇帆則在三亞的一場論壇中提到：中央政府盡快組建住房銀行，拿出50萬億到70萬億元，集中采購閑置庫存房屋，利用這個時間窗口，建設(shè)類似于新加坡的組屋或廉租房。
與此同時，任澤平團(tuán)隊也發(fā)了一篇名為《關(guān)于組建住房銀行的構(gòu)想》的文章。畢竟，從“政策”到“制度”才是中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的基礎(chǔ)。
那么，什么是國家住房銀行？
我們知道，全球目前主流的住房金融制度大致有三類：
住房抵押貸款制度、公積金制度和住房儲蓄制度。
住房抵押貸款更顯商業(yè)性和資本性，對貸款人有收入要求。公積金主要面向有穩(wěn)定工作的城鎮(zhèn)居民，并具有一定強(qiáng)制性。而住房儲蓄制度則是一種政府扶持的公益性融資體系，主要為低收入或無房者提供低息貸款，去購買商品房或保障性住房。
有學(xué)者就把這個住房儲蓄制度稱為“住房銀行”。從性質(zhì)來看，住房銀行屬于社會保障體系，為不同收入和不同居住需求的人都提供了購房融資渠道。
可以說，既能保民生，又能刺激買房的住房銀行，是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的一個普遍住房金融制度。
而放眼全球，有三種主要的住房銀行模式。
?第一類是美國的“兩房”模式。“兩房”指的是房利美和房地美——全美最大的兩家住房抵押貸款公司。“兩房”模式最大的特點是“次貸+政府兜底”。
簡單來說，在美國政府授權(quán)下，“兩房”能將優(yōu)質(zhì)的住房抵押貸款，打包成金融資產(chǎn)（如債券）拿去市場上流通，回籠資金后再進(jìn)行放貸，市場上稱其為“ABS資產(chǎn)證券化”。
這一模式的好處是有政府信用背書，房貸流動性大大提高。由于“兩房”有政策性金融屬性，它可以為低收入群體和少數(shù)族裔提供抵押貸款。當(dāng)然，也有“失控”的時候，它便是2007年的“次貸危機(jī)”。
?第二類是法德儲蓄銀行模式。法德儲蓄銀行的資金池為居民自愿繳納，具有互助性質(zhì)，政府為低收入者提供補(bǔ)貼，而住房銀行除了為儲戶提供超低息貸款，還有社會保障房、城市更新項目等公益性投資，且資金基本只在機(jī)構(gòu)和儲戶之間流動，很少受外界資本干擾。
比如德國最大住房儲蓄機(jī)構(gòu)施威比豪爾銀行，房屋貸款利率為2.15%，存貸利差長期穩(wěn)定保持在2%，這使得超過1/3的德國居民參與到項目中。
?第三類是新加坡中央公積金模式。1955年新加坡建立中央公積金制度，1968年用于住房。相比法德儲蓄模式的“自愿”，它的特點則是“強(qiáng)制”。居民和其雇主強(qiáng)制繳納而形成的資金池，大頭用于保障房（組屋）的建造和為購房者放貸。
組屋只面向中低收入者，10%的公積金用于首付，剩余貸款再用公積金還。在“中央公積金制度+組屋”的住房銀行模式下，新加坡公民住房自有率高達(dá)90%，實現(xiàn)了“居者有其屋”。
盡管中國目前并無嚴(yán)格意義上的住房銀行，但早在2009年，業(yè)內(nèi)學(xué)者便提出過類似設(shè)想。五年后，國開行設(shè)立了住宅金融事業(yè)部，發(fā)行住宅金融專項債，用于支持棚改和城市基建，這被視為住房銀行首次嘗試。
而到了2015年，住建部有人撰文稱“國家住房銀行成立的條件已經(jīng)基本成熟”，一度引發(fā)熱議。在之后幾年里，偶有建議和相關(guān)支持文件，但大都沒了下文。
不管是之前的討論，還是如今的聲音，大都將矛頭對準(zhǔn)了現(xiàn)行的住房公積金制度，而這項制度正是參照了新加坡的中央公積金制度。從1991年上海試點開始，住房公積金在中國存在了近40年。
在業(yè)界看來，將已有的住房公積金制度改制成住房銀行的可行性較高，至少在資金上存在可能——目前公積金存量已超過9萬億元。
然而，對于這一個“新物種”，是積極的一面多，還是消極的一面更多，目前至少還有四個問題有待討論和解決：
◎ 其一，現(xiàn)有的住房公積金制度存在哪些缺陷？轉(zhuǎn)型為住房銀行短期存在哪些積極的地方？
◎ 其二，住房銀行制度是否會在一定程度上導(dǎo)致商品房，尤其是2015年后房地產(chǎn)行業(yè)高周轉(zhuǎn)下建造的商品房的價格下跌？更進(jìn)一步說，中國房地產(chǎn)市場化進(jìn)程是否會出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點？
◎ 其三，錢的問題。組建住房銀行的資金哪里來？高達(dá)70萬億元的資金池將如何補(bǔ)充？
◎ 其四，發(fā)達(dá)國家模式或經(jīng)驗，例如名聲“不太好”的資產(chǎn)證券化，是否有可能融入到中國特色國家住房銀行的改革中？
組建國家住房銀行，是利是弊，小巴邀請了四位房地產(chǎn)&宏觀經(jīng)濟(jì)的大頭，下面一起來看看他們的觀點。
國家住房銀行是兼具市場運(yùn)營機(jī)制與保障屬性的非營利性金融機(jī)構(gòu)，它是普惠性的，目的是能夠給絕大多數(shù)中等收入者提供和公積金一樣低利率的房貸。
但現(xiàn)有的公積金制度有哪些問題呢？比如存在“孤島現(xiàn)象”，全國公積金無法統(tǒng)一運(yùn)營。像深圳公積金管理中心的繳存資金，和上海沒有任何關(guān)系。再比如，普惠性極低，2021年公積金的年貸款率僅僅只有1.89%，直白地說，你的錢被少數(shù)人拿去用了。
所以如果公積金制度需要深度改革，國家住房銀行是一個方向。
但住房銀行不能像現(xiàn)在的公積金制度一樣沒有市場化的金融手段，否則就是無源之水，僅靠財政投入無法撐起如此龐大的普惠性房貸需求的，所以在資金上是一個挑戰(zhàn)。
美國“兩房”制度其實是非常好的借鑒方向，盡管導(dǎo)致次貸危機(jī)，但并不是制度本身的錯，而是過度金融化，同時失去了監(jiān)管。制度是好的，我們不能因噎廢食，而是應(yīng)該從中吸取教訓(xùn)。
另外我們是否要借鑒“新加坡經(jīng)驗”，探索“中央公積金+組屋”模式，有待考量。因為新加坡是一個城市國家，直接套用，在中國很可能成了落后的模式。
組建住房銀行有一定的現(xiàn)實意義，尤其是目前面臨新周期走向雙軌制的背景下，通過住房銀行可以起到消化商品房庫存，解決中低收入居民住房問題的作用。
新加坡本身也是雙軌制的市場，組屋保障的覆蓋人群范圍大，但要更好的居住環(huán)境或更大的面積還是需要商品房。商品房本身是市場化的，房價明顯高于組屋。
未來中國大陸的住房雙軌制，要走的路是商品房回歸商品屬性，即市場化，去除掉商品房的行政性限制，例如限購、限貸等。由于中國地域面積大，地區(qū)間收入等差異，商品房價格在不同區(qū)域的分化會更為明顯，這一點將是和新加坡商品房較大的不同。
所以從未來趨勢看，住房銀行制度下，商品房價格不一定下跌，很有可能是保障房和商品房價格的分化。
化解房地產(chǎn)庫存，是靠“鼓勵商業(yè)銀行提供優(yōu)惠貸款利率”，還是靠鼓勵地產(chǎn)企業(yè)“適當(dāng)降低商品房價格”？
顯然都不是，商業(yè)銀行和房地產(chǎn)企業(yè)都是市場化主體，不能完全看政策臉色。翻看各國解決住房問題的經(jīng)驗，中國目前最為欠缺的是國家住房金融體系。
而住房銀行既降低住房融資的成本，支持老百姓購房的合理需求，又可以化解當(dāng)下的房地產(chǎn)庫存。
國家住房銀行可以在公積金中心的基礎(chǔ)上改建，原有的機(jī)構(gòu)、人員和資金都可以無縫銜接。
目前全國住房公積金貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金中有500億元的超額撥備，可直接轉(zhuǎn)化為國家住房銀行的注冊資本金。過去一些投資到基建、保障房等領(lǐng)域的資金可以拿過來用，比如PSL、專項債、再貸款等。
之后可以按照金融機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)和模式來運(yùn)作，這些資金完全可以進(jìn)入債市，股市也可適當(dāng)配置。
一方面，住房銀行業(yè)務(wù)借鑒海外經(jīng)驗提供低息貸款。
如何界定貸款符合條件？可通過普通住房套數(shù)、家庭人均住房面積、家庭人均住房金額等標(biāo)準(zhǔn)，將購房者劃分為住房基本信貸、住房投資信貸，對前者實行優(yōu)惠利率；后者劃歸商業(yè)銀行管理。
另一方面，住房銀行收購開發(fā)商土地和商品房庫存用于保障房。
以“保交樓”“去庫存”為短期目標(biāo)，保交樓是重中之重，組建住房銀行，建立專項資金用于收購開發(fā)商土地、商品房庫存，開發(fā)商拿到資金后，限定必須進(jìn)行保交樓，以防止?fàn)�尾。
當(dāng)前的做法是讓地方政府保交樓，但地方存在一定的財政壓力。如果房企經(jīng)住房銀行的收購后，回款資金還有剩余，可以用于拿地，土地財政就會恢復(fù)，地方債務(wù)壓力就能緩解。
本篇作者 | 徐濤 | 責(zé)任編輯 | 何夢飛
主編 | 何夢飛 | 圖源 | VCG
免責(zé)聲明
本文來自騰訊新聞客戶端創(chuàng)作者，不代表騰訊新聞的觀點和立場。
